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房租的稅怎么算

房屋租賃增值稅怎么算

　　增值稅有利于最測散件經維客左誤貫徹公平稅負原則，有利于生產經營結構的合理化，有利于擴大國際貿易往來。想必很多人都想要了解，房屋租賃增值稅怎么算？房地產增值稅稅率是多少？以下我為大家整理了房來自屋租賃增值稅怎么算的相關內容，希望對大家有所幫助！

　　 一、房屋租賃增值稅怎么算

　　依據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》規定，房屋的增值稅繳納計算方法是：應納稅額=當期銷項稅額－當期進項，或者是：應納稅額=增值額×適用稅率-增值額×速算扣除系數。該法第二十一條規定，一般計稅方法的應納稅額，是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。應納稅額計算公式：應納稅額=復頭困親零當期銷項稅額－當期進項稅額。按照轉讓二手房交飯頻燒河漸省包用易價格全額的1%征收率所征收增值稅，類似于個人所得稅的`七級累進稅率，而房屋買賣的增值稅計算方法是四級累進稅率。

　　 二、房地產增值稅稅率

　　房地產業的增值稅率是11％，可以憑增值稅專用**給予進項稅額抵扣。小規模納稅人執行3％的增值稅征收率，根據不含增值稅的銷售收入直接計算繳納增值稅，無進項稅額抵扣。

　　 三、開增值稅的流程是怎樣的

　　開增值稅普通**流程：

　　1、**購用簿及**申請報批準表。

　　2、辦稅人員（一般為財務人員或企業法人、職員等）的身份證、證件心映延征照2張、辦理**準購證。

　　3壞司思景議齊、帶好公章、法人章、**專用章、稅務登記證原件。

　　首次購陳束快兩行副際職記須歷買**及相關事項：

　　1、松始口計蘭跟明證小規模納稅人：需要材料：公章、法人章、**專樹控用章、稅務登記證、法人1寸相片2張；委托他人購買須帶法人簽字的委托書及法人、委托人身份證原件。一般情況法人應到場。

　　2、一般納稅人（增票）：需要材料：法人（代表）、財務必須親自到場；；財務會計上崗證原件及復印件；她源束幾增論景法人和財務1寸相片各2張；公章、法人章、**專用章、帳戶章；稅務登記證原件及復印件；已建立的帳本、帳冊、經營地房產證明原件及復印件或租房協議原件及復印件。

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常見問題：

問題 1

我開發公司有部分房產需出租，已與物業公司簽訂托管經營合同，請問:

（1）這部分租賃房產產權是開發公司的，但由物業公司與租戶直接簽租賃合同且由物業公司去收租金和開**，物業公司可否按代收代付差額去交增值稅，這樣**作是否有轉租嫌疑（開發租給物業，物業轉租客戶）會交兩道稅？

（2）若不想出現轉租，實際租賃**可否由開發公司開具，租金由物業公司代收代付，物業公司再按差額部分給開發公司開服務**收手續費？但租賃合同又是由物業和客戶簽訂的，咋辦？

答

本例中房產屬于開發公司，物業又與開發公司簽托管合同，物業與租戶簽租賃合同，并自行開具**收取租金，明顯屬于轉租，如果不是簡易計稅，可通過增值稅專用**抵扣的方式，避免重復征稅。也可以由開發公司與租戶簽租賃合同，物業與開發公司簽訂委托代收合同，約定開發公司開具**給租戶，由物業公司將此**轉交給租戶，并代為收取租金支付給開發公司，并另外向開發公司收取手續費。這樣物業收租賃費屬于代收，可只就手續費按“經紀**服務”征增值稅。

目前對此雖無明確規定，但可參照《中華****增值稅暫行條例實施細則》（**、國家**第50號令）第十二條規定，條例第六條所稱價外費用，包括價外向購買方收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤等運輸裝卸費以及其他各種性質的價外收費。但下列項目不包括在內：

