前沿拓展：

房屋差額稅怎么計算方法

個人所得稅：（稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納）征收條件以家庭為單位出售非唯一住來自房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件：

①家庭唯一住宅

②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。

注：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內能夠重新購買房產并取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產翻皇財建交易價格較低的1%退還。

擴展資料：

二手房營業稅根據房屋的即句批面積及房產證時間，具體征收標準如下：

1、房產證滿2年，144平方以下的普通住宅房產免征營業稅；

2、房產證不滿2年，按照5.55%繳納營業稅；

3、房屋面積超過144平方，房產證滿2年的按照差額繳納，計算公式為：（上次購買價格—現在出售價格）*稅率5.55%；

4、商鋪差額繳納，計算公式為：（上次購買價格笑思混氫—現在出售價格）*井擴倒香離稅率5.55%。

注：地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產作為家庭唯一住宅的依據，其中包括雖然產權證沒有下放但是房管部門已經備案登記的住房（不包含非住宅類房產）。

另注：如果所售房產是非住宅類房產則不管什么情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在征稅過程中對于營業稅繳納差額的情況，個人所得稅也必須征收差案劉全組印提另額的20%

參考資料來源：百度百科-房產交易稅費

這是熊貓貝貝的第1323篇原創文章

本文響應平臺相關活動的要求，就2022年國慶假期前夕國家兩部門公布的樓市相關個稅退稅優惠政策，進行信息分享和專題解讀。

沒有鋪墊，直入主題：

圖片來源：圖庫

2022年9月30日下午，**、國家**發布《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，《公告》顯示，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

按照要求，納稅人出售和重新購買的住房應在同一城市范圍內。同一城市范圍是指同一直轄市、副省級城市、地級市（地區、州、盟）所轄全部行政區劃范圍。另外，出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關，應為新購住房產權人或產權人之一。

國家**同日發布《關于支持居民換購住房個人所得稅政策有關征管事項的公告》（國家**公告2022年第21號），公告有關征管事項，并進行了解讀。

圖片來源：見圖

官方解讀全文內容如下（分割線以內文字沒有任何修改，為官方原文，僅做了顏色加粗，重點標識）：

一、納稅人什么時間內可以享受退稅政策？

在2022年10月1日至2023年12月31日期間，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅。

例1：納稅人小周2022年12月出售了一套住房，2023年7月在同一城市重新購買一套住房，由于小周出售和新購住房的時間均在2022年10月1日至2023年12月31日期間，故符合政策規定的時間條件。

二、納稅人退稅金額是怎么計算的？

在2022年10月1日至2023年12月31日期間，對符合退稅條件的納稅人，當其新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額時，全部退還已繳納的個人所得稅；當其新購住房金額小于現住房轉讓金額時，按照新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還現住房已繳納的個人所得稅。計算公式為：

1.新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，退稅金額=現住房轉讓時繳納的個人所得稅；

2.新購住房金額小于現住房轉讓金額的，退稅金額=（新購住房金額÷現住房轉讓金額）×現住房轉讓時繳納的個人所得稅。

其中，原住房轉讓金額和新購住房金額均不含增值稅?，F住房轉讓金額和新購住房金額與核定計稅價格不一致的，以核定計稅價格為準。

例2：2022年12月，小楊出售了一套住房，轉讓金額為240萬元，繳納個人所得稅4萬元。2023年5月，其在同一城市重新購買了一套住房，新購住房金額為300萬元。假定小楊同時滿足享受換購住房個人所得稅政策的其他條件，由于新購住房金額大于現住房轉讓金額，小楊可申請的退稅金額為現住房轉讓時繳納的個人所得稅4萬元。若小楊新購住房金額為150萬元，則可申請的退稅金額為2.5萬元（150÷240×4萬元）。（假設以上均為不含增值稅價格）

