前沿拓展：

房貸稅費計算

海淀區二手房交易繳稅**作指南 **機構辦公地點：海淀區地方稅務局 1、海淀區地稅相關繳稅政策 A印花稅 印花稅是對經濟活動和經濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅，這里特指交易印花稅 征稅對象：經濟合同、產權轉移書據、營業賬簿、權利、許可證照和經**確定征稅的其他憑證 納稅人：買賣雙方 稅率：0.05% 征收范圍：現個人交易住宅類房屋免征印花稅 房產證印花稅：每證5元；屬于市局房屋并已取得土地證的，房產證、土地證各5元印花稅共計10元；屬于貸款客戶需支付他項權利證印花5元。 B契們項雨稅 稅種解析：契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為半持再爾苦裂著科木非最征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。 征稅對象：發生使用權轉移的土地和發生所有權轉移的房屋 納稅人：買方 稅率：商用、非普通住宅3%；普通住宅1.5%（現個人首次購房且所購普通住宅面積小于90平方米按1%征收） 契稅優惠政策 （1）**戶可減時括免契稅,**人的直系親屬均可使用 （2）城鎮職工按規定第一次購買公有住房，免征契稅； （3）居民上市出售已購公有住房前后一年內新購各類商重存余世示斯品房，按新購商品房與出售已購公房成交價的差額計征契稅； （4）房屋交換價格相等的，免征契稅；交換價格不相等的妒，由多交付方繳納款； （5款松總承通盾客額）按《繼承法》規定的法定繼承人繼承房屋權屬，免征契稅 （6）對于夫妻離婚，因財產分割涉及房屋所有權證變更登記，免征契稅 。 注：北京市普通住宅及非普通住宅區分標準 由于普通住宅按1.5%征收，而非普通住宅按3%征收，因此，契稅繳納的關鍵是界定房屋是屬于普通住宅還是非普通垂絲湖檢靜培月突呀住宅 普通住宅需同時滿足三個條件，只要有一個條件不滿足，即為非普通住宅 （1）住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上； （2）單套建筑面積在140（含）平方米以下； （3）實際成交價低于住房平均交易價格1.2倍以下。 C營業稅 稅種解析：營加規來業稅是對有償提供應稅勞務、轉天套衣關路機讓無形資產和銷售不費加后縣響論自領他阻爭動產的單位和個人,就其營業收入額征收的一請胡官業一川突萬還種 稅。 征稅對象：提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的營業額。 納稅人：賣方 稅率：5.天牛場走今驗銷印晚5%（含城建稅和教育費附加） 營業稅征收范圍及優惠政策 征收范圍：對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收拿括量入全額征收營業稅；個人購買普通 住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。 優惠政策：對個人購買普通住宅超過5年（含）轉手交易的，銷售時免征營業稅, (海淀區的已購公房如果房本不滿5細打重功年的話,原購房協議或者第一筆購房款的收據夠5年的話也可以免征收營業稅) 營業稅的征收時間界限由5年改站境油度孩院談為為2年： 普通住宅產權證時間未露判獨始免壓滿2年的，如提供原購房**可征收差額部分的營業稅，產權證時間滿2年的免征營業稅。（注：以房產證或原契稅票或原公房購房收據時間為準） 非普通住室病化完宅產權證不滿2年的，全品額征收營業稅；產權證時間超過2年的，按照買、賣的差額征收營業稅。 注意事項：個人所得稅的征收，時間界定還以5年為界限。辦理中如果提供原購房**的，個人所得稅按照買、賣差額的20%征收；辦理中如果不提供原購房**的，個人所得稅按售房款全額的1%征收。 另外需要注意的是，一旦營業稅按照買、賣的差額進行申報，則個稅必須按照差額的20%的進行征收。 D個人所得稅 稅種解析：個人所得稅是對個人(自然人)取得的各項應稅所得征收的一種稅，房屋出售所得也是應稅所得之一 征稅對象：財產轉讓所得 納稅人：賣方 稅率：成交價的1%或差額的20% 優惠政策：對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅 個稅征收方式 第一種計算方式：按核定稅率1%計算 第二種計算方式：差額的20% 計算公式為=（轉讓收入—購房原值—轉讓環節交納的稅費—合理費用）×20% 購房原值：商品房購房原值是指購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費 轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市建設維護稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。 