前沿拓展：

北京購房新政策2021

一、2021年7月1日起買房新政策

查找各地**公布的資料來看分古汽律，2021年7月1日并未有新的買房**實施。不過，2021年7月1日起，江蘇買房樓盤將來自實施新標準，第一個是住宅要設置新風系統，生活飲用孔理棉漸敵況要某爾這水池設消毒裝置；第二個四層以上必須設置電梯，提高擔架電梯要求；第三個是降噪音、防雨雪，新版標準超貼心。這是能在網上查找到了唯一有關，7月1日買房新政策的唯一消息。另外，在2019年的時候，西安從7月1日起，開展共有產權住房購房。在2021年買房的小伙伴，需要注意以下三個方面：

1.第一個：買房子可能會物熱朝虧損：根據專業人士的計算，如果你以30%的首付按揭買房的話，算上房貸利息、資金成本、購房成本，房價每年上漲6%到7%之間才能保本。但2019年內犯千極類勢放全國平均房價上漲了6.5%，2020年甚至更低。未來幾年的價格趨勢可能也會類似。因此，從投資的角度來看，今明兩年買房，不僅房價可能會下跌，而且即使房價上漲，也可能面臨損失。

2料模斷育眼句.第二個：房子面臨大面積質量附若兒古用寫花答西問題：在過去的兩年中臉踐由角實云胞，由于建筑工程的停工和房地產市場監管政策的收緊，房地產公司的融資鏈廠命變得越來越緊。因此，在今年和明年建筑施工的新階段，也會有很多質量問題，可能比以前更嚴重。

3.第三個：爛尾樓或成為常松的宗服態：由于是預售制度，購房者把錢給了開發商，而開發商在交付房屋時幾乎說了算，一旦資本鏈斷裂，交付房屋就更遙遠了，最糟糕的結果就是爛尾樓。如今，房價上漲太多，開發商的債務太令人擔憂了。

二、買房**出一半是真的嗎劉？

是真的，但是只針對少部分地區，而且目前該政策已經在北京、上海、深圳、成都、黃石在實施，距離全國實施還有一段時間。貨超地結其實這類房子就是共有產權房，共有產權房就是由地方**讓渡部分土地收益，以低價配售給符合保障對象家庭的房屋，產權，屬于**和住戶共有。而這類住房的產權也不是**共有，住戶后期也可展劃附害亮去兵以向**贖回剩余產權，并且按照國家的規定，共有產權房滿足購買5年以上的條件，還可以上市交易。

1.買房新政策國家出一半是怎么回事？在住建部發布的《努力實現普遍住房目標——**住房保障成就總結》文件中，國家采取了多種措施來實現普遍住房的目標。國家正在大力扶持市場，同時也在推廣租售同權。在租售同權下，收入有限的家庭也可以得到保障。

2.什么是國家出一半？“買房新政策國家出一半”，實際上指的是共有產權房政策，共有產權住房政策通過實行**與引二容派雞核席購房人按份共有產權方式，進一步降低了房屋出售價格，減輕購房負擔，滿足無房家庭住房剛需。買房新政策明確指模耐造非協詩寫出，購買者可以在購買房屋是先此宣殖列支付一半的金額，購買下個久培紹練企傷傷假黃毛房子的一半產權，另外一半產權由**支付，另一半的產權也歸**所有。

3.買房新政策國家出一半條件有哪些？以西安為例，申請人及其家庭成員在本市行政區域內無自有住房且5年內無住房登記信息和房屋交易記錄，申請人為本市戶籍居民或取得本市居住證的非本市戶籍居民或在我市行政區域內在職在崗且經**人才辦、市人社局認定的“特殊人才”、A、B、C、D、E類人才。且滿足“620”限購新政，即非本市戶籍申請人應提供連續繳納5年及以上的社會保險或個人所得稅繳納證明；新落戶不滿一年的申請人，應提供連續繳納12個月的社會保險或個人所得稅繳納證明（退伍轉業、家屬隨軍落戶除外）。

