前沿拓展：

房地產(chǎn)項(xiàng)目稅費(fèi)測(cè)算

B

營(yíng)改增，增值稅替代了營(yíng)業(yè)稅，不是土地增值稅。

#創(chuàng)作挑戰(zhàn)賽#

原創(chuàng) 鎮(zhèn)長(zhǎng)助理

公眾號(hào) 大樹(shù)鎮(zhèn)巡撫

01

隨著地產(chǎn)公司戰(zhàn)略不斷收縮，地方土地拍賣在堵住城**司左手倒右手的漏洞后不斷走低，再遲鈍的人都能意識(shí)到，房地產(chǎn)的好日子真的是要完全過(guò)去了。

預(yù)期從盛轉(zhuǎn)衰，不過(guò)數(shù)年的時(shí)間，“買房必漲”的鐵律，在除個(gè)別一線城市外的市場(chǎng)上，終于徹底成為了歷史。

雖然，還有人寄希望于**上，**也似乎多次為房貸降息，可和美日泡沫時(shí)代比肩的居民杠桿（即居民貸款）和頹唐的消費(fèi)，已不可能再讓大家“苦一苦”了。

可是，人們不買新房，地方就沒(méi)了賣地收入；沒(méi)有賣地收入，別說(shuō)公務(wù)員發(fā)不起工資，就連整個(gè)城市的運(yùn)轉(zhuǎn)就要停止，怎么辦？

那就必須找到新的稅源了。

對(duì)當(dāng)下的境況，高層早有預(yù)測(cè)和準(zhǔn)備。

去年的這個(gè)時(shí)候，人大常委會(huì)授權(quán)國(guó)務(wù)院開(kāi)展房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。這次試點(diǎn)時(shí)間是五年，之前上海和重慶試點(diǎn)是十年。

雖然這一年來(lái)沒(méi)有確切的實(shí)際進(jìn)展，畢竟從授權(quán)到擇地到立法到施行，尚有相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，但高層一直在吹風(fēng)，為市場(chǎng)容納這個(gè)新生事物做著準(zhǔn)備。

凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。

準(zhǔn)備工作做好了，才能在地方財(cái)政真正需要的時(shí)候快速上馬。而一旦試點(diǎn)城市完成評(píng)估后，房地產(chǎn)稅應(yīng)該就要全面出臺(tái)了。

當(dāng)然，試點(diǎn)期五年其實(shí)也說(shuō)明了對(duì)房市暫時(shí)不會(huì)有太多影響，主要還是在研究征收的規(guī)則、范圍和力度。

這是因?yàn)槲覈?guó)各個(gè)城市之間的差距實(shí)在是太大了，房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性不同，房地產(chǎn)稅的方案會(huì)有很大差異。

作為摸著石頭過(guò)河的我們，想要更了解房地產(chǎn)稅的運(yùn)轉(zhuǎn)，以及到時(shí)我們會(huì)交多少錢，研究其他國(guó)家的房地產(chǎn)稅就很有必要了。

02

我們先從美國(guó)說(shuō)起。

眾所周知，美國(guó)的地方**運(yùn)轉(zhuǎn)主要靠的就是房地產(chǎn)稅，而現(xiàn)在**地方**如今這么缺錢，借鑒意義很大。

目前，我國(guó)和美國(guó)最大的差別還是在于地域差別。美國(guó)各州各市之間人口是自由流動(dòng)的，沒(méi)有戶籍作為壁壘，加上美國(guó)各州市經(jīng)濟(jì)水平分化不大，除了紐約、洛杉磯、灣區(qū)等一線地段，經(jīng)濟(jì)水平都差不多，因而房?jī)r(jià)大體沒(méi)有質(zhì)的區(qū)別。

根據(jù)2018年的數(shù)據(jù)，美國(guó)的平均房屋價(jià)值為22萬(wàn)美元，全國(guó)房地產(chǎn)的平均稅率為1.2%，也就是說(shuō)每個(gè)家庭交的房地產(chǎn)稅不到3000美元。

而美國(guó)的家庭平均收入是10萬(wàn)美元左右，一個(gè)家庭交的房地產(chǎn)稅也就是收入的3%。

即使是我們挑選出來(lái)高房?jī)r(jià)的州，像新澤西、紐約，一年也就是交6000美元，而這些地區(qū)家庭收入也更高，房地產(chǎn)稅占收入的比重也就是5%。