合理費用是指：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。 最高扣除限額：已購公有住房、經濟適用房扣除限額為房屋原值的15%； 商品房及其他住房扣除限額為房屋原值的10% E土地增值稅 稅種解析：土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物而就其增值部分征收的一種稅 征收對象：增值部分 納稅人：賣方 稅率：1%（現個人二手房住宅類交易免征土地增值稅） F土地出讓金 稅種解析：國家作為土地所有者將其一定年限的國有土地使用權出讓給受讓人，并向受讓人收取的土地使用權價格。是**要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出讓土地使用權的交易價款。 納稅人：買方（無論是**，還是優惠價或標準價，買方都需要按照1560×建筑面積×1%繳納土地出讓金）； 賣方（所出售的房屋是當初賣方以優惠價或標準價購買的，由賣方另外向原單位或建委按1560×建筑面積×6%支付土地出讓金） 回遷房的土地出讓金:成交價×3% G綜合地價款 稅種解析：國家為照顧中低收入居民購房而實施優惠措施，建造 經濟適用房所用的土地是國家以劃撥方式無償給開發商使用的，與已購公房所繳納的土地出讓金的性質相同 征收對象：再上市交易經濟適用房 納稅人：賣方 稅率：成交價的10% 征收范圍：再上市交易的5年以上（以產權證或完稅證明準）并以市場價出售的經濟適用房 由于一類經濟適用住房的政策有變化，所以綜合地價款的征收也有變化:在2008年4月8日以前下發房產證的經濟適用房，在其滿5年以后的情況下仍按照成交價的10%的比例來征收；在2008年4月8日以后下發房產證的經濟適用房，在其滿5年以后的情況下按照:(現在交易的價格-當時購買的價格) ×70%的比例進行征收 2、海淀區地稅繳稅資料要求 個人賣單位： 個人：房屋所有權證，原始購房合同和第一次購房款收據（公房如需提供滿5年的依據）買房的**，契稅票，公共維修基金票，銀行利息等（商品房沒滿5年需個人所得稅管理的）央產上市表（央產房），身份證，護照(外文的需做翻譯本公證) 單位：營業執照副本，稅務登記證，組織機構代碼證，法人授權委托書，總公司授權書或股東決議書（針對不是**法人的）涉外審批單（外籍單位）授權人身份證件。 個人賣個人： 個人賣：房屋所有權證，原始購房合同和第一次購房款收據（公房如需提供滿5年的依據），買房的**，契稅票，公共維修基金票，銀行利息等（商品房沒滿5年需個人所得稅管理的）央產上市表（央產房），身份證，護照(外文的需做翻譯本公證)， 個人買：身份證,軍官證，護照(外文的需做翻譯本公證) 等有效證件，暫住證（外地戶口），涉外審批單（外籍個人），居留狀況證明（外籍人）。 單位對單位： 單位賣：營業執照副本，稅務登記證，組織機構代碼證，法人授權委托書，總公司授權書或股東決議書（針對不是**法人的），單位對買方開具的房款**，國資委評估（國有單位），授權人身份證件，買房的**，契稅票，公共維修基金票，銀行利息等（需個人所得稅管理用的）。 單位買：營業執照副本，稅務登記證，組織機構代碼證，法人授權委托書，總公司授權書或股東決議書（針對不是**法人) 涉外審批單（外籍單位），授權人身份證件。 單位對個人： 單位賣：營業執照副本，稅務登記證，組織機構代碼證，法人授權委托書，總公司授權書或股東決議書（針對不是**法人的），單位對買方開具的房款**，國資委評估（國有單位），授權人身份證件，買房的**，契稅票，公共維修基金票，銀行利息等（需個人所得稅管理用的）。 個人買：身份證。軍官證，護照(外文的需做翻譯本公證) 等效證件，暫住證(外地戶口）居留狀況證明（外籍人）。涉外審批單（外籍個人）。 備注：所有有單位的交易，復印件和簽字的地方都要單位蓋公章（最好帶上公章） 3、海淀區地稅繳稅辦理流程 有營業稅的： 備齊資料→取號→1、2、3號窗口遞件審核→開營業稅票→去工行繳費→復印營業稅票→將營業稅票原件/復印件/房本交回受理窗口→4號窗口領取房款**→復印房款**第二聯→二樓取號→遞交契稅資料→開契稅票 沒營業稅的： 備齊資料→取號→1、2、3號窗口遞件審核→4號窗口領取房款**→復印房款**第二聯→二樓取號→遞交契稅資料→開契稅票 4、海淀區地稅繳稅辦理時效 交稅申報資料齊全后工作日內可隨時辦理 稅票開出后30個自然日內必須到銀行繳納（逾期不交按日收取滯納金） 5、海淀區地稅辦理注意事項 收到開好的土地出讓金票/營業稅票/房款**/契稅票后須認真核對買賣雙方名字、物業地址