1、受托加工應征消費稅的消費品所代收代繳的消費稅。

2、同時符合以下條件的代墊運輸費用：

（1）承運部門的運輸費用**開具給購買方的；

（2）納稅人將該項**轉交給購買方。

問題 2

總公司有一外省分公司，**核算，由總公司購入一批生產用固定資產，合同**均為總公司，實際分公司使用，如總公司將該批資產租賃給分公司，具體如何**作？是否有更好的**作方式。總公司實為貿易類公司，分公司為實業類。

答

一、這是**核算的兩個公司之間的固定資產租賃，按有形動產租賃就可以，增值稅率17%，國家沒限制貿易公司不能買設備出租。

二、如果采用融資租賃方式，這個分公司可以通過融資租賃公司買進設備，比如這設備100萬元，和融資租賃公司簽合同讓他們買進來，約定這設備只租賃給這家分公司，比如租期5年，年租金25萬元，5*25=125萬元，租賃到期，分公司有權以1元錢的價格買過來，這樣處理，在銀行貸款困難的情況下，方便你公司及時用到需要的設備，不影響生產，而且，如果是到銀行貸款，要交利息，那么目前的政策，利息是不能在增值稅中抵扣的，分公司如果通過融資租賃處理這個，給融資租賃公司付的是租金，是可以抵扣的。

三、有個優惠政策，不知是不是適合你公司的情況，企業所得稅法實施條例第一百條規定的購置并實際使用的環境保護、節能節水和安全生產專用設備，包括承租方企業以融資租賃方式租入的、并在融資租賃合同中約定租賃期屆滿時租賃設備所有權轉移給承租方企業，且符合規定條件的上述專用設備。凡融資租賃期屆滿后租賃設備所有權未轉移至承租方企業的，承租方企業應停止享受抵免企業所得稅優惠，并補繳已經抵免的企業所得稅稅款。

問題 3

想問下公司租賃二手房東的房屋，對方能否開的出**，對方如果能開，需要什么樣的手續？

答

二手房東如果是自然人，只能持相關合同等資料到稅務局去代開（其他個人出租不動產增值稅業務由地稅部門代管），**時，會附征房產稅、個人所得稅、增值稅（月租金不含稅3萬元以下免），具體附征率，各地地方稅務機關會有不同，到大廳代開時可咨詢辦理。

如果二手房東是單位，可以自開租賃服務**（無此經營范圍的，需要到主管稅務機關增加經營范圍，增加開票稅目），一般納稅人可以直接開具專用**，小規模納稅人可以代開增值稅專用**。

依據：《國家**關于明確營業稅改征增值稅有關征管問題的通知》（稅總函〔2016〕181 號）及財稅〔2016〕36號。

問題 4

廠房出租合同約定，所有稅費均由承租方承擔，稅務部門向我方征收的房產稅及土地使用稅如何向對方開具**，雙方對合同理解有爭議，經****裁定我方勝訴，對方需執行裁定支付我方稅費（房產稅及土地使用稅），但要我方出具租金相關**。我方如何處理？

答

上述裁定是正確的。

合同可以約定稅費承擔，但無法改變法定納稅義務人。因此，承租方將稅費款項支付給出租方，不違合同；出租方依法納稅，又不違稅法。

承租方支付出租方的“稅費”應當作為租金的一部分，一并開具租金**。

問題 5

公司從個人處租進房屋提供給高管，應要求對方出具何種**？進項稅可否抵扣？

答

首先，要看貴司領導的業務實質了，簡單從時間判斷的話，短期的可以放到差旅費，差旅費可以進項抵扣，如果是常駐的話建議還是福利費為好（但是福利費不能抵扣進項），當然還是要具體問題具體分析，由貴司自己定奪。

其次要看房子是問誰租的。如果是問酒店租的，那就可以按照酒店住宿服務交稅，稅率為6%，向酒店索取增值稅專用**。但是如果是向個人租的，根據國家**2016年16號公告，其他個人出租不動產（不含住房），按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。其他個人出租不動產，按照以下公式計算應納稅款：

