前沿拓展：

商業(yè)地產(chǎn)稅費(fèi)怎么算

**、國(guó)家**2016年3月24日對(duì)外公布的營(yíng)改增全面推開細(xì)則顯示，個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的物推差送才漢何，以銷售收入減去購(gòu)買住米合房?jī)r(jià)款后的差額按照5％的征收率繳納增值稅；　公告自2016年5月1日起密笑錯(cuò)神終來(lái)施行。 商業(yè)地產(chǎn)交易時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)太高，阻止了很多資本介入商業(yè)地產(chǎn)。根據(jù)規(guī)定，在商業(yè)地來(lái)自產(chǎn)交易時(shí)，除了買方需要繳納的3%契稅外，賣方繳納稅費(fèi)一般有兩種方式征收。如果按照成交總價(jià)征收，則賣方要繳納5.6%的增值稅和附加、20%的個(gè)稅、20%的土地增值稅等，合計(jì)為成交價(jià)的45.6%；如果按照差額征收，則賣方要繳納5.6%的增值稅和附加、20%的去存迅雞傷并齊讀個(gè)稅、30%-50%的土地增值稅等，合計(jì)為差額價(jià)的55.6%-75.6%。
個(gè)人名義購(gòu)買
以個(gè)周城題穿人名義購(gòu)買商用物業(yè)和以企業(yè)名義購(gòu)買商用物業(yè)，所產(chǎn)生的稅種和稅率有相應(yīng)差別：以個(gè)人名義購(gòu)買，物業(yè)持有期間不產(chǎn)生稅費(fèi)，企業(yè)購(gòu)買則需要繳納土地使用稅及房情任言產(chǎn)稅；
個(gè)人名義購(gòu)買后，再次出售時(shí)，提供**按差額征春輕配答興織腳量究覺收相關(guān)稅費(fèi)，不提供**按全額活承題征收相關(guān)稅費(fèi)；其中，土地增值稅世也論糧部素是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收：（1）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目溫義怕物包**金額50%部分，稅率資握殖那為30%；（2）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額1鮮啊輸候雜巖零00%的部分，稅率為40%；（3）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；（4）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。公司名義購(gòu)買

以公司名義購(gòu)買，可作為公司固定資產(chǎn)核算，每年可以計(jì)提折舊，持有房產(chǎn)雖然每年要繳納房產(chǎn)稅、土地使用稅，但公司可以少繳納企業(yè)所得稅，兩邊稅負(fù)可以形成對(duì)沖，企業(yè)在持調(diào)團(tuán)怕呢困使根跟有環(huán)節(jié)稅負(fù)較低。如果房產(chǎn)不進(jìn)行二次交易、過(guò)戶，稅負(fù)成本較相對(duì)較低，適合自用型企業(yè)；
例如：公司持有2000萬(wàn)物業(yè)自用，每年需要繳納房產(chǎn)商失病含力輕罪城突稅2000*70%*1.2%=16.8萬(wàn)；若采用直線法折舊，折舊年限為20年，每年可以折舊2000/20=100萬(wàn)；那么該公司企業(yè)所得稅=（收入-扣除項(xiàng)目）*25%，每年100萬(wàn)的折舊額算在扣除項(xiàng)目中，那么該公司每年可以少繳納企業(yè)所得稅100*25%=25萬(wàn)；
型章觀技料此外，以企業(yè)名義購(gòu)買商用物業(yè)，當(dāng)企業(yè)出現(xiàn)虧損或破產(chǎn)清算，公司名下房產(chǎn)要將用于償還債務(wù)；如果購(gòu)買物業(yè)的企業(yè)股東為多個(gè)，后期則可能涉及股東之間的份額劃分。

投資即博弈，走一步看后三步，做特殊資產(chǎn)投資尤其如此。當(dāng)房地產(chǎn)稅即將試點(diǎn)落地，不可避免的撲面而來(lái)時(shí)，我們?cè)撍伎嫉牟粌H僅是房地產(chǎn)稅對(duì)資產(chǎn)投資的利弊分析，而且要思考具體的投資標(biāo)的和投資策略。

上周我們組織了一場(chǎng)專題“當(dāng)房地產(chǎn)稅遇上特殊資產(chǎn)投資”，得到了廣大企業(yè)家的積極反饋和參與（也有朋友建議我們組織第二場(chǎng)）。我們通過(guò)實(shí)際案例的分析，計(jì)算了資產(chǎn)持有環(huán)節(jié)和資產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收，兩者的差距很大。所以房地產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的情緒影響，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對(duì)投資測(cè)算的影響。

但是“帳怕細(xì)算”，我們把資產(chǎn)的投資收益列成一張表格，左側(cè)是成本和費(fèi)用，右側(cè)是收入，歸總計(jì)算是收益。左側(cè)包含購(gòu)置成本、管理費(fèi)用、稅費(fèi)等，未來(lái)增加的持有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅就在此列。右側(cè)包含銷售價(jià)格、經(jīng)營(yíng)收益。因此，在精打細(xì)算和**對(duì)房?jī)r(jià)維穩(wěn)的政策前提下，投資收益的核心關(guān)注點(diǎn)就是投資物業(yè)類型和經(jīng)營(yíng)收益。

