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動遷房契稅怎么算

動遷房的補償?shù)戎挡糠植焕U納良契稅，超過需交；二手房肯定要交。

回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給**戶的房屋。最近筆者遇到了一個實務(wù)問題，房地產(chǎn)企業(yè)交付的回遷房，增值稅計稅依據(jù)如何確定？于是收集整理了以下相關(guān)的政策規(guī)定。

綱領(lǐng)文件

財稅〔2016〕36號《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條第二款規(guī)定，單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

第四十四條 納稅人發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：（一）按照納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。（二）按照其他納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。（三）按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）成本利潤率由國家**確定。

不具有合理商業(yè)目的，是指以謀取稅收利益為主要目的，通過人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款。

貨勞司解讀：成本利潤率目前暫定為10%。

河北省

《河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答（之八）》第十一條的規(guī)定：關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被**業(yè)主交付回遷房如何計稅問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以自己名義立項，開發(fā)回遷房并向被**業(yè)主無償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的行為，按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條之規(guī)定，視同銷售不動產(chǎn)征收增值稅。區(qū)分以下兩種情形：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在承擔土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷房并向被**業(yè)主無償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的，其銷售額按下列方法和順序確定：

a.按照本企業(yè)最近時期銷售同類房產(chǎn)的平均價格確定。

b.按照其他房地產(chǎn)企業(yè)最近時期銷售同類房產(chǎn)的平均價格確定。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不承擔土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷房并向被**業(yè)主無償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的，其銷售額按組成計稅價格確定。組成計稅價格公式為：組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）

成本利潤率在國家**未發(fā)布之前，暫按照《國家**關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)【2009】31號）中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售成本利潤率的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由各市國稅局確定。

河南省

【河南國稅】營改增問題快速處理機制專期十七：因為城市規(guī)劃調(diào)整或者棚戶區(qū)改造等原因，納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為是否征收增值稅？如何征收增值稅，計稅銷售額應(yīng)該如何確定？

答復(fù)：在總局未明確之前，暫比照《國家**關(guān)于納稅人開發(fā)回遷安置用房有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》（國家**公告2014年第2號）和各省轄市地方稅務(wù)局依據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<河南省地方稅務(wù)局銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅管理辦法>的通知》（豫地稅發(fā)〔2005〕16號）第七條第四款規(guī)定的成本利潤率執(zhí)行。即納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為屬于視同銷售不動產(chǎn)征收增值稅，其計稅銷售額按組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）予以核定。各省轄市的成本利潤率，暫按營改增前各省轄市地方稅務(wù)局依據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<河南省地方稅務(wù)局銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅管理辦法>的通知》第七條第四款規(guī)定確定的成本利潤率執(zhí)行。

深圳市

深圳市全面推開“營改增”試點工作指引（之四）——房地產(chǎn)業(yè) （國家**深圳市稅務(wù)局2018-12-05）

納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，如開具**的，應(yīng)按照**上注明的銷售額計算繳納增值稅；如**上注明的銷售額明顯低于視同銷售銷售額的，或者未開具**的，按照視同銷售不動產(chǎn)計算繳納增值稅。

1、確認回遷安置房面積，主要依據(jù)經(jīng)城市更新部門備案的**補償協(xié)議中房屋補償約定的具體補償標準或面積進行確認。

2、確定視同銷售的銷售額：

①實際回遷面積未超過**補償協(xié)議約定的，銷售額按照組成計稅價格確定。組成計稅價格＝建筑工程成本×（1＋10%成本利潤率）

②實際回遷面積超過**補償協(xié)議約定面積的部分，按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十四條的規(guī)定確定銷售額并計算繳納增值稅。

湖北省

湖北國稅：根據(jù)湖北省營改增政策執(zhí)行口徑第四輯規(guī)定（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被**業(yè)主交付還建房如何計稅）：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被**業(yè)主交付還建房，應(yīng)以每套還建房為單位，分別計算繳納增值稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被**業(yè)主交付還建房，實際面積大于**還建協(xié)議約定的面積的，應(yīng)以實際收取的超出部分面積的平均單價作為還建房屋的計稅價格。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被**業(yè)主交付還建房，實際面積與**還建協(xié)議約定的面積相同的，以同樓層相同或者類似房屋的平均單價作為計稅價格。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被**業(yè)主交付還建房，實際面積小于**還建協(xié)議約定的面積的，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被**業(yè)主實際退還的不足部分面積的平均單價作為還建房屋的計稅價格。

還建房屋的計稅價格不得低于房屋的**格。

廣西：

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)時，如何確定置換的回遷房的應(yīng)稅銷售價格？

答：置換的回遷房中與原房產(chǎn)同等面積的部分按房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)新房的**計算；超過原房產(chǎn)面積部分按房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)新房市場價計價。

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【晶晶亮總結(jié)】

房地產(chǎn)企業(yè)交付回遷房，雖然有可能收取了部分差價款，但增值稅計稅依據(jù)絕非收取的差價款，而是需要視同銷售來計算繳納增值稅。

因為回遷房和正常的商品房銷售有顯著差異，按同期同類房屋的市場價確認視同銷售收入是不合適的，所以各地出臺了若干不同的口徑來確認該項收入。當?shù)赜忻鞔_規(guī)定的就按當?shù)乜趶剑數(shù)厝魶]有明確規(guī)定的，按財稅〔2016〕36號中視同銷售中的組成計稅價格比較合理。

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來源：財稅評論

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封面圖片來源于公眾號：圖說一分為Z 攝影師顧伯群 授權(quán)本號使用

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