（一）出租住房：

應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

（二）出租非住房：

應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%

按照相關規定及總局解讀，貴司向個人租的房屋，可以讓房屋所在地主管地稅機關代開增值稅專用**，進行抵扣。

房屋出租的稅務處理

（一）增值稅

1.適用稅率9%（一般納稅人）/征收率5%（簡易計稅或者小規模）。

2.一般納稅人簡易計稅

（1）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。

一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。

其中取得的不動產時間判斷：

——以直接購買、接受捐贈、接受投資入股或抵債方式取得，以不動產權屬變更的當天為取得的時間。

——納稅人出租或轉讓自建不動產，以建筑工程許可證注明的開工日期為不動產取得的時間，無建筑工程施工許可證的，按合同注明的開工日期為不動產取得的時間。

（2）關于轉租不動產如何納稅的問題，總局明確按照納稅人出租不動產來確定。一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動產對外轉租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動產對外轉租的，不能選擇簡易辦法征稅。

3.預繳增值稅

（1）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%

（2）一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照3％的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+9%）×3%

（3）小規模納稅人出租其取得的不動產（不含個人出租住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5%

（4）個體工商戶出租住房（適用簡易計稅），按照以下公式計算應預繳稅款：

應預繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

（5）按照現行規定應當預繳增值稅稅款的小規模納稅人，凡在預繳地實現的月銷售額未超過10萬元（以1個季度為1個納稅期的，季度銷售額未超過30萬元）的，當期無需預繳稅款。

（6）納稅人出租不動產，按規定需要預繳稅款的，應在取得租金的次月納稅申報期或不動產所在地主管稅務機關核定的納稅期限預繳稅款。

（7）向不動產所在地主管稅務機關預繳的增值稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

4.**開具

出租不動產，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅**時，應在備注欄注明不動產的詳細地址。

5.納稅義務發生時間

（1）納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

（2）納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具**的，為開具**的當天。

（二）企業所得稅

1.《企業所得稅法實施條例》第十九條：租金收入，是指企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。

2.《國家**關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）規定，企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。

3.《關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）：企業新建的開發產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協議的，自開發產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現。

（三）房產稅

1.房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12％。房產稅按年征收、分期繳納。

2.《**、國家**關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）規定：房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅。

3.《**、國家**關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）規定：對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

（四）印花稅

1.財產租賃合同，按照租賃金額千分之一貼花。稅額不足一元的按一元貼花。

2.對與高校學生簽訂的高校學生公寓租賃合同、公租房租賃雙方免征簽訂租賃協議涉及的印花稅

3.房屋租賃合同一經簽訂，印花稅就要全額繳納，比如公司簽訂10年的房租合同，合同約定10年的租金，則應一次性繳納10年租金金額的全部印花稅。

4.2019年1月1日至2021年12月31日：小規模納稅人50%減征印花稅。（財稅〔2019〕13號）

5.房屋合同中所載金額和增值稅分開注明的，按不含增值稅的合同金額確定計稅依據，未分開注明的，以合同所載金額為計稅依據。

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拓展知識：

房租的稅怎么算

一、正面回答
目前房屋租賃所獲得的收入應納個人所得稅額的計算方法是：應納個人所得稅稅額=應納稅所得額x10%。房租收入不超過4000元的：應納稅所得額=房租收入一準予扣除項目費用-修繕費用-800，房租收入超過4000元的：應納稅所得額=[房租收入-準予扣除項目費用-修繕費用]×(1-20%)。
二、分析
房產個稅是指房產交易過程中由稅務機關征收的個人所得稅。一般存在于二手房交易過程中由賣方個人繳納的利得稅，新房賣方是開發商不存在銷售環節的個人所得稅。
三、房租個稅去哪里交?
房屋租賃的房產稅在房屋所在地的地稅局辦理繳納。辦理手續：需攜帶房主身份證原件及復印件，租賃協議及復印件，房產證及復印件到房屋所在地地稅局繳納稅款和開具**。