接下來(lái)看看地狹人稠的東亞近鄰日本、韓國(guó)。

這兩個(gè)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)都差不多，一般會(huì)收1%上下的稅率，不管怎么征收房地產(chǎn)稅，也不會(huì)超過(guò)收入的5%。

我們可以看到，美日韓普遍征收的稅額比起家庭年收入來(lái)說(shuō)，普遍都不高。

這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅是現(xiàn)金流，是通過(guò)收入來(lái)支付的，而買房卻是通過(guò)儲(chǔ)蓄和貸款，透支了我們之前和之后幾十年的收入。

如果說(shuō)稅率太高，家庭財(cái)政就會(huì)崩潰，無(wú)異于殺雞取卵。若是家庭因此破產(chǎn)，**更是沒(méi)法收到錢了，最終導(dǎo)致雙輸。

因此，美國(guó)很多州和日本等在面對(duì)房地產(chǎn)稅欠費(fèi)問(wèn)題上，具體執(zhí)行時(shí)都不會(huì)因?yàn)槟憬徊簧戏康禺a(chǎn)稅而把你趕到大街上，而是更傾向于讓稅款不斷累積，等到人**了或者賣房了才收回。

03

接下來(lái)就是下一個(gè)重要問(wèn)題了：

那根據(jù)我們國(guó)家的收入水平，咱們各個(gè)城市能收到多少錢？

一線城市中上海的人均可支配收入是最高的，7.2萬(wàn)**幣。

如果我們拿5%的房地產(chǎn)稅率，當(dāng)成一個(gè)家庭能承受的上限，那么一個(gè)上海三口之家一年最多也就是交1萬(wàn)**幣。

不要小瞧一萬(wàn)**幣，這其實(shí)已經(jīng)超過(guò)小半美國(guó)家庭交的房地產(chǎn)稅了，而上海的收入可是完全沒(méi)法和美國(guó)人比的。

而三線城市一般人均可支配收入也有三四萬(wàn)**幣，一個(gè)收入十萬(wàn)的三口之家，能承受的房地產(chǎn)稅上限是5000**幣。

根據(jù)任澤平的測(cè)算，2020年**城市的房地產(chǎn)市值高達(dá)391萬(wàn)億**幣，是美國(guó)的整整兩倍。

其中，一線、二線和三線城市的市值分別是111、130、177萬(wàn)億元，像上海這種城市的人均房地產(chǎn)市值是169萬(wàn)**幣，三線城市人均才15萬(wàn)**幣。

然而上海超過(guò)40%人口都是外地人，同時(shí)買房的基本都必須有戶口。如果我們只把戶籍人口當(dāng)做真正上海人，那么上海人均房地產(chǎn)市值就會(huì)達(dá)到300萬(wàn)**幣，三口之家的房產(chǎn)就接近千萬(wàn)了。

上海早在2011年就試點(diǎn)了房地產(chǎn)稅，起步稅率就是0.4%。

如果以0.4%的稅率，不計(jì)當(dāng)前的豁免條款（第二套及以上住房、人均60平米以上）正式開(kāi)征，三口之家近千萬(wàn)的房產(chǎn)市值，每年就得繳納接近4萬(wàn)了。

而我們之前說(shuō)了，按照上海的收入水平，在國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的承受標(biāo)準(zhǔn)下，能交得起的房地產(chǎn)稅也就是1萬(wàn)左右。結(jié)果起步稅率就快到收入的20%了，大部分人肯定交不起啊。

怎么辦？

上海財(cái)大氣粗，財(cái)政不依賴房地產(chǎn)稅，因此之前給的解決辦法是“新房新辦法，老房老辦法”。

就是說(shuō)之前的房子統(tǒng)統(tǒng)不征了，但是買新房子的人在開(kāi)始就得計(jì)入這個(gè)成本，交不起就別買了，這樣一搞確實(shí)是能交得起了。

而另一個(gè)試點(diǎn)城市是作為二線城市的重慶。重慶的情況比上海好多了，房?jī)r(jià)在**算是平易近人的了。

但是，重慶基礎(chǔ)稅率也更高了，0.5%，普通人更交不起了。因此，重慶給出的解決方法是，只針對(duì)高端需求征稅。

對(duì)于普通的房子，稅率是0.5%，然后隨著你的房子價(jià)格上升到平均價(jià)格的4倍，稅率提升到1.2%。這還沒(méi)完，普通房子的家庭有足足180平的免稅面積，中下層居民肯定不用交稅了。

