前沿拓展：

買(mǎi)房個(gè)稅計(jì)算方法2022稅率表

第三條　個(gè)人所得稅的稅率：

　　（一）綜合所得，適用百分之三至百分之四十五牛的超額累進(jìn)稅率；

　　（二）經(jīng)營(yíng)所得，適用百分之五至百分之三十五的超額動(dòng)款稱(chēng)東累進(jìn)稅率；

　　（三）利息、股息、紅利所得，財(cái)產(chǎn)租賃所得，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)斤讓所得和偶然所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。

　個(gè)人所得稅稅率使判群很緊嗎交度程表一（綜合所得適用）

全年應(yīng)納稅所得額超過(guò)36握步000元的稅率（3％）

全年應(yīng)納稅所得額超過(guò)36000元至144000元的稅率（10％下輕改）

全年應(yīng)納稅所得額超過(guò)144000元至300000元的部分的稅率（20％）

全年應(yīng)納稅所得額超過(guò)300000元至420000元的部分的稅率25％

全年應(yīng)納稅所得額超過(guò)420000元至660000元的部分世貴服車(chē)策低檢同的稅率30％

全年應(yīng)納稅所得額超過(guò)660000元至960000元的部分的稅率35％

全年應(yīng)納稅所得額超過(guò)960000元的部分的稅率45％

（注1：本表所稱(chēng)全年應(yīng)納稅所得額是指依照本法第六條的規(guī)定，居民個(gè)人取得綜合所得以每一納稅年度收入額減除費(fèi)用六萬(wàn)元以及專(zhuān)項(xiàng)扣除、專(zhuān)項(xiàng)附加扣除和依法確定的其他扣除后的余額。

　注2：非居民個(gè)人取得工資、薪金所得，勞務(wù)報(bào)酬所得，稿酬所得和特許權(quán)使用費(fèi)所得，依照本表按月?lián)Q算后計(jì)算應(yīng)納稅額。）

個(gè)人所得稅稅站效括你及直斗少率表二（經(jīng)營(yíng)所得適用）

全年應(yīng)納稅所得額不超過(guò)30000元的稅率5％

全年應(yīng)納稅所得額超過(guò)30000元至90000元的部分稅率10％

全年應(yīng)納稅所得額超過(guò)90000元至300000元的部分稅率20％

全年應(yīng)納稅企構(gòu)低注距令而停因所得額超過(guò)300000元至500000元的部分稅率30％

全年應(yīng)納稅所得額超過(guò)500000元的部分稅率35％

　　（注：本表所稱(chēng)全年目流架礦際應(yīng)納稅所得額是指依照本法劑察線(xiàn)存信期第六條的規(guī)定，以每一納稅年度的收入總額減除成本、費(fèi)用以及損失后的余額。）

近期的購(gòu)房利好政策，不止于金融層面，稅收優(yōu)惠方面，真金白銀的補(bǔ)貼也來(lái)了——

9月30日，**、**發(fā)布《關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策公告》：自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

其中，新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。

對(duì)于這個(gè)政策，國(guó)家**同日進(jìn)行了解讀，但非專(zhuān)業(yè)人士看起來(lái)比較費(fèi)勁；各路自媒體也都有不同版本的解讀，但比較零散，不成系統(tǒng)。那么，作為買(mǎi)房、賣(mài)房者，如何快速掌握政策核心要義，并爭(zhēng)取能享受到政策利好呢？本期，小編為大家提綱挈領(lǐng)，作一下精簡(jiǎn)深層解讀。

之一：新政核心解讀

總結(jié)發(fā)布的公告，簡(jiǎn)而言之，要想享受個(gè)稅退稅優(yōu)惠，需要符合三個(gè)條件：

1. 先賣(mài)后買(mǎi)，且1年內(nèi)買(mǎi)房；

2. 在同一城市買(mǎi)賣(mài)，不能跨城市退稅；

3. 必須為同一產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一，賣(mài)房與買(mǎi)房人是相關(guān)聯(lián)的。

