前沿拓展：

個人出租住房個稅計算

個人出租住房，涉及到以下7種稅：

1、增值稅。
個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算增值稅，在稅務機關**時申報納稅。

例：張三出租住房，月租金5000元，則應交增值稅=5000/（1+5%）*1.5%=71.43元。

優惠政策：根據《國家**關于小規模納稅人免征增值稅政策有關征來自管問題的公告》(國家**公告2019年第4號)的規定，《中華****增值稅暫行條例實施細華京員則》第九條所稱的其他個人，采取矛完東孔數一次性收取租金形式出犯均滿租不動產取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入未超過10萬元的，免征增值稅。
2、城市維護建設認稅。
城市維護建設稅以實際繳納的增值稅為計算依據，按應繳增袁活體態級頭松掌值稅的7%（城市）、5%（縣城或建制鎮）、1%（不在城市或縣城關較現及鎮的）計算繳納。免征增值威跑他資節稅的，則不用繳納城市維護建設稅。

3、教育費附加。
按應繳增值稅的3%計算，免征增值稅的，則不用繳納教育費附加。
4、地方教育費附加。
按應繳增值稅的2%計算，免征增值稅的，則不木命由助波富做菜夫用繳納地方教育費附加。
5、房產稅。
個人出租住房，按租金收入的4%繳納房產稅。

6、印花稅。
對個人出租住房，免征印花稅。
7、個人所得稅。
對個人出租住房，取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅。
2019年1月1日-2021年12月31日，對增值稅小規模納稅人，按照稅額的50%減征城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、教育費附加、地方教育費附加。

個人之間出租住房，一般不會涉及到**問題，因此房東取得的租金收入，大多不會主動去稅務機關申報繳納這些稅收。但如果是單位從個人處租賃住宅，因單位需要房東提供**入賬，所以就需要房東到稅務機關**度蘭沖最，并在開票時按規定繳納各種稅收。

房東一般會提出，我和你談的租金是我凈賺的，如果開**，稅你們味滑外十爾介造原自己出。在這種情況下，如果承租方同意，就需要將租金換算為稅前金額，并以此金額簽訂房屋租賃慢銷時體覺創安優與易衛合同，房東持此合同到稅務機關代開**。

比如，雙方談好的稅后租金每月1200元，如果承租方需要房東提供**，就需要再將1200元換算為含稅租金，以含稅租金簽訂房屋租賃合同。

稅種

出租非住房

出租住房

備注

增值稅

5%

1.50%

采取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入未超過15萬元的，免征增值稅。

城建稅

7%（市區）5%（縣城）、1%（鎮）或0（不在鎮、縣城和市區的）

教育費附加

教育附加3%，地方教育附加：2%。

（財稅〔2016〕12號）第一條規定：“將免征教育費附加、地方教育附加……的范圍，由現行按月納稅的月銷售額或營業額不超過3萬元……的繳納義務人，擴大到按月納稅的月銷售額或營業額不超過10萬元……的繳納義務人。

房產稅

12%

4%

印花稅

1‰

免

根據《** 國家**關于廉租住房 經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）第二條第二款規定：“對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

個人所得稅

20%

10%

注：河北省2019年6號公告：在租金收入的5%-10%的幅度內核定應納稅所得額。具體適用比例由市稅務機關確定。

注：

財稅2019年13號文件：2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治區、直轄市****根據本地區實際情況，以及宏觀調控需要確定，對增值稅小規模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。

廣州市**流程：廣州市個人新發生的出租行為，出租人應自發生出租行為之日起20日內到房屋所在地的代征單位辦理出租房屋的申報登記，并提供以下資料（原件及復印件，原件經核對后退回出租人）：（1）房屋租賃合同；（2）出租房屋的房地產權證書或者其他合法權屬證明（房屋轉租的，提供承租時簽訂的租賃合同）；（3）出租人的身份證、護照或其他合法證件；（4）承租人的身份證件。申報登記后，出租人變更租金或終止租賃行為，應在變更租金或終止租賃行為20日內，到代征單位辦理變更登記手續。建議攜帶上述資料到房屋所在街道所屬的出租屋管理中心辦理。