總之，買房**出一半一般指的是共有產權住房，現在佛山、北京、廣州、上海、西安等地都有相關政策，在申請時需要達到一定的條件才能申請。

云端交流，知識共享，線上研討，克而瑞研究中心11月線上直播分享持續進行。作為克而瑞的專業研究平臺，研究中心通過地產金融峰會、產品力發布會等線上線下活動，致力于構建覆蓋房企、基金券商、機構、媒體以及行業專家的生態交流平臺。

11月第3場直播聚焦北京常住居民購房偏好，由克而瑞研究中心高級研究總監馬千里帶來《北京常住居民購房意愿及需求偏好研究》的主題分享。

馬千里

克而瑞研究中心高級研究總監

<核心觀點>

北京目前四成家庭還在租房，人均住房面積為34.9平方米，僅為全國平均的八成左右。其中，有45%的家庭戶人均住房面積在30平方米以下。70-90㎡客戶需求轉化率最高，大面積客戶“看得多、買的少”，但2000萬以上豪宅客群意向較為明確。已婚育家庭中獲客比例相對更高，但轉化率較低；對于絕大多數剛需家庭而言，他們購房關心的重點還是在二手房和不斷增加的租賃住房供給上。

以下為精彩發言

隨著房地產行業進入低增長時代，越來越多的城市房地產市場迎來了下行周期的沖擊，“回歸一二線”也成為了行業投資避險的共識選擇，銷售走勢相對**的一線城市也更為行業所重點關注。2022年前7月一線城市成交規模同比下降31%，比二三線城市降幅少了16個百分點。一線城市表現更好。

另一方面，在成交規?；芈涞谋尘跋拢瑴蚀_把脈各城市居民的住房需求結構特征更為重要，有利于地產項目更準確地做好產品**、找到優質意向客戶，進行決策。

一 “貌合神離”

居民住房現狀與新房成交結構

1、住房來源：四成家庭租房居住，僅17%家庭住在自有產權新房

對比全國來看，2018年以來北京商品住宅年均供給量不及7萬套，對于居住著914萬戶家庭的北京市而言，相當于城市住宅更替速度高達114年，每年至多只有0.77%的家庭能夠買到新建商品住宅。這也導致了目前北京居住在自購新房中的家庭戶僅有17%，其余有產權的家庭戶都居住在二手房、經適房等住宅內。

2、住房來源：普通住宅租賃戶占比最高，占全部家庭戶的比例達到三成

單看北京，目前北京家庭中無自有產權的占比最高，達到了43%。其中又以租住在普通住宅的占比最高，占全部家庭戶的比例達到了三成。北京“十四五”期間進一步加強了租賃房的供給力度。在2022年供地計劃中，計劃供應租賃用地300公頃，其中集體土地租賃房和公租房各150公頃。從商品房購買比例，新房和二手房是17比10，北京目前二手房交易規模超過一手房，未來二手房成交還有可能上升。

3、住房面積：人均居住面積遠不及全國平均，24%家庭人均不足20㎡

就居住現狀而言，北京目前人均住房面積為34.9平方米，僅為全國平均的八成左右。若按照全國人均住房面積的一半水平來篩選住房緊張的家庭數量，北京有185萬戶家庭人均住房面積不足20㎡，占總家庭戶的比例達到24%，就國內各省市對比來看，僅次于廣東、上海排在第三。

但值得注意的是，北京中等居住條件家庭占比與全國相差不大，其中人均住房面積在40-49、50-59平方米的家庭戶占比分別達到了12%和7%，均與全國平均相差不到1個百分點。

4、成交結構：近年中小套型住宅供給大幅攀升，90㎡以下成為交易主力

自2017年北京**工作報告再提增加中小戶型供給后，“90/70政策”全面重回土拍條款，2018年-2011年70-90㎡小戶型成交占比上升。再加之共有產權房供應力度的加強、以及土拍中限售價用地占比的增加，住宅形成了限價房、共有產權房、普通住宅5:3:2的供應格局。供給結構變化之下，北京中小戶型商品住宅占比顯著上升，中大戶型成交占比相應出現回落。

