前沿拓展：

房子個人所得稅計算

個人所得稅的計算公式為：應納稅額=（工資所得五險一金扣除額）×適用稅率-速算扣除數。個人所得稅起征點為5000，采用超額累進稅率的印溫校草八祖靜老計算方法為：納稅額=月應納稅所得額×稅率-速算扣除數。扣除標準：個人所得稅按5000元/月的限雞始印益楊投步磁標準計算。
《中華****個人所得稅法》 第六條 應納稅所得額的計算：
（一）居民個人的綜合所得，以每娘準溶衛香識一納稅年度的收入額減除費用六萬元以及專項扣除、專項附加扣除和依法確段硫定的其他扣除后的余額，為應納稅所得額。
（二）非居民個人的工資、薪金所得，以每月收入額減除費用五千元后的余額為應納稅所得額；投但才角蘭妒勞務報酬所得、稿酬所得、特許權使用費所得，以每次收入額為應納稅所得額。
（三）經營所得，以每一納稅年度在卻夜副似硫拉目的收入總額減除成本、費克亞滑速全握察素交已干用以及損失后的余額，為應納稅所得額。
（四）財產租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費用，其余額為應納稅所巖得額。
（五）財產轉讓所得，以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額，為應納稅所得額。
（六）利息、股息、紅利所標系得和偶然所得，以每次收入額為應納稅所得額。
勞務報酬所得、稿酬所得、特許權使用費所得以收入減除百分之二十的費用后的余額為收入額。稿酬所得的收入額減按百分之七十計算。
讀們全原河獨超元率個人將其所得對教育、扶貧、濟困等公益慈市可飛注善事業進行捐贈，捐贈額未超過納稅人申報的應納稅所得額百分之三十的部分，條束至場斯極準供突獲可以從其應納稅所得額中扣除；國務院規定對公益慈善事業捐贈實行運還分覺誤風全額稅前扣除的，從其規定。
本條第一款第一項規定的專項扣除，包括居民個人按照國家規應服歌沒勞**資定的范圍和標準繳納的基本養老保險、基本皮問正增階老另去爾齊醫療保險、失業保險等社會保險費和住房公積金等；專項附河錯基難法調加扣除，包括子女教育、繼工毫環滿鎮四自境吧只續教育、大病醫療、住房貸款利息或者住房租金、贍養老人等支出，具體范圍、標準和實施步驟由國務院確定，并報全國**代表大會常務委員會備案。

買賣住房是我們生活中經常遇到的場景，不管是購買一手新房還是買賣二手房，房產交易中涉及的稅費問題常常讓我們摸不著頭腦。不了解其中的稅收優惠，無法提前籌劃，也會無端多交幾萬甚至幾十萬稅款。

個人買賣住房交易中涉及的稅費可總結如下表，下面我們將區分一手房及二手房分別說清楚這些稅費計算的規則，趕緊收藏起來吧！

注：以上“住房”不包括車位、商鋪、公寓、廠房、寫字樓等。

1. 購買一手新房

購買一手房涉及的稅費較少，包括契稅、印花稅兩個稅費。

（1）契稅

稅率：契稅稅率為百分之三至百分之五，不同省、自治區、直轄市可確定差別稅率。大部分地區如北京、上海、廣東、江西、廣西、山西、遼寧、福建、河南、云南、海南等省份均設置3%稅率。此外，還有如下稅收優惠：

對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。（家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。）

以實施3%契稅稅率地區為例，個人購買住房契稅稅率表示例如下：

計稅依據：為土地、房屋權屬轉移合同確定的成交價格，包括應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款。實踐中一般為不動產的登記價格。

繳稅時間：為納稅人簽訂房屋權屬轉移合同的當天，或納稅人取得房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。實踐中一般為辦理房地產產權證書時繳納。