三、出售多人共同持有住房的，納稅人應如何計算自己的退稅金額？

對于出售多人共同持有住房或新購住房為多人共同持有的，應按照納稅人所占產權份額確定該納稅人現住房轉讓金額或新購住房金額。

例3：小李和小馬共同持有一套住房，各占房屋產權的50%。2023年1月，兩人以200萬元的價格轉讓該住房，各繳納個人所得稅2萬元。同年5月，小李在同一城市以150萬元的價格重新購買一套住房，小李申請退稅時，其現住房轉讓金額為100萬元（200×50%=100），新購住房金額為150萬元，其退稅金額=現住房轉讓時繳納的個人所得稅=2萬元。

同年7月，小馬和他人在同一城市以200萬元的價格共同購買了一套住房，小馬占房屋產權的40%。小馬申請退稅時，其現住房轉讓金額為100萬元（200×50%=100），新購住房金額為80萬元（200×40%=80），退稅金額=（新購住房金額÷現住房轉讓金額）×現住房轉讓時繳納的個人所得稅=80/100×2=1.6萬元。（假設以上均為不含增值稅價格）

四、如何確定出售住房和重新購買住房的時間？

出售現住房的時間，以納稅人出售住房時個人所得稅完稅時間為準。新購住房為二手房的，購買住房時間以納稅人購房時契稅的完稅時間或不動產權證載明的登記時間為準。稅務機關將為納稅人預填上述涉稅信息，納稅人可以與繳稅時取得的完稅證明上標注的時間進行核對。新購住房為新房的，購買住房時間以在住房城鄉建設部門辦理房屋交易合同備案的時間為準，納稅人可以依據房屋交易合同據實填寫。

五、符合政策享受條件的納稅人應當向哪里提起退稅申請?

納稅人享受居民換購住房個人所得稅退稅政策的，應當向征收現住房轉讓所得個人所得稅的主管稅務機關提出申請，也就是說，納稅人賣房時在哪個稅務機關繳納了個人所得稅，就向哪個稅務機關申請退稅。稅務部門實行不動產登記稅費一窗辦理制度，一般情況下，納稅人應當在本地政務服務大廳或者不動產交易大廳等場所繳納現住房轉讓所得的個人所得稅，因此仍應到該政務服務大廳或不動產交易大廳提起退稅申請，如果當地稅務機關另有規定，按照規定辦理。

六、納稅人申請居民換購住房個人所得稅退稅應提供哪些材料？

納稅人申請居民換購住房個人所得稅退稅，除向主管稅務機關報送《居民換購住房個人所得稅退稅申請表》外，還需要提供以下資料：（一）納稅人身份證件；（二）現住房的房屋銷售合同；（三）新購住房為二手房的，房屋銷售合同、不動產權證書及其復印件；（四）新購住房為新房的，報經住建部門備案（網簽）的房屋交易合同及其復印件。

七、為便利納稅人享受稅收政策，稅務部門提供了哪些服務？

為便利納稅人享受稅收政策，稅務部門推出一系列服務舉措。一是簡化資料報送，提供預填服務。依托納稅人出售現住房和新購住房的完稅信息資料，為納稅人提供申請表項目預填服務，納稅人辦理退稅申請需攜帶的資料，主要用于納稅人核對申請表信息，稅務部門只留存新購二手房的不動產權證書復印件或新購新房的房屋交易合同復印件。二是根據系統預填、納稅人填報并確認的相關信息，自動計算應退稅款。三是通過多種渠道和方式開展宣傳解讀和培訓輔導，提醒并幫助符合條件的納稅人及時申請退稅、享受稅收政策。

八、納稅人享受了居民換購住房個人所得稅政策后解除房屋交易合同的，已經獲得的退稅應當如何處理？

納稅人因新購住房的房屋交易合同解除、撤銷或無效等原因導致不再符合退稅政策享受條件的，應當在合同解除、撤銷或無效等情形發生的次月15日內向主管稅務機關主動繳回已退稅款；納稅人逾期繳回退稅的，稅務機關將依法加收滯納金。稅務部門將通過與住房城鄉建設部門的相關共享信息，加強退稅審核和撤銷合同后繳回稅款的管理。