在2021年北京成交的8.1萬套商品住宅中，有4.5萬套面積小于90㎡，占比達到了56%，其中70-90㎡占全部成交住宅的比例達到了50%，與人口普查的居民住房情況似乎高度重合。

但是成交金額指標而言，市場主力依舊是大戶型產品，110㎡以上住宅成交2800億元，占2021年成交總額的58%。并且在2021年市場成交走勢中，也是140-180㎡產品表現更佳，成交套數同比增長56%，而90㎡以下產品成交僅同比增長了12%。

就戶型結構來看，中小戶型的三房和二房已經成為了北京新房市場的主流。2021年三房占比達到49%，在各類戶型中占比最高，二房其次，成交占比達到了25%。

5、供給側調整致需求分布與成交結構相似，各類客群轉化率實際顯著分化

2021年二手房成交規模已經達到了新房成交規模的兩倍。對北京需求結構的研究，離不開購房客群特征的分析。

結合北京家庭戶平均2.3人的情況來對人口和新房成交結構進行錯位比對，即家庭住房面積落后于新房成交10平方米的占比進行比對，各面積段均相差不大。

但考慮到北京龐大的二手房交易市場，增量置業需求從二手房東延遞到新房市場時，是必然會經過房東的“提級消費”的。因此北京居民住房現狀分布與新房成交結構依舊高度重合，反而說明置業意向客戶與常住人口的結構性特征必然存在顯著差異，各類置業意向客戶的購房傾向也會明顯不同。

二 中高端產品客群“亂花迷眼”

頂豪產品客戶購買率最高

1、戶型：大平層客戶最為“挑剔”，別墅客戶購房意向最強

三房客戶不僅數量最多，轉化率也相對較高。結合供求數據來看，2021年市場上四房以上的產品供應比例高達23.1%，供求比高達1.24，供應明顯過量。別墅市場則呈現出相反的態勢，2021年供求比為0.7，是各類產品中供應最緊缺的。

2、面積段：70-90平方米客戶需求轉化率最高，大面積客戶“看得多、買的少”

客戶轉化率最高的面積段在70-90平方米之間，有意向購買此戶型產品的客戶主要以年輕人群為主，35歲以下的人群占比高達80%。這一群體多是剛需群體，購買力相對有限，因此小面積的產品成為此類人群的上車首選。

3、總價段：高總價客戶傾向多比較，但2000萬以上豪宅客群意向較為明確

客戶購房轉化率最高的總價段為300萬以下，成交占比達24%，成交主力集中在房山、懷柔。另一方面，北京住宅市場中有諸多共有產權、限價房等保障性住宅供應，這類產品的總價也相對較低，也抬升了300萬以下住宅的成交占比。

2000萬以上的住宅TGI指數接近100，此類產品以大平層及別墅住宅為主，集聚在海淀、朝陽、豐臺等配套資源優質、互聯網等產業發展活躍的區域?？腿阂愿邔W歷人群為主，占比過半，僅極少部分為高中以下學歷的客戶。

三 年輕家庭成為主力客群

本科學歷中客戶占比最高

1、住房現狀：43%人口租房居住，但小戶型需求占比僅29%

北京家庭戶住房來源分布數據顯示，43%人口租房居住。北京居民實際居住與意向客戶關注產品戶型分布數據顯示，目前只有不足一成的家庭住房間數超過四房，加上三房家庭也只有29%左右。但是在調研數據中，意向四房及以上戶型的家庭占比達到了34%，由此不難判斷，住房條件更好、人均資產更高的家庭中，其有購房意愿的比例也相對更高。

北京有45%的家庭人均住房面積不到30㎡，不到全國平均標準的3/4。但是對標購房客戶的意向分布來看，僅有29%的客戶關注90平方米以下的中小戶型。

2、年齡結構：35歲以下青壯年成為購房主力

在購房意向客戶中，26-35歲年齡段的比例高達67%，TGI指數達到了150。就26-35歲主力年齡段的購房特征來看，可見與所有年齡段的分布較為貼合，有三成左右的客戶青睞總價300-500萬的中低總價段，占比最高。