繳稅人（納稅人）：受讓一方，也即購房方繳納。

示例：

小張：購買家庭首套/二套89㎡（≤90㎡）一手新房/二手房，購房總價款300萬元，應繳契稅 300萬*1%=3萬元

小李：購買家庭首套120㎡（＞90㎡）一手新房/二手房，購房總價款600萬元，應繳契稅 600萬*1.5%=9萬元

小孫：購買家庭二套110㎡（>90㎡）一手新房/二手房，購房總價款500萬元，應繳契稅 500萬*2%=10萬元

（2）印花稅：稅法規定，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。因此買賣個人住房的交易雙方均免于繳納印花稅。

2.買賣二手房

買賣二手房涉及的稅費，包括契稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅、增值稅、城建稅及附加。

（1）契稅（買方適用）：主要受購買住房屬于家庭首套或二套，以及房屋面積影響；具體計算規則與購買一手房相同。

（2）印花稅（雙方適用）：與購買一手房相同，買賣雙方均免征。

（3）土地增值稅（賣方適用）：稅法規定對個人銷售住房暫免征收土地增值稅，也即賣方免征，買方不適用。

（4）個人所得稅（賣方適用）：

個人轉讓自用5年以上，且為家庭惟一生活用房的，免征個人所得稅；（房產中介經常提到的“滿五唯一”就是這么來的）除“滿五唯一”免稅外，均應繳納個人所得稅，計稅規則如下：A. 賣方能提供原購房合同、**等有效憑證的應交個稅=住房轉讓收入減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金和有關合理費用的差額×20%。B. 賣方不能提供完整、準確的原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，實行核定征稅。應交個稅=住房轉讓收入× 核定征收率（征收率由各地稅務機關自行確定，一般普通住宅征收率為1%；非普通住宅征收率為1.5%）

（5）增值稅（賣方適用）：購買2年以上（含2年）的住房對外出售免征；不滿2年應交增值稅=不含稅轉讓收入×5%（或含稅收入/1.05*5%）

（6）城建稅及附加（賣方適用）：屬于增值稅附加稅，包括

城市維護建設稅：稅率7%（市區）、5%（縣鎮）、1%（非市縣鎮）教育費附加：征收率3%；地方教育費附加：征收率2%

示例：

小宋出售滿2年住房，則增值稅、城建稅及附加均免繳；小王出售市區不滿2年住房，假設轉讓住房含稅收入300萬元，則：增值稅：300萬/(1+5%)*5%=14.29萬城市維護建設稅：14.29萬*7%=1萬教育費附加：14.29萬*3%=0.43萬地方教育費附加：14.29萬*2%=0.29萬增值稅及附加稅費合計：14.29+1+0.43+0.29=16.01萬

特別關注：稅收優惠 “滿2滿5” 起止標準

通過以上介紹我們了解了住房買賣交易中相關的稅收優惠，但也需關注滿足優惠的時間起止計算標準，這樣才能做好個人住房買賣時間籌劃，減少交易稅費。

（1）取得房產時間判定標準（起算）：

個人購買住房以取得的房地產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間，房地產權證與契稅完稅證明上注明的時間不一致時，按“孰早”原則判定。

注：房地產權證證明上注明的時間：指房地產權證核準登記日

契稅完稅證明上注明的時間：指契稅完稅憑證填發時間

（2）轉讓房產時間判定標準（止算）：銷售**上注明的時間為準。

示例：

【全文完】

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拓展知識：

房子個人所得稅計算

【法律分析】：房產個稅計算方法為：交易總額減去房產登記價格之間的差額，再乘以20%。房屋個稅計算方式如下：1、按總價的1%，或者按差額的20%征收個稅；2、如能夠提供完整、準確的房屋原值憑證，就按照交易差價的20%核實征收；3、如不能提供相關憑證的，普通住宅按照交易總價的1%核定征收，非普通住宅按照交易總價的2%核定征收；4、5年以上房產，并且是家庭一套生活用房，免征個稅。房產交易行為，需要繳納個人所得稅。
【法律依據】：《中華****個人所得稅法》 第二條 下列各項個人所得，應當繳納個人所得稅：（一）工資、薪金所得；（二）勞務報酬所得；（三）稿酬所得；（四）特許權使用費所得；（五）經營所得；（六）利息、股息、紅利所得；（七）財產租賃所得；（八）財產轉讓所得；（九）偶然所得。

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