也就是說(shuō)，從10月1日開(kāi)始到明年，你賣(mài)掉一套房子，再買(mǎi)入一套房子，可以減免個(gè)人所得稅。

1.退稅金額的多少和網(wǎng)簽價(jià)有關(guān)，和房子的面積大小無(wú)關(guān)。

2.退稅是階段性的，最遲到明年底。

3.賣(mài)房小于買(mǎi)房金額差額退個(gè)稅，賣(mài)房大于買(mǎi)房退全額。

4.政策是全國(guó)執(zhí)行，但是同城買(mǎi)賣(mài)退稅，不同城市不能退。

5.企業(yè)不能享受個(gè)稅退稅，政策只適用于個(gè)人住房。

6.共有產(chǎn)權(quán)的話(huà)，各退各的稅費(fèi)，不能退到一個(gè)人名下。

不難看出，這個(gè)政策明顯就是鼓勵(lì)存量客戶(hù)再交易，進(jìn)行置換，為了盤(pán)活房地產(chǎn)市場(chǎng)。

之二：需要關(guān)注的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

此次個(gè)稅退稅政策，有幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)需要注意：

一是時(shí)間點(diǎn)和節(jié)點(diǎn)的限定范疇。該政策適用時(shí)間是2022年10月1日起，到2023年12月31日止。那么到底是以網(wǎng)簽日為準(zhǔn)？還是以交稅日為準(zhǔn)？退稅政策是以完稅時(shí)間為準(zhǔn)，并非網(wǎng)簽或者過(guò)戶(hù)時(shí)間。也就是說(shuō)，假如你9月份二手房網(wǎng)簽了，但10月1日后才交的稅，那么恭喜你，可以在買(mǎi)房之后享受該退稅優(yōu)惠；假如你10月1日前已經(jīng)交稅完成，那就失之交臂了。

值得注意的是，賣(mài)房和買(mǎi)房這兩個(gè)動(dòng)作，必須在從賣(mài)出房之日算起1年內(nèi)完成，最遲2023年底之前完成。如：2022年10月1日賣(mài)出房子，2023年10月1日必須買(mǎi)入房子，而不是2023年12月31日。目前看，窗口期滿(mǎn)打滿(mǎn)算也就只有15個(gè)月。二手房賣(mài)出仍舊以完稅時(shí)間為節(jié)點(diǎn)，如果買(mǎi)入的是一手房，則可以網(wǎng)簽時(shí)間為節(jié)點(diǎn)，因?yàn)榻欢惖侄愐话愣佳雍螅谵k房產(chǎn)證時(shí)才繳納。

二是房屋主體條件的限定。此次的政策只針對(duì)發(fā)生個(gè)人所得稅的房產(chǎn)交易，即：滿(mǎn)二或滿(mǎn)五但不是唯一，或是唯一但不滿(mǎn)五，交易過(guò)戶(hù)時(shí)需要繳納個(gè)稅的房屋。如果所交易的房產(chǎn)是滿(mǎn)五且唯一免個(gè)人所得稅的，則享受不到退稅政策，因?yàn)槟惚緛?lái)就沒(méi)交稅。

值得注意的是：個(gè)人所得稅在繳納的時(shí)候，是有兩種方式可以選擇的，即全額的1%-2%或者差額的20%，不同城市有差別。以青島為例，一般都是以全額2%來(lái)征收，但北京、鄭州等城市按照差額20%來(lái)征收，這可不是一個(gè)小數(shù)字 。

三是稅額基數(shù)的界定。實(shí)踐中，很多人在二手房實(shí)際交易過(guò)程中，往往為了少交契稅，簽“陰陽(yáng)合同”，即網(wǎng)簽備案一個(gè)價(jià)格，私下成交一個(gè)協(xié)議價(jià)格。那么到底以哪個(gè)為稅收額征收標(biāo)準(zhǔn)呢？稅收額基數(shù)都是以網(wǎng)簽備案價(jià)為準(zhǔn)，也就是實(shí)際在房產(chǎn)交易中心繳納個(gè)稅時(shí)核定的金額，而不是以買(mǎi)賣(mài)雙方口頭或私下達(dá)成的協(xié)議價(jià)為征收標(biāo)準(zhǔn)。

這樣一來(lái)，對(duì)賣(mài)房的人來(lái)說(shuō)，就會(huì)產(chǎn)生一個(gè)影響，不愿意配合買(mǎi)房人降低網(wǎng)簽備案價(jià)了，因?yàn)橘I(mǎi)房人交個(gè)稅越多，往后賣(mài)房人買(mǎi)房時(shí)退稅額也越多，因?yàn)閷?shí)踐中賣(mài)房人的個(gè)稅往往都是由買(mǎi)房人代交的。

因此，考慮到備案價(jià)同時(shí)還對(duì)應(yīng)貸款額度和稅費(fèi)繳納額度，以及此次的抵扣額度，到底是做高還是做低？就讓未來(lái)二手房交易時(shí)網(wǎng)簽價(jià)的測(cè)算難度大大增加，買(mǎi)賣(mài)雙方的需求肯定不一樣的。買(mǎi)房人想提高貸款額度，備案價(jià)高就得多交契稅和個(gè)稅，賣(mài)房人當(dāng)然樂(lè)見(jiàn)其成。買(mǎi)房人想少交契稅和個(gè)稅，就得壓低備案價(jià)，但賣(mài)房人有個(gè)稅考慮，就不一定愿意配合了。

四是賣(mài)出多套房個(gè)稅是否可以合并退稅。另外，還有一種特殊情況，如果賣(mài)房人一年內(nèi)賣(mài)掉兩套、三套等都發(fā)生個(gè)稅的情況下，能否合并抵扣到購(gòu)入的最新一套里面去？目前政策還沒(méi)有明確答復(fù)，需要等后續(xù)政策細(xì)則。

