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前沿拓展：

**貸計算

提前還款房貸的計算方式為：提前還款的金額+提前還款的額外的利息，其中提前還貸的利息計算公式是：額外利息=上次還款剩余本金*月利率/30*還清貸款的實際天數(shù)。
由于提前還款包括了提前還剩下的貸款和提前還剩下的部分貸款兩種，所以利息的計算方式稍有差別。
拓展資料：
提前還款是借款人支付的超過每月還本付息金額的部分。沒有全部清償?shù)盅嘿J款的提前還款稱為部分提前款。通過合同安排，禁止在約定期間內(nèi)提前還款，該約定期間稱為鎖定期。鎖定期為2-10年不等。鎖定期之后，提前還款的保護(hù)通常采取其他方式，如提前還款罰金點數(shù)或收益率維持費。
提前還款包括提前全部還款、提前部分還款且貸款期限不變、提前部分還款的同時縮短貸款期限三種情況。貸款銀行只能受理自發(fā)放個人貸款第二個還款月起借款人提前還款的申請。提前還款固然能夠節(jié)省利息支出，但有四類買房人不適合提前還款。
提前還款辦理程序：
提前全部還款:由貸款銀行審核相關(guān)材料無誤后，辦理提前全部還款手續(xù)。
提前部分還款且貸款期限不變:貸款銀行指導(dǎo)借款人填寫相關(guān)協(xié)議。如果原貸款擔(dān)保方式為抵押+保險且抵押登記尚未辦理的，還需持保單正本、本人身份證和相關(guān)協(xié)議到市中心指定的保險公司辦理減保手續(xù)，最后簽訂完的協(xié)議應(yīng)由貸款銀行及時送交相應(yīng)分中心。
原貸款擔(dān)保方式選擇抵押+保險且抵押登記已完成的，和選擇非抵押+保險的借款人，申請?zhí)崆安糠诌€款同時縮短貸款期限:貸款銀行指導(dǎo)借款人填寫相關(guān)協(xié)議，簽訂完的協(xié)議應(yīng)由貸款銀行及時送交相應(yīng)分中心。
原貸款擔(dān)保方式選擇抵押+保險仍在保險期內(nèi)，且抵押登記尚未完成:借款人申請?zhí)崆安糠诌€款同時縮短貸款期限，可直接到擔(dān)保中心辦理。
根據(jù)銀行的規(guī)定，提前還貸的客戶需提前一周至一個月提出書面申請，并約定還款日期。然后按照約定的日期，攜帶身份證、和銀行簽訂的貸款合同到銀行填寫還貸申請表和提前還貸協(xié)議，并按銀行的要求，將需要還貸的款項存到你扣繳貸款本息的賬戶上，由銀行自動扣收。

關(guān)于銀行收緊房貸利率的消息不斷，實際上不僅僅是房貸利率，為了嚴(yán)控房貸業(yè)務(wù)，銀行在放貸審批時對額度的把控也會收緊。同樣條件下以前能申請到期望額度，現(xiàn)在就變難了！買房貸款的時候，有的人可以獲得高額度，有的人貸款額度卻被“縮水”，這是怎么回事呢？銀**貸額度如何確定？

銀**貸額度取決于哪些因素？

1.房貸首付比

申請銀行貸款額度，受貸款首付比例的影響，通常不能超過房屋總價減去首付款之差。

舉個例子：總價100萬的房子，首付30%，那么，可貸額度=100萬-100X30%=70萬。

首付比例會根據(jù)樓市的狀況進(jìn)行調(diào)整，限購城市和非限購城市會不同，同一地區(qū)不同銀行也有可能不同，建議購房者要全面了解購房地銀**貸政策，選擇合適的銀行申請貸款。

2.借款人還款能力

這里說的還款能力，主要是指貸款人的月收入，因為月收入直觀的體現(xiàn)了借款人的還貸能力，貸款額度與月收入之間的關(guān)系可參照下面的公式：月收入≥房貸月供X2。

3.房屋房齡

銀行發(fā)放貸款時，會考察貸款房屋的房齡，通常要求是20-25年，比較寬松的會要求30年，較為嚴(yán)格的只有15年或10年，房齡大的二手房貸款額度可能會被降低，遇到嚴(yán)格的銀行干脆被拒貸，可以說房齡越短，越容易獲得貸款，且額度也比房齡較大的高。

4.個人征信

個人征信可以說是銀行考量借款人的重要標(biāo)準(zhǔn)之一，征信良好是獲得優(yōu)惠利率和貸款的前提條件，有銀行會考察借款人2年內(nèi)的信用卡征信記錄，和5年內(nèi)的貸款征信記錄，有的銀行會看更長時期內(nèi)的征信，要求會有差異，連續(xù)3次、累計6次逾期的嚴(yán)重征信不良情況有可能造成貸款被拒。

5.保障能力情況

有銀行同時會考查借款人的醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險、意外傷害險、住房公積金等繳納情況，因為這些都可從側(cè)面體現(xiàn)了借款人的還款能力，其中比較看重的是醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險。

如果額度不夠買房怎么解決？

1.因為征信等因素，貸款額度被降低，怎么辦？

可以咨詢其他銀行，在房貸政策較為寬松的銀行申請，是有可能獲得期望額度的。若是購買新房，可以向與樓盤合作的銀行申請貸款，還可以獲得優(yōu)惠利率。

2.收入沒有達(dá)到銀行要求，不能獲得足額貸款，怎么辦？

可以考慮申請接力貸款。假如小王月收入較低，但是他的父親還沒有退休，且收入較高，小王可以作為所購房屋的權(quán)人，與父親做為共同借款人申請房貸，銀行會根據(jù)父子兩人收入之和作為基礎(chǔ)計算月還款額，從而增加貸款額度。

月收入與月還款額之間的比例關(guān)系:小王月收入+父親月收入≥每月還款額X2。

3.咨詢了多家銀行，都不能滿足額度，怎么辦？

這種情況可以申請款支付房款，主要適用于**公司，一般銀行是國有銀行對款資金流向有著嚴(yán)格的，要想通過款支付房款難度較大。小貸公司的貸款申請條件相對寬松，審批流程簡化，更易“借道”款支付房款。

4.好還是不夠，怎么辦？

如果批準(zhǔn)下來的房貸額度比預(yù)期額度少不了多少，又不想申請其他貸款的話，可以考慮向親戚朋友借錢補(bǔ)齊差額。

提示：買房時務(wù)必結(jié)合自身經(jīng)濟(jì)情況申請貸款，不要因為還房貸而影響了生活質(zhì)量，畢竟當(dāng)房奴生活不易啊！

拓展知識：

**貸計算

每月還款額=貸款本金×[月利率×（1+月利率）^還款月數(shù)]÷[（1+月利率）^還款月數(shù)-1]

總支付利息：總利息=還款月數(shù)×每月月供額-貸款本金

每月應(yīng)還利息=貸款本金×月利率×〔(1+月利率)^還款月數(shù)-(1+月利率)^(還款月序號-1)〕÷〔(1+月利率)^還款月數(shù)-1〕

每月應(yīng)還本金=貸款本金×月利率×(1+月利率)^(還款月序號-1)÷〔(1+月利率)^還款月數(shù)-1〕

總利息=還款月數(shù)×每月月供額-貸款本金

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貸計算(銀貸利率的計算方法)

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