九、納稅人在申請退稅時還應當注意什么？

支持居民換購住房個人所得稅政策，旨在鼓勵居民換購住房、改善居住條件，納稅人應當依法依規如實申請，認真填寫并核對申請表，對填報內容及附報資料的真實性、可靠性、完整性負責。對于提供虛假信息、資料騙取退稅的，稅務機關將依據《中華****稅收征收管理法》及其實施細則等有關規定處理。

圖片來源：圖庫

這次發布于9月30日夜間，搶在國慶假期正式到來以前的退稅優惠新政，對于樓市和換房需求來講，個人所得稅的減免，有利于降低購房成本，市場預期有望好轉。

幾點獨家個人分析給大家分享一下：

1，值得注意的是，這是階段性政策，具有很強的時間窗口導向效應。

退稅政策會減輕換房群體的稅負成本，同時退稅有限定條件，需滿足在 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日期間，出售住房后 1 年內重新購房，這會促使改善性需求加快換房進程，對于促進市場交易有積極作用。

窗口期，滿打滿算，15個月的時間，而且不排除中途市場復蘇和交易活躍恢復達到預期，提前關閉和取消的可能。

當前多數一二線重點城市關于住房個人所得稅的執行情況是，滿五唯一免征，其他情況按照房屋差額的 20% 或者全額的 1% 征收，新政會利好持有住房在五年以內或者有多套住房的家庭換房。

疊加其他樓市托舉和政策**的利好，2022年四季度的樓市復蘇，值得期待。

當然，當下房地產經濟和樓市處于一種現實主流反對和反感的情緒氛圍之下。

不多展開，點到為止，竟然又有人開始罵我房托，說我是房地產公司利益代言人了，簡直離了大普，戾氣爆棚，這不是好事，這不是一個聊地產的好時代。

還是那句話，只用理性來預判，不管情緒好與壞。該樂觀看好不含糊，該抨擊檢討不墨跡。

被情緒牽著鼻子的群體，永遠屬于時代淘汰最靠前的一撥人。

2，兩部門個稅新政是明確支持房地產穩定的信號。

國稅部門出手鼓勵樓市，份量和意義，不用多說。

這一政策的實施，將會加快改善群體需求的釋放，降低改善群體的成本支出。新政第一目標是改善需求，在一定程度上會激發二手房市場的活躍度，對于穩定整個房地產市場，提振市場信心有一定促進作用。

不要小覷資本和市場見風使舵，說話聽音的反應和本能，絕大多數人都是高估了自己對形勢的判斷能力，而低估了政策態度的市場影響力。

3，明顯利好高房價的一二線頭部城市。

目前各地房產交易個稅政策不一樣，大部分城市全額收取 1-2% 作為交易個稅，而且滿 5 年唯一住房免征。上海等城市二手房個稅按照 1% 收取，但北京非滿五唯一住房按照差額 20% 收取。

按照萬元的平均價格來看，對于大部分城市來說，換房可以節省 3-5 萬元稅費。

但是對于高房價的城市和地區而言，特別是北京，上海這樣的一線標桿城市，這次的居民換房退個稅優惠政策，能夠帶來的市場**效應和現實紅利，是最大的。

以上海成交量最高的區段350萬左右的總價來看，1%的退稅就是3.5萬，這不是什么小錢了。

而對于北京而言，就更為明顯了，北京等城市部分房源能節省幾十萬稅費。

很明顯，政策一個明顯的意圖，就是拉動**一線樓市熱度和成交量，以點帶面，拉動全國樓市的信心和積極性。

言簡意賅，立場清晰，分析專業，以上內容，給有需要的，或者有興趣了解的朋友們做一個參考。

圖片來源：圖庫

（根據國家有關部門的最新規定，本文內容和意見僅供參考，不構成任何關于置業，投資等行為的明確建議，入市風險自擔。）

以上正文，來自@熊貓貝貝小可愛

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