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租房個(gè)人所得稅

你想問的是租房退的個(gè)人所得稅是房東退嗎？不是。個(gè)人所得稅退稅申請可以直接向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請，也可以通過手機(jī)APP直接申請辦理，但需要提交個(gè)人納稅的相關(guān)材料，稅務(wù)部門可以依法確認(rèn)后再辦理退稅。根據(jù)查詢相關(guān)資料顯示，最好查詢當(dāng)?shù)毓俜骄W(wǎng)站獲得第一手權(quán)威信息。

作者：馬軍生博士

一場房東和租客的假想對話引爆了網(wǎng)絡(luò)的熱點(diǎn)，大家算來算去，房租抵扣可能給房客省了個(gè)稅100，房東卻要交稅500，最后房東要漲房租，房客肯定不樂意。

那么對房東來說，個(gè)人出租房屋涉及哪些稅款？稅率多少？怎么計(jì)算？

個(gè)人出租房屋，包括出租住房（住宅）和非住房（商鋪、寫字樓等）。

出租房屋稅收有兩種征管模式：分稅種征收和綜合征收。

先來看看分稅種情況下，個(gè)人出租房屋涉及哪些稅種、稅率多少？

一、個(gè)人出租住房的稅收

二、個(gè)人出租非住房的稅收

具體稅收政策如下：

一、房產(chǎn)稅

1.房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12% ；

2.自2008年3月1日起，對個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅；

3.房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅；

4.無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

二、個(gè)人所得稅

1.個(gè)人出租房屋取得的租金收入應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%；

2.對個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅；

3.個(gè)人出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計(jì)算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅；

4.財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅前可以扣除的次序?yàn)椋?/p>

(1)財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)；

(2)由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用。允許扣除的修繕費(fèi)用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止；

(3)稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。財(cái)產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費(fèi)用八百元;四千元以上的，減除百分之二十的費(fèi)用。

三、增值稅

1.其他個(gè)人出租其取得的不動產(chǎn)（不含住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額

2.個(gè)人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額

3.采取一次性收取租金的形式出租不動產(chǎn)，取得的租金收入可在租金對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^3萬元的，可享受免征增值稅優(yōu)惠政策

4.個(gè)人出租不動產(chǎn)，申請代開增值稅普通**或者增值稅專用**。（注：開具專用**則不能享受前述免征增值稅優(yōu)惠政策）

四、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加

1.城市維護(hù)建設(shè)稅：按照實(shí)際繳納的增值稅為計(jì)稅依據(jù)，市區(qū)7%，縣城和鎮(zhèn)5%，鄉(xiāng)村1%

2.教育費(fèi)附加：按照實(shí)際繳納的增值稅為計(jì)費(fèi)依據(jù)，征收率為3%

3.地方教育費(fèi)附加：按照實(shí)際繳納的增值稅為計(jì)費(fèi)依據(jù)，征收率為2%或1%，按照當(dāng)?shù)匾?guī)定。

五、城鎮(zhèn)土地使用稅

1.在開征范圍內(nèi)，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定稅額對擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收，城鎮(zhèn)土地使用稅適用地區(qū)幅度差別定額稅率。

2.自2008年3月1日起，對個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

六、印花稅

1.出租房屋按照“財(cái)產(chǎn)租賃合同”稅目繳納印花稅，立合同人按租賃金額千分之一貼花，稅額不足一元的按一元貼花。

2.自2008年3月1日起，對個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

（注：以上稅收政策分析，參考了宋雪老師博客文章，特此說明并表示感謝！）

總結(jié)：相比出租非住房，個(gè)人出租住房有不少稅收優(yōu)惠政策，比如個(gè)稅實(shí)行10%的優(yōu)惠稅率，再加上費(fèi)用扣除，租金個(gè)稅征收率不到8%，而房產(chǎn)稅減按4%來征稅，增值稅通常能免征，這樣算下來，出租住房的稅負(fù)約占租金收入的12%。

綜合征收率下的稅負(fù)：

目前不少地方實(shí)際上對房租收入采取綜合征收率，各地設(shè)置并不一致。比如北京、上海等地按5%來征稅，也有一些地方根據(jù)租金收入不同，設(shè)置了4%~8%的不同征收率。

此次個(gè)稅附加扣除之所以引起熱議，是由于稅收征管實(shí)踐來看，個(gè)人房東沒有按規(guī)定納稅情形較為普遍，一旦按照稅法要求規(guī)范納稅，房東稅負(fù)上升。

在多數(shù)情況下，房東稅負(fù)上升是大于租客的個(gè)人所得稅扣除利益。租客的扣除標(biāo)準(zhǔn)是有上限，而且對租房的大多數(shù)房客來說，可能綜合所得的邊際稅率是0%、3%或10%占了絕大多數(shù)，個(gè)稅扣除利益每月也就幾十到一百多。但對于房東來說，稅負(fù)則至少增加好幾百。

金杜律師合伙人葉永青在接受經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)采訪時(shí)表示：“對于個(gè)人所得稅的征管，相信即便是喊得最大聲的房東也清楚，這一天終究會來。無論租客是否申報(bào)信息，該交的稅總有要交的一天。個(gè)人所得的征管，無論從個(gè)人所得稅、流轉(zhuǎn)稅還是其他稅收的角度，必然會有信息打通，全面征收，嚴(yán)格征管的一天。不存僥幸的態(tài)度才是合理有效的。”

當(dāng)然，在一段時(shí)期內(nèi)，個(gè)稅改革所帶來的房東和租客的博弈估計(jì)還是會存在。

從目前情況來看，新個(gè)稅法的專項(xiàng)附加扣除，收入低的人用不上（比如稅前年薪7萬以下的）；太有錢的，不一定能看得這點(diǎn)小錢，懶得用，畢竟高收入人群的時(shí)間成本也高；中等收入的人，就**肋，不用附加扣除感到可惜，畢竟省點(diǎn)稅也還能加個(gè)雞腿，用了抵扣也發(fā)不了財(cái)，還要把自己或他人的很多隱私信息提供給工作單位或稅務(wù)部門，盡管單位及稅務(wù)部門會予以保密，還是有點(diǎn)心里不踏實(shí)。

專項(xiàng)扣除具體用或不用，各人自己看著辦吧，我就不作建議了。

對中高收入人群來說，年終獎計(jì)稅政策倒是值得籌劃一下，用好了，省個(gè)幾千到十萬塊的稅倒是容易多了，所以推薦看一下這篇：

一表搞定年終獎最優(yōu)配置

在申報(bào)年終獎個(gè)稅時(shí)，選擇最優(yōu)的單獨(dú)計(jì)稅年終獎水平進(jìn)行申報(bào)計(jì)稅，其余年終獎計(jì)入綜合所得。

拓展知識：

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