如此一來(lái)，重慶的房地產(chǎn)稅就成了一個(gè)累進(jìn)稅率的資產(chǎn)稅了，主要是拿來(lái)緩和貧富差距了。

這個(gè)手筆，得益于當(dāng)年被認(rèn)為“左”的那位人士。如此看來(lái)，其甚得懷念，不是沒(méi)有原因的。

而廣大三線城市們呢？

我們剛才說(shuō)過(guò)，三線城市家庭能交的房地產(chǎn)稅上限是5000**幣。而按照三線城市人均15萬(wàn)的房地產(chǎn)市值來(lái)算，恰好三線城市家庭能承受的房地產(chǎn)稅率上限為1%。

也就是說(shuō)，在普征的情況下，其實(shí)只有三線城市才有能力交上國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)稅。

按照剛才的各線城市房子總市值粗略計(jì)算，一線城市即使是采用0.2%的普遍征收標(biāo)準(zhǔn)，也只能收到2000億。

而按照上海房地產(chǎn)稅目前的豁免范圍，只能收到200億，這樣子一線城市征收房地產(chǎn)稅的下限可能就1000億左右。

相比之下，二線城市能收取的上限大概是5000億，下限為3000億；而參考現(xiàn)在以抑制高端需求為主的重慶房地產(chǎn)稅，一年收入也就是100億上下。

而三線城市若沒(méi)有免稅的話，則可以因?yàn)榉课輧r(jià)值本身的低廉而普遍征收1%的房地產(chǎn)稅，上限約為1.8萬(wàn)億，下限則接近1萬(wàn)億。

04

對(duì)于一線城市上海來(lái)說(shuō)，2020年稅收高達(dá)1.3萬(wàn)億，位列全國(guó)第一。

而去年上海的土地出讓金也是全國(guó)第一，不過(guò)才剛剛破了3000億。可見(jiàn)正如剛才所說(shuō)，上海并非是依賴于土地稅收的城市。

這是因?yàn)橐淮蠖讶珖?guó)頂尖的企業(yè)都集中在上海，而且上海還是金融、貿(mào)易物流、創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)等核心，稅收來(lái)源十分多元。

同樣身為一線城市的北京、深圳，也有雄厚的財(cái)政實(shí)力，根本不依賴土地財(cái)政。

然而即使是最頂尖的二線城市，稅收也就是兩、三千億級(jí)別，土地出讓金完全不遜色于正規(guī)稅收。

至于再往下的三線城市，不靠土地財(cái)政，財(cái)政資源加上**轉(zhuǎn)移支付，可以說(shuō)就會(huì)非常艱難了。

上海由于“新人新辦法，老人老辦法”，房地產(chǎn)稅免稅面非常大，一年也就是收200億左右。就算達(dá)到了0.2%的理論上限，也就是600億，不過(guò)是上海稅收的一個(gè)零頭。

而重慶在二線城市中，算是不太依賴土地財(cái)政的城市了，土地出讓金僅為正規(guī)稅收的一半。

然而，普通人免稅的情況下，重慶的房地產(chǎn)稅甚至還不到土地出讓金的10%。如果是其他對(duì)土地依賴更嚴(yán)重的城市，房地產(chǎn)稅對(duì)土地出讓金的替代一定會(huì)更弱。

如果按照收入的5%來(lái)當(dāng)房地產(chǎn)稅上限，那么一線和二線城市普征能收到的房地產(chǎn)稅，應(yīng)該也就是2000億和5000億左右。

但是三線城市按照1%稅率普征，接近180萬(wàn)億市值的房子，理論上限就是1.8萬(wàn)億。也就是說(shuō)真的收房地產(chǎn)稅，稅基必然是落到三線城市上。

注意，這只是理論上限，扣除掉小產(chǎn)權(quán)等房產(chǎn)類型、逃稅、市值變動(dòng)，對(duì)交易稅收的替代，應(yīng)該不會(huì)超過(guò)2%GDP。

這個(gè)可不是偶然的結(jié)論，經(jīng)合組織的發(fā)達(dá)國(guó)家數(shù)據(jù)顯示，一般房地產(chǎn)稅占GDP的平均值為1.5 – 2%之間。而收入一般占GDP的一半，那么房地產(chǎn)稅一般不會(huì)超過(guò)收入的5%。

所以，即使**一部分城市房?jī)r(jià)收入比是世界最高的，但是收入在這里，能交的房地產(chǎn)稅自然也就這么多。

而三線城市能承受的房地產(chǎn)稅率是最高的，大部分稅收自然會(huì)落在這些地方的居民頭上。

另一方面，“新人新辦法，老人老辦法”或者擴(kuò)大免稅面，都會(huì)讓剛需買家的壓力更大。

就像上海的“新人新辦法”，實(shí)際上是通過(guò)篩選出來(lái)能交得起房地產(chǎn)稅的買家，將稅收壓力轉(zhuǎn)移到“新人”，而買不起的自然被淘汰了。

