前沿拓展：

房屋增值稅稅率計算公式

深圳二手房增值稅計算公式:

1、銷項稅額抵減金額=土地價款÷(1+10%)×10%

稅率調(diào)來自整后，土地價款因素將導(dǎo)致房企多保散攻抗壞黑臨三繳增值稅金額為土地價款的0.82%，由于無法與**重新商談土地價款，該部分稅負(fù)增加需要房企自身消化。

2、開發(fā)成本——甲供材料=材料購價÷(1+16%)

如果甲供材料采購價不變，稅率調(diào)整將導(dǎo)致房企多繳增值稅金額為材料今好采購價的0.74%。

3、開發(fā)成本——建安工程費=總包價款÷(1+10%) 

如果建安總包價款不變，稅微聲率調(diào)整將導(dǎo)致房企多繳增值稅金額為總包價款的0.74%。

4、一般計稅項目預(yù)繳增值稅

（1）一般計稅項目2018年5月預(yù)繳增值稅=預(yù)收賬款÷(1+11%)×3%

2018年4月份預(yù)收賬款的預(yù)繳義務(wù)為4月，5月份繳納應(yīng)預(yù)繳的增值稅，適用稅率仍然為11%。

（2）一般計稅項目2018年6月預(yù)繳增值稅=預(yù)收賬款÷(1+10%)×3%

5、一般計稅項目預(yù)繳土地增值稅

（1）一般計稅項目2018年5月預(yù)征土地增值稅=預(yù)收賬款÷(1+11%)×預(yù)征率

（注意：該公式能否采用需要考慮各地的征管口徑）

     =預(yù)收賬款-預(yù)收賬款÷(1+11%)×3%

（該公式是2016年70號公告中推薦的計算公式）

（2）一般計稅項目2邊還日錢最破三觀口采械018年6月預(yù)征土地增值稅=預(yù)收賬款÷(1+10%)×預(yù)征率

     =預(yù)收賬款-預(yù)收賬款÷(1+10%)×3%

6、一般計稅項目預(yù)繳企業(yè)所得稅

（1）低沒官草素局吃稱五一般計稅項目2018年5月預(yù)繳企業(yè)所得稅的預(yù)計毛利額=預(yù)收賬款÷(1+11%少)×預(yù)計毛利率

（2）零雜意值早一般計稅項目2018年6月造青預(yù)繳企業(yè)所得稅的預(yù)計毛利額=預(yù)收賬款÷(1+10%)×預(yù)計毛興利率

7、銷項稅額=房屋售價÷(1+10%題因收親也針愿新黑亞職)×10%

房企2018年5月之后交房的銷項稅額均按照該公式計算，不用考慮房屋售價中預(yù)收賬款的收款日期在2018年5月1日之前還是之后。

現(xiàn)如今買房的利好政策頻出，致使迫不及待的剛需購房者也準(zhǔn)備上車，尤其是在近段時間各地對于買房的政策讓利浮動較大，但在上車前你一定要知道，貸款買房除了繳納定金或者首付，但無論是貸款還是全款，新房還是二手房，稅費總是少不了的，別小看這些費用，也是一個不小的支出，所以你也一定要清楚。那么買房稅費如何收取？今天小冰房探長就帶你一起來看看新房和二手房的稅費計算方法，有了這些方法，稅費輕而易舉就能清楚計算出來，保證誰也坑不了你。

一、新房稅費

新房稅費較為簡單，包含“契稅”、“維修基金”、“印花稅”。

1、“契稅”：

首套：90平米以內(nèi)不包含90平方的是1％，90平米以上包含90平米的是1.5％。

二套：90平米以內(nèi)不包含90平方的是1％，90平米以上包含90平米的是2％。

三套：三套及以上無論大小均為3％。

2、“維修基金”：40-50元/每平米。例如：90平方/每平米50元就需要4500元。

3、“印花稅”：按照合同寫金額來x0.05％。

買新房時，如果手續(xù)齊全就積極地去繳納“契稅”，判斷房產(chǎn)是否滿二，從你繳納“契稅”那一天開始算起。還有很多購房客戶不太放心，自己在計算所繳納“契稅”的金額，拿總房款直接乘以稅率，這樣算下來會多算。因為總房款還包含了“購房增值稅”。征收“契稅”是按照所購房產(chǎn)價格“不含增值稅”來乘以稅率的！當(dāng)然還有一種情況，開發(fā)商開具的“臨時**”只有含稅價格，這個時候乘以稅率是包含“購房增值稅”來計算的，等正式**下來之后，再按照不含稅價格計算后進(jìn)行退稅。此前很多人都不知道。這樣退稅確實麻煩，如今各地積極回暖樓市，不同地區(qū)首套房免征“契稅”。個人購買住房暫免征收“印花稅”，甚至不同地區(qū)的第二套房“結(jié)清”后再次購買也算為“首套”，具體以當(dāng)?shù)刭彿空邽橹鳌?/p>

