財產租賃所得個人所得稅計算(財產租賃所得個人所得稅計算 修繕費用)
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財產租賃所得個人所得稅計算
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上篇文章我們討論分析了個人出租房屋涉及到的稅費種類，包括增值稅，城市維護建設稅，教育費附加，地方教育附加，水利建設基金，房產稅，城鎮土地使用稅，個人所得稅，印花稅。本文就具體分析一下這些稅費在個人出租住房時是怎么計算繳納的，以及有哪些稅收優惠政策。
增值稅
根據國家**2016年03月31日發布的《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》（國家**公告2016年第16號）第四條(二)，其他個人出租不動產(不含住房)，按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產所在地主管稅務機關申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所在地主管稅務機關申報納稅。第八條，其他個人出租不動產，按照以下公式計算應納稅款： (一)出租住房： 應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5% (二)出租非住房： 應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%
根據國家**2021年3月31日發布的《國家**關于小規模納稅人免征增值稅征管問題的公告》（國家**公告2021年第5號）第四條，《中華****增值稅暫行條例實施細則》第九條所稱的其他個人，采取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入未超過15萬元的，免征增值稅。
城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、水利建設基金
城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加都屬于增值稅附加稅，是以增值稅稅額作為計稅依據的。
（一）城市維護建設稅
(1)納稅人所在地在市區的，稅率為百分之七; (2)納稅人所在地在縣城、鎮的，稅率為百分之五; (3)納稅人所在地不在市區、縣城或者鎮的，稅率為百分之一。
納稅人所在地，是指納稅人住所地或者與納稅人生產經營活動相關的其他地點，具體地點由省、自治區、直轄市確定。以湖南省為例，根據2021年09月23日發布的《湖南省財政廳 國家**湖南省稅務局關于明確城市維護建設稅納稅人所在地具體地點的公告》（湖南省財政廳 國家**湖南省稅務局公告2021年第4號），納稅人繳納增值稅、消費稅的，其城市維護建設稅納稅人所在地為繳納增值稅、消費稅的地點。因為納稅人屬于個人，不能開具增值稅**，所以個人出租住房需到住房所在地主管稅務機關代開。因此推斷出個人出租住房的城市維護建設稅納稅人所在地為住房所在地主管稅務機關。
（二）教育費附加、地方教育附加
教育費附加，以各單位和個人實際繳納的增值稅、營業稅、消費稅的稅額為計征依據，教育費附加率為3%，分別與增值稅、營業稅、消費稅同時繳納。
地方教育附加征收標準統一為單位和個人（包括外商投資企業、外國企業及外籍個人）實際繳納的增值稅、營業稅和消費稅稅額的2%。
（三）水利建設基金
各個地區不同，以湖南省為例，從事生產、經營的單位和個人，按生產、經營收入的0.6‰繳納水利建設基金。
根據2016年01月29日發布的《** 國家**關于擴大有關**性基金免征范圍的通知》（財稅〔2016〕12號），按月納稅的月銷售額或營業額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業額不超過30萬元）的繳納義務人，免征教育費附加、地方教育附加、水利建設基金
房產稅、城鎮土地使用稅使用稅
房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。
《** 國家**關于廉租住房 經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）規定，對個人出租住房，不區分用途，在3%稅率的基礎上減半征收營業稅，按4%的稅率征收房產稅，免征城鎮土地使用稅。
城鎮土地使用稅每平方米年稅額如下： (1)大城市1.5元至30元； (2)中等城市1.2元至24元； (3)小城市0.9元至18元； (4縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。
個人所得稅
財產租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費用，其余額為應納稅所得額。財產租賃所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅。
個人出租住房以湖南省為例，個人所得稅征收采取據實征收和核定征收兩種征收方式 (一)納稅人出租(轉租)住房采取據實征收方式計算應納稅所得額時，可憑合法有效憑證，從其租金收入中依次減除住房租賃過程中繳納的稅費、向出租方支付的租金、由納稅人負擔的實際修繕費用，以及稅法規定的費用扣除標準。 (二)納稅人出租(轉租)住房不能提供合法、準確的成本費用憑證，不能準確計算住房租賃成本費用的，按租金收入的5%～10%核定應納稅所得額,具體適用比例由各市州稅務局確定。 (三)應納稅額的計算公式如下： 應納稅額=應納稅所得額×稅率 個人出租住房減按10%的稅率征收個人所得稅。
印花稅
租賃合同是屬于《印花稅稅目稅率表》中應稅憑證之一，稅率為0.1%。
對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。
以上就是個人出租住房的涉稅情況，下面我來用一張表格來總結一下：
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拓展知識：
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