3、教育水平：本科以上學歷TGI指數達到高中學歷8倍

七普數據顯示，52%的居民學歷水平在高中及以下，但在北京居民與意向客戶受教育情況對比，意向客戶的調研數據中，這一比例只有15%，不足總人口占比的1/3。與之相對的是本科以上學歷人群，七普中只有三成居民擁有本科及以上學歷，但是在調研客戶中，這一比例卻高達79%。

就本科以上客群的購房面積段偏好來看，可見這部分人群最為青睞的是110-140㎡的中大戶型產品，其次是70-90㎡的剛需產品。值得注意的是，180㎡以上的大戶型占比達到了17.7%排在第三，超過了90-110㎡、140-180㎡兩個面積段。

由此可見，在與高學歷成正比的高收入水平下，接近二成的高學歷人才的居所已經滿足了市場中常見的“剛需”、“剛改”甚至“再改”需求，在新房市場中，他們更為關注的還是大平層或別墅產品。

另一方面，90-110㎡、140-180㎡兩個面積段需求占比的低位，一方面是受到90㎡門檻下0.5%契稅的影響，另一方面也體現居民對于住房功能和宜居訴求的階梯式成長，在目前90㎡以下小三房成交占比達到五成的情況下，這些高學歷人群的首套房更多的傾向于購買小戶型，而在這部分人群需要改善自身住房條件時，也更傾向于相對舒適、能夠明顯改善自身住房條件的110-140㎡產品。

4、總結：年輕婚育家庭成為主力客群，剛需與頂豪轉化比例“兩頭翹”

意向客戶中已婚育家庭更多，但轉化成交難度同樣較大。不論是對比意向客戶數量還是對比TGI指數，北京的已婚育家庭都明顯高于未婚育家庭。但相對于更關注小戶型產品的未婚育人群而言，已婚育客戶的購房意向結構與全市更為接近，且對于中大戶型產品的需求占比更高。對比意向客戶的轉化率來看，可見中大戶型產品意向客戶的轉化率顯著低于小戶型。

突破重重購房門檻后，剛需客戶置業意向反而最為明確。對于絕大多數剛需家庭而言，他們購房關心的重點還是在二手房和不斷增加的租賃住房供給上。但換角度而言，目前還在繼續關注90㎡以下新房意向客戶，也是意向更為明確的客群，即“獲客困難、轉化容易”。

未來供給偏向多孩家庭，中大戶型產品競爭將更為激烈。2021年末，北京市住建委宣布北京共有產權房不再受“7090”限制。在2022年最新發布的北京第三輪土拍中，大部分地塊也不再把“90/70”戶型限制作為剛性約束之一。但是從目前北京意向客戶的轉化情況來看，高總價大戶型卻是轉化率最低的一類，對比意向客戶占比和成交結構占比來看，140-180㎡、700-2000萬的中高端大平層產品的客戶轉化率都不到平均值的六成。

問答環節

Q1

就需求支撐的角度來看，對于一線城市的中長期怎么看？

A1

目前京滬的住房更新率已經降至低位，如北京已經下降至0.77%左右，與執**產稅的發達國家水平相近。此外在充沛的外來人口支撐下，中長期增量需求龐大。以上海為例，結合“七普”數據推算可知，上海外來人口中每年可新增9.4萬人的高質量置業需求，按其中男性數量保守估算，至少年增5.5萬套高質量置業需求，對比目前上海新房9萬套的年成交規模來看，這部分收入水平較高、居留意愿較強的外來人口無疑將成為房地產需求增量的有力支撐，也是上海新房市場在本輪樓市中保持穩健的關鍵原因。此外從外來就業人口的學歷水平來看，其中有22.5萬人為研究生及以上學歷，這些高學歷的外來就業人口在推動上海經濟快速發展的同時，也帶來了大量的高質量“剛需”住房需求，成為上海住房長期住房需求增長的重要組成部分。