二、二手房稅費

二手房的稅費較為復(fù)雜，“買方”和“賣方”都要繳納不同的稅費。

1、買方：只需要繳納“契稅”，同新房征收方式相同：

首套：90平米以內(nèi)不包含90平方的是1％，90平米以上包含90平米的是1.5％。

二套：90平米以內(nèi)不包含90平方的是1％，90平米以上包含90平米的是2％。

三套：三套及以上無論大小均為3％。

2、賣方：

①增值稅：賣方房產(chǎn)不滿二年，或者剛滿二年：5.6％。滿2年以上，就可以免征。

②個人所得稅：不滿二年：1％。滿二年不滿五年：1％。滿五唯一：免征（夫妻雙方子女名下且只有一套住房）

③土地出讓金：房產(chǎn)證上的土地是出讓性質(zhì)：免征。 房產(chǎn)證上的土地性質(zhì)是劃撥的：1％。

二手房在買賣交易中，常常會出現(xiàn)一些**，大部分歸根于房產(chǎn)因未滿年份而面對繳納“增值稅”收取定金后讓買方等待，后續(xù)買賣雙方一方因故拒絕履行合同，以及在二手房交易中稅費具體承擔(dān)方未明確由哪一方繳納，雖然可以協(xié)商，但是為了避免過多**，在購買二手房之前一定要提前約定并寫入合同內(nèi)，劃分各自繳納稅費后和違約責(zé)任賠償再進(jìn)行交易，均可保證雙方各自利益，防止踩坑，關(guān)注小冰房探長，帶你深入了解更多的房產(chǎn)知識。

拓展知識：

房屋增值稅稅率計算公式

買房子增值稅怎么算

　　增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。以下我為大家整理了買房子增值稅怎么算的相關(guān)內(nèi)容，希望對大家有所幫助！

　　 一、買房子增值稅怎么算

　　簽訂購房合同時需繳納的稅費：購買開發(fā)商的新房時，需要交納的稅：契稅：買新房子要繳納的契稅為購房總價的.3－5％。增值稅＝【含稅銷售額÷（1＋稅率）】x稅率；附加稅＝增值稅x稅率。一般納稅人執(zhí)行一般計稅法的房地產(chǎn)開發(fā)公司的增值稅稅率11％，收到售房款應(yīng)交如下稅金：

　　1、應(yīng)交增值稅：銷項稅－進(jìn)項稅銷項稅＝房款÷（1＋11％）×11％進(jìn)項稅為所取得的進(jìn)項稅稅額本期合計；

　　2、附加稅（城建稅7％、教育附加3％、地方附加2％）：應(yīng)交增值稅稅額×12％；

　　3、預(yù)交企業(yè)所得稅：銷售額×3％（各地標(biāo)準(zhǔn)有區(qū)別）；

　　4、預(yù)交土地增值稅：銷售額×2％（各地標(biāo)準(zhǔn)有區(qū)別）。

　　 二、增值稅滯納金怎么算

　　滯納金的計算方法是：應(yīng)納滯納金=滯納稅款×滯納天數(shù)×0.5%。

　　滯納天數(shù)是從稅務(wù)機關(guān)規(guī)定繳納稅款的期限屆滿次日起到稅款繳納入庫之日止。

　　根據(jù)《中華****稅收征收管理法》（中華****主席令第四十九號）第三十二條：納稅人未按照規(guī)定期限繳納稅款的，扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定期限解繳稅款的，稅務(wù)機關(guān)除責(zé)令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。

　　因此，滯納金的法律本質(zhì)是源于經(jīng)濟(jì)學(xué)對于稅收的定義。認(rèn)為稅是納稅人對國家的負(fù)債。故而滯納金的本質(zhì)是對欠繳稅款人加收的占用國家稅款的利息。

　　滯納金的計算與稅種無關(guān)，計算方法都是從滯納稅款之日起，至解繳稅款之日至，每天日加收滯納稅款萬分之五。

　　 三、增值稅稅目有哪些

　　1、增值稅稅目指的是增值稅稅法對課稅對象分類規(guī)定的應(yīng)稅品目。各稅目的具體征稅范圍，按國家稅務(wù)局有關(guān)增值稅稅目注釋的規(guī)定執(zhí)行。增值稅稅目按大類產(chǎn)品設(shè)置，并根據(jù)稅收政策需要規(guī)定若干子目與細(xì)目。

　　2、增值稅的稅目主要包括：銷售和進(jìn)口貨物，提供加工及修理修配勞務(wù)。這里的貨物是指有形動產(chǎn)，包括電力、熱力、氣體等，不包括不動產(chǎn)。加工是指受托加工貨物，即委托方提供原料及主要材料，受托方按照委托方的要求制造貨物并收取加工費的業(yè)務(wù)；修理修配是指受托對損傷和喪失功能的貨物進(jìn)行修復(fù)，使其恢復(fù)原狀和功能的業(yè)務(wù)。

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