說到當代年輕人的消費觀，那就真是有舉不完的現身說法了。

比如：

再比如：

圖片來源：網絡

但是在買房的大頭面前，哪些地方特別需要“斤斤計較”一下呢！

畢竟百萬級的費用，哪怕是一個百分點，也是一萬了呀。所以，今天我們就來看看，與購房費用息息相關的稅費與房貸利率問題。

購房稅費

不管你是買新房還是二手房，其實都是需要繳納稅費的（我也想為祖國積極上稅，可是沒有機會）。但是新房和二手房在稅費上還是有一定的差別。

那么新房和二手房分別都有哪些稅費呢？稅率又是多少？這樣在買房的過程中你才能更清楚的了解你交了多少稅。

新房

新房的稅種不多，主要包括契稅、印花稅。其中印花稅稅率較低，就是當你在購房之后，領取**部門發放的不動產權證書時需要繳納5元/件（我差的的是這5塊嗎？）。

契稅稍微復雜一些，需要按照買房家庭現有房屋套數以及買房面積綜合計算。

家庭首套房90㎡以下稅率為1%，90㎡及以上為1.5%；家庭二套房90㎡以下稅率為1%，90㎡及以上為2%；家庭三套房及以上就不看面積大小了，統一為3%。

這里要注意咯，我們說到的房屋套數都是以家庭為單位，除了購房者自己名下，還需要看家庭各成員（包括購房人配偶、購房人未成年子女），如果家庭中任一一人名下有房，則認定為家庭有房，需要按照上述稅率繳納契稅。

新房除了契稅和印花稅，其實還有一個維修基金，這個是二手房不需要繳納的。西瓜現在能找的說法是——目前按照根據建設部和**165號令《住宅專項維修資金管理辦法》 [2] 的規定：

商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。

但是各地的具體比例并不完全一致。目前成都電梯房(僅供大家參考，具體以實際為準）約27.5元/㎡，非電梯房約22元/㎡。

一個平方一杯奶茶錢，比起契稅，少喝100杯奶茶就有了。大家不要擔心，放心買！

二手房

二手房的稅種包括了契稅、個稅、增值稅和印花稅。

契稅：與新房一樣，按照家庭現有房屋套數和買房面積計算。個稅：按照1%的標準繳納。而且當滿足“交易的房屋滿5年且是房東家庭的唯一住房”時，可免收個稅。增值稅：增值稅是之前的營業稅改的，現在增值稅綜合稅率為5.0%。特別注意：交易的房屋滿2年免收增值稅。