最近的十五年里，商業(yè)和住宅作為兩種不同的投資物業(yè)類型，走出了完全相悖的十字交叉價(jià)格走勢(shì)。2005年開發(fā)的商住樓宇，以天河北為例，商業(yè)均價(jià)30,000-50,000元/平方米，住宅5,000元/平方米，投資買商鋪，剛需買住宅，因此有“一鋪養(yǎng)三代”之說(shuō)。但是時(shí)至今日的二手樓，商鋪10,000-15,000元/平方米，住宅50,000元/平方米。盡管住宅比較陳舊，由于貨量稀缺和學(xué)位優(yōu)勢(shì)，價(jià)格居高不下。商鋪受互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)沖擊，再加上業(yè)態(tài)陳舊、經(jīng)營(yíng)不力，租金一降再降。再加上有些開發(fā)商把二三四樓商鋪用于向銀行抵押套現(xiàn)，然后陷入流動(dòng)性困境，這些商鋪逐漸成為特殊資產(chǎn)。目前圍繞天河北的一線二樓商鋪有12,000元/平方米的價(jià)格對(duì)外出售，仍然無(wú)人問(wèn)津。商業(yè)價(jià)值筑底，投資良機(jī)顯現(xiàn)！

目前商業(yè)裙樓的業(yè)態(tài)有幾種類型：社區(qū)商業(yè)、社區(qū)辦公、酒店、公寓、教育培訓(xùn)、餐飲等，根據(jù)物業(yè)的區(qū)位、格局、交通會(huì)有不同的優(yōu)選方案，以二樓為例，通常租金80-100元/平方米是可以實(shí)現(xiàn)的。以純租賃方式計(jì)算，這個(gè)租金的回報(bào)率為8%-10%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏銀行資金經(jīng)營(yíng)貸成本4.65%和同區(qū)域住宅的租售比1.5%。2,000萬(wàn)元可以買一套200平方米的住宅，也可以買一層2,000平方米的商鋪，經(jīng)營(yíng)價(jià)值可以相差10倍，還可以不受限售影響。

**大力推**地產(chǎn)稅，是為了貫徹“房住不炒”的國(guó)策，一個(gè)家庭擁有住宅套數(shù)越多、面積越大稅負(fù)就會(huì)越重，讓大量被囤積的住宅用房受壓后進(jìn)入市場(chǎng)，不讓大量持有住宅的人“躺贏”，逐步實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。但是對(duì)于商辦類物業(yè)，沒有提出累進(jìn)稅率的要求，按照傳統(tǒng)租金計(jì)價(jià)方式，并設(shè)定減半征收等優(yōu)惠空間。**一直在鼓勵(lì)工商業(yè)發(fā)展、鼓勵(lì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，核心仍然在“運(yùn)營(yíng)”，這也回歸了資產(chǎn)價(jià)值的本質(zhì)。商業(yè)物業(yè)已經(jīng)擠掉泡沫、重整河山。

在特殊投資的市場(chǎng)，有幾組經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，85折的住宅、5折的商業(yè)和3折的商業(yè)，“各花入各眼”，無(wú)論哪一類資產(chǎn)都有不同的參與路徑、投資目標(biāo)。

法貝找房

法貝匯聚了一支從大數(shù)據(jù)管理、司法、房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的綜合專業(yè)團(tuán)隊(duì)，擁有很大的行業(yè)寬度和全鏈條解決能力，可以幫助客戶解決商業(yè)運(yùn)營(yíng)，幫助客戶“上可九天攬?jiān)拢驴煞êＪ柏悺薄耐度胍豢叹涂吹浇?jīng)營(yíng)價(jià)值。

拓展知識(shí)：

商業(yè)地產(chǎn)稅費(fèi)怎么算

房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)從價(jià)或從租兩種情況：
1、從價(jià)計(jì)征的，其計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10%-30%后的余值；
2、從租計(jì)征的，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。從價(jià)計(jì)征10%-30%的具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市****確定。
房產(chǎn)稅稅率采用比例稅率。按照房產(chǎn)余值計(jì)征的，年稅率為1.2%;按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，年稅率為12%。
二、分析詳情
房產(chǎn)稅作為商業(yè)地產(chǎn)重要的一項(xiàng)稅種，是以不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)存在的房產(chǎn)為征收對(duì)象，按房產(chǎn)的原值或房產(chǎn)出租的租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。
三、商業(yè)房產(chǎn)稅繳納流程
1、根據(jù)細(xì)則,購(gòu)房人向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)減免房產(chǎn)稅認(rèn)定時(shí)，應(yīng)如實(shí)填寫房產(chǎn)稅認(rèn)定申報(bào)表，并提交房產(chǎn)交易合同以及新建商品住房的房屋交接書；
2、購(gòu)房人提交資料后,從主管稅務(wù)機(jī)關(guān)領(lǐng)取《原有住房信息查詢申請(qǐng)表》，向房屋狀況信息部門查詢?cè)凶》壳闆r，并將取得的原有住房書面查詢結(jié)果送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)；
3、此外納稅人應(yīng)當(dāng)在每年的12月31日前，憑有效身份證明原件自行向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納稅款,繳清當(dāng)年度應(yīng)納稅款。未按時(shí)足額繳納的，逾期繳納的稅款從次年1月1日起按日加收滯納稅款萬(wàn)分之五的滯納金。