Q2

接下來改善性需求還有多少發展空間，可以從全國角度說一下么？

A2

在人均住房面積達到45㎡以前，仍將保持較快速度增長。就六普-七普十年間的有可比數據的2816個縣級行政區統計數據來看，在人均住房面積達到40平方米以前，各分段人均住房面積增幅仍可達到1.1平方米/年以上。在40-45平方米區間內，人均住房面積增長也可達到1平方米/年以上，直至人均住房建筑面積達到50平方米以上，接近歐美發達國家水平之后，人均住房面積增長才下降至0.6平方米/年左右。

專題回顧：北京常住居民購房意愿及需求偏好研究 （點擊查看）

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往期直播

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10月【第2講】 房地產企業布局綠色金融現狀與解析

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8月【第4講】 對比前兩輪，為何2022年**政策效果差強人意？

8月【第3講】 當前住宅外立面設計特征與趨勢

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7月【第5講】 后**時代客戶購房趨勢和產品偏好的改變

7月【第4講】 社群實現老帶新裂變，超六成50強房企在運營

7月【第3講】 三四線需求退潮之下投資的進與退

7月【第2講】 縣域城鎮化方案下區縣投資前景研究

7月【第1講】 行業復蘇“成色”剖析及持續性展望

編輯整合 | Jenny

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拓展知識：

北京購房新政策2021

2021年起市民在京買房全程網辦。
　　2021年1月1日開始，本市將逐步推行市民在北京市買房網上全程辦理，不必去登記大廳。
購房條件
　　【京籍家庭】購房條件：
　　1、已婚京籍家庭(除通州外)：無房的可購買兩套住房，已有1套住房的可再購買1套。
　　2、單身京籍家庭(包括未婚、離異、喪偶家庭)：在京無房的，可購買1套住房。
　　3、想在通州買房的京籍家庭，符合本市限購政策的前提下，還需要滿足下列條件之一，可在通州購買一套住房：
　　(1)已有1套住房、落戶通州3年(含)以上的京籍家庭。
　　(2)已有1套住房、近3年在通州區連續社?；騻€稅的京籍家庭。
　　(3)京籍無房家庭。
所需材料：
　　1、本市戶籍居民家庭：各家庭成員身份證明、婚姻證明、戶籍證明的原件和復印件，擬購房人簽字的《家庭購房申請表》、《購房承諾書》。
　　2、駐京部隊現役軍人和現役**家庭：各家庭成員身份證明、婚姻證明、軍隊團級以上政治部門出具的家庭情況證明、現役軍官、**警官的家庭成員應提供軍(警)身份證和軍官證或警官證的原件和復印件，擬購房人簽字的《家庭購房申請表》、《購房承諾書》。
　　3、持有有效《北京市工作居住證》的家庭：各家庭成員身份證明、婚姻證明、戶籍證明的原件和復印件，《北京市工作居住證》，擬購房人簽字的《家庭購房申請表》、《購房承諾書》。
　　【非京籍家庭】購房條件：
　　1、在京無房且已連續五年在京繳納社?；騻€稅的非京籍家庭，可購買1套住房。
　　2、若想在通州區購買房屋，還必須符合近3年在通州連續繳納社?；騻€稅的要求。
所需材料：
　　各家庭成員身份證明、婚姻證明、戶籍證明的原件和復印件，有效居住證，擬購房人簽字的《家庭購房申請表》、《購房承諾書》。
　　【港澳臺僑家庭】購房條件：在京無房且在境內工作、學習和居留的港澳臺僑家庭，可購買1套住房。
所需材料：
　　各家庭成員身份證明、婚姻證明、港澳人員提交有效的《港澳人員來往內地通行證》和《港澳居民身份證》或護照、華僑提交有效的《中華****護照》和國外長期居留身份證件、**居民提交有效的《**居民來往大陸通行證》，擬購房人簽字的《家庭購房申請表》、《購房承諾書》。
【外籍家庭】購房條件：持有工作類或記-者類簽證在境內工作且無房的外籍家庭，可購買一套。
所需材料：各家庭成員身份證明、婚姻證明的原件和復印件，外國個人提交有效的護照、中文譯本公證，擬購房人簽字的《家庭購房申請表》、《購房承諾書》。