之三：新政對(duì)樓市格局影響

政策的初衷是鼓勵(lì)改善型住房需求的，賣(mài)一買(mǎi)一，促進(jìn)房產(chǎn)交易和加快周轉(zhuǎn)。那么會(huì)對(duì)樓市格局產(chǎn)生什么影響呢？小編認(rèn)為可能帶來(lái)以下變化：

一是在一定程度上帶來(lái)二手房掛牌量增加。改善型需求，需先將目前持有的房產(chǎn)出售套現(xiàn)后，才有資金購(gòu)買(mǎi)改善型住房，并享受退稅政策，而前提必須是賣(mài)出房產(chǎn)，因此有相當(dāng)一部人會(huì)開(kāi)始步入市場(chǎng)，嘗試掛牌銷(xiāo)售。但是，從目前二手房市場(chǎng)的環(huán)境看，一是掛牌量本來(lái)就很大，二是最大困難不是稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重，而是找不到合適的買(mǎi)家，或者說(shuō)，買(mǎi)方目前由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，大多處于持幣觀(guān)望狀態(tài)，這確實(shí)是一對(duì)矛盾。

二是有利于促進(jìn)滿(mǎn)二或滿(mǎn)**唯一房源市場(chǎng)交易。這部分房源按道理在市場(chǎng)交易是需要交個(gè)稅的，且按市場(chǎng)一般**作，往往是買(mǎi)房替賣(mài)方來(lái)承擔(dān)的，現(xiàn)在通過(guò)賣(mài)一買(mǎi)一，除了前期“沾便宜”之外，又享受到退稅政策，再多一塊“**補(bǔ)貼”，會(huì)加速這部分房產(chǎn)流動(dòng)性，并**改善需求加快入市，再次購(gòu)房住房，結(jié)束觀(guān)望。

三是對(duì)于持有多套房產(chǎn)、豪宅等出售的人來(lái)說(shuō)是利好。持有房子多套的人賣(mài)房子，除原來(lái)正常賣(mài)出價(jià)格外，后續(xù)買(mǎi)房還可以額外增加了一筆個(gè)稅返還收入，機(jī)會(huì)難得。對(duì)豪宅或一線(xiàn)城市而言，由于房?jī)r(jià)較高，動(dòng)輒一套房子上千萬(wàn)，個(gè)稅退稅額更高，省個(gè)一二十萬(wàn)都很正常。尤其是像北京這樣的城市，房?jī)r(jià)高，又按差額20%征個(gè)稅，一套房子如果1000萬(wàn)買(mǎi)入，1500萬(wàn)賣(mài)出，退稅額就高達(dá)百萬(wàn)，政策的效果會(huì)更明顯。

拓展知識(shí)：

買(mǎi)房個(gè)稅計(jì)算方法2022稅率表

一、個(gè)人所得稅稅率表
1、工資范圍在1-5000元之間的，包括5000元，適用個(gè)人所得稅稅率為0%;
2、工資范圍在5000-8000元之間的，包括8000元，適用個(gè)人所得稅稅率為3%;

3、工資范圍在8000-17000元之間的，包括17000元，適用個(gè)人所得稅稅率為10%;
4、工資范圍在17000-30000元之間的，包括30000元，適用個(gè)人所得稅稅率為20%;
5、工資范圍在30000-40000元之間的，包括40000元，適用個(gè)人所得稅稅率為25%;
6、工資范圍在40000-60000元之間的，包括60000元，適用個(gè)人所得稅稅率為30%;
7、工資范圍在60000-85000元之間的，包括85000元，適用個(gè)人所得稅稅率為35%;
8、工資范圍在85000元以上的，適用個(gè)人所得稅稅率為45%。
二、個(gè)人所得稅是什么

個(gè)人所得稅是調(diào)整征稅機(jī)關(guān)與自然人(居民、非居民人)之間在個(gè)人所得稅的征納與管理過(guò)程中所發(fā)生的社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱(chēng)。
個(gè)人所得稅的納稅義務(wù)人，既包括居民納稅義務(wù)人，也包括非居民納稅義務(wù)人。居民納稅義務(wù)人負(fù)有完全納稅的義務(wù)，必須就其來(lái)源于**境內(nèi)、境外的全部所得繳納個(gè)人所得稅;而非居民納稅義務(wù)人僅就其來(lái)源于**境內(nèi)的所得，繳納個(gè)人所得稅。
個(gè)人所得稅是國(guó)家對(duì)本國(guó)公民、居住在本國(guó)境內(nèi)的個(gè)人的所得和境外個(gè)人來(lái)源于本國(guó)的所得征收的一種所得稅。在有些國(guó)家，個(gè)人所得稅是主體稅種，在財(cái)政收入中占較**重，對(duì)經(jīng)濟(jì)亦有較大影響。