通通課堂小作業來了！

江南皮革廠倒閉后，大錘用積攢多年的工資想在成都買第一套房子，作為標準不銹剛，大錘準備購買某樓盤70㎡的兩室兩廳，總價約90萬。

請問大錘需要繳納多少稅費？如果購買同面積、同價格且不滿2年的二手房有多少稅費？

新房：因為面積小于90㎡，所以契稅為1%，所以契稅約9000元；新房維修基金：按照27.5元/㎡計算，約1925元，合計：10925元。

二手房：因為面積小于90㎡且不滿5年，所以契稅、個稅均為1%，合計18000元；因不滿2年，所以增值稅稅率為5.0%，約45000元，合計：63000元。

當然如果交易的二手房已滿2年，就不用繳納增值稅了，是不是省了一大筆呢！

房貸利率

房貸也是分為公積金貸款和商業貸款。有條件的朋友都希望能夠使用公積金貸，原因也是在于公積金利率會比商貸低，更劃算。但是具體能低多少呢？我們一起來康康。

公積金貸款

首先看公積金貸款利率，目前公積金5年以上公積金貸款利率為3.25%，但是整體利率需要看利率*倍數。首套房倍數為1.0；二套房利率為1.1。即首套房的整體利率為3.25%，二套房的整體利率為3.575%。

商業貸款利率

商業貸款利率為LPR+基點組成。

LPR是全國18家銀行向全國銀行間同業拆借中心提交報價，全國銀行間同業拆借中心按去掉最高和最低報價后算術平均，并向0.05%的整數倍就近取整計算得出LPR。

簡單的來說，LPR是商貸利率的最基礎組成部分，是全國統一的。其中LPR每月20日更新一次，可以在****銀行查詢。目前三月的最新LPR如下：1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%。

詳情頁面：http://www.pbc.gov.cn/rmyh/108976/index.html#LPR

此外，基點稍微復雜一些，數值由貸款銀行按照地區信貸政策要求和借款人綜合情況確定。具體來說包括了各省級人行加點數、各商業銀行加點數(注意：加點數可以為0）、二套房需加國家加點數60點等。

如果你的征信有問題，也會導致利率的上浮。

普遍來說，如果征信記錄上有多次違約（近兩年內連續三次、累計六次沒有按時還款），可能要被要求提高首付的成數以及上浮貸款利率。

組合貸款

組合貸就是符合某銀行個人住房商業性貸款條件的借款人，同時繳存住房公積金，在辦理個人住房商業性貸款的同時，還可向銀行申請個人住房公積金貸款。一般是在個人貸款超過當地規定的公積金貸款的最高上限才使用。

比如大錘出息了，需要購買高端改善樓盤，要貸款50萬，當地公積金管理中心規定公積金最多貸款40萬元。這樣的話，剩余的10萬元將使用商業貸款，同時利息也不能享受公積金貸款的利息。

如果理解了商貸和公積金貸，那么組合貸就更加容易理解，將貸款拆成兩部分分別計算就可以了。

如果有一點點不清楚，我們來舉例算一算。

比如還是剛需的大錘，準備購買某樓盤70㎡的兩室兩廳，總價約90萬，首付三成約27萬，則大錘還需要貸款63萬。問，如果貸款30年，大錘的商貸、公積金貸和組合貸每個月分別需要還款多少？還款總額是多少？

因為大錘單身，所以公積金貸款不能超過40萬元，但如果迎娶女神之后就不一樣啦。所以問題我們要分大錘商貸、大錘組合貸和大錘×女神公積金貸來算。這樣朋友們有沒有一目了然呢！

?具體的基點，還是要以簽約銀行以及個人情況為準哦！

本期的通通課堂就到這里啦

感謝大錘的出鏡

我們下期隨緣再見呀！

拓展知識：