所以，經(jīng)濟(jì)研究反而發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)稅讓剛需房?jī)r(jià)格上漲，高端的改善型住宅因?yàn)樾枨髲椥源蠖陆怠呤杖胭I家直接不買了。

當(dāng)然很多人會(huì)說(shuō)，剛需可以等嘛，看誰(shuí)耗得過(guò)誰(shuí)。

然而高端住房的買家經(jīng)濟(jì)實(shí)力更強(qiáng)，議價(jià)能力強(qiáng)，機(jī)會(huì)成本也更低，自然有能力等得起，就連時(shí)間都不站在剛需這邊。

05

日本在1991年推出房地產(chǎn)稅后，出現(xiàn)了一個(gè)意想不到的結(jié)果，那就是地方人口外流加速了。

在90年代，日本的城市化早已經(jīng)結(jié)束，地方人口減少，房地產(chǎn)需求也減少了，而東京等中心城市人口增加。

這樣一來(lái)，日本地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是買方市場(chǎng)，供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，但是東京等大城市反而能保值。這時(shí)候再來(lái)一個(gè)房地產(chǎn)稅，讓房主承擔(dān)持有成本，會(huì)怎么樣？

我們可以看到，房地產(chǎn)稅就將房市分割成了兩部分：

一部分住宅的需求量很大，但是供給不足，估值就會(huì)堅(jiān)挺，房地產(chǎn)稅壓力會(huì)轉(zhuǎn)到下家或租客，同時(shí)投資價(jià)值更高；

另一部分住宅需求不足，價(jià)值就會(huì)下降，然而每年又要交房地產(chǎn)稅，房子就會(huì)變成消費(fèi)品。

由于第一種住宅有投資屬性，投資者就會(huì)轉(zhuǎn)向第一種，第二種住宅的需求就會(huì)進(jìn)一步下降。而房產(chǎn)是家庭財(cái)富的主要成分，房?jī)r(jià)下跌會(huì)影響家庭財(cái)務(wù)，進(jìn)一步影響銀行的資產(chǎn)負(fù)債表。

之后，負(fù)面效應(yīng)就會(huì)溢出到企業(yè)，經(jīng)濟(jì)就會(huì)越來(lái)越差，從而形成惡性循環(huán)，人口外流就越來(lái)越嚴(yán)重。

而**國(guó)情更接近日本，房地產(chǎn)稅的征收應(yīng)該也會(huì)讓大型城市和中小城市加速分化。

而且之前提到了，**各個(gè)城市的居民可以承擔(dān)的稅率是不同的，越往上走，稅率越低、免稅面也越廣，稅收優(yōu)惠只會(huì)強(qiáng)化城市之間的分化。

因此，國(guó)際基金組織從日本房地產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)中，推薦各國(guó)要保（人口流出的）地方房?jī)r(jià)，只有保房?jī)r(jià)才能避免惡性循環(huán)。

但是保房?jī)r(jià)實(shí)在是太難了，尤其是**的城市化已經(jīng)接近末尾了，未來(lái)的房地產(chǎn)核心詞就是城市分化。有人口流入的話就有需求，房?jī)r(jià)才能漲，沒(méi)需求只能橫盤(pán)甚至下跌。

那么普通人該怎么辦？

主要還是根據(jù)自己的情況，選擇一個(gè)自己能力范圍內(nèi)，需要一定努力才能扎根的城市。這樣才能利用下一個(gè)城市化階段的大勢(shì)，借房地產(chǎn)稅和城市分化的力，來(lái)發(fā)展自己。

對(duì)于剛需，對(duì)于三線或者更低的房子要謹(jǐn)慎，如果是要購(gòu)買，那么一定要抱著消費(fèi)品的心態(tài)，不要想著以前的暴富神話了。

如果是更高層次的城市，還是要以趕緊上車為主，房地產(chǎn)稅是沒(méi)法改變根本的供求關(guān)系的，甚至可能強(qiáng)化這種關(guān)系。

甚至，缺點(diǎn)可以適當(dāng)忍著，等到改善需求的時(shí)候，也能反過(guò)來(lái)利用房地產(chǎn)稅對(duì)較高需求的壓制。

拓展知識(shí)：