北京市**流程：

　一、個人出租房屋**資料

　　1、房主身份證復印件，非房主本人上門辦理，需提供房主授權委托書及受托人身份證復印件

　　2、承租方身份證復印件或企業營業執照副本復印件

　　3、租賃協議復印件

　　4、房屋證明材料，包括房本、購房合同、**安置協議的原件或復印件

　　二、稅率說明

　　1、月租金十萬元（不含稅）以下：

　　住宅：綜合稅率2.5%（其中房產稅2%，個人所得稅0.5%）

　　非住宅：綜合稅率7%（其中房產稅6%，個人所得稅1%）

　　2、月租金十萬元（不含稅）以上：

　　住宅：綜合稅率4%，其中房產稅2%，個人所得稅0.5%，增值稅1.5%

　　非住宅：綜合稅率12%，其中房產稅6%，個人所得稅1%，增值稅5%

　　三、辦稅流程

　　1、辦稅地點為北京經濟技術開發區隆慶街甲3號一層辦稅大廳，提交上述相關材料，現場領取并填寫《代開增值稅**繳納稅款申報單》（代開增值稅普通**填寫）、《代開增值稅專用**繳納稅款申報單》（代開增值稅專用**填寫）、《個人代開出租房屋**說明》進行納稅申報，申報完成后進行現場刷卡繳稅或去銀行端繳款。

　　四、溫馨提示

　　1、所有提交的材料均需原件的復印件，按1：1比例復印 。

　　2、代開增值稅普通**的繳費目前僅支持刷銀聯的銀行卡或去銀行端繳費，代開增值稅專用**的繳費目前僅支持銀行端繳費。

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拓展知識：

個人出租住房個稅計算

房屋租賃中個人所得稅計算步驟方法說明

　　在房屋租賃中，租賃產生的相關收益也是需要繳納相關的個人所得稅的。其中房屋租賃的個人所得稅是如何計算的?

　　根據現行稅收政策規定，個人房屋出租所取得的租金收入應按12%的稅率繳納房產稅、5%的稅率繳納營業按稅、按20%的稅率繳納財產租賃個人所得稅。在繳納營業稅時還應繳納相應的附加稅費：⑴城市維護建設稅，以實際繳納的.營業稅額為基數，城市按7%的稅率計算、鎮按5%的稅率計算、其他按1%的稅率計算繳納;⑵教育費附加，按實際繳納營業稅的3%計算繳納，⑶地方教育費附加，按實際繳納營業稅的1%計算繳納。

　　一、營業稅

　　依照我省規定，個人取得房屋租金收入按次征收營業稅，也就是說個人出租房屋取得收入100元以上都應申報納稅。

　　二、城鎮土地使用稅

　　個人出租房屋取得收入應繳納城鎮土地使用稅。城鎮土地使用稅以《土地證》所記載的土地面積為計稅依據，稅額標準以開征范圍內房屋坐落地點的實際土地等級的年稅額標準為準。以翠屏區為例，翠屏區城鎮土地使用稅稅額標準為五個等級，一級每平方米年稅額為6元，二級每平方米年稅額為4元，**每平方米年稅額為3元，四級每平方米年稅額為2元，五級每平方米年稅額為1.5元。

　　三、城市維護建設稅

　　凡繳納增值稅、消費稅、營業稅的單位和個人為城市維護建設稅的納稅人，并以實際繳納的增值稅、消費稅、營業稅稅額為基數計征。納稅人所在地在市區的其稅率為7%，納稅人所在地在縣城、鎮的稅率為5%，納稅人不在市區、縣城、鎮的稅率為1%。

　　四、個人所得稅費用

　　個人所得稅以房屋租賃所得計稅。房屋租賃所得等于租金收入減去合理的費用。費用包括：

　　1、法定費用扣除標準：租金收入在4000元以下的扣除800元、超過4000元的扣除租金收入的20%;

　　2、按有關規定實際繳納的各種稅、費可據實扣除;

　　3、出租人在房屋出租期間的房屋維修費用，憑稅務機關認定的票據可以據實扣除，維修費用較高的可分期扣除，但每月最高不能超過800元。

　　五、個人房屋租賃稅計算的舉例說明

　　以每月租金2000元計算。

　　印花稅假設合同期為1年，則應繳印花稅為：2000×12×0.1%=24元，即每月應繳印花稅2元。

　　1、個人住房出租租金收入，每月應繳稅費(以城區為例)：

　　房產稅：2000×4%=80元

　　營業稅：2000×3%=60元

　　城市維護建設稅：60×7%=4.2

　　元教育費附加：60×3%=1.8元

　　地方教育費附加：60×1%=0.6元

　　個人所得稅：(2000-800-80-60-2-4.2-1.8-0.6)×10%=105.14元

　　以上六項合計：251.74元。加印花稅2元，則每月應繳稅金及附加253.74元。

　　2、經營性房屋出租，每月應繳稅費(以城區為例)：

　　房產稅：2000×12%=240元

　　營業稅：2000×5%=100元

　　城市維護建設稅：100×7%=7元

　　教育費附加：100×3%=3元

　　地方教育費附加：100×1%=1元

　　個人所得稅：(2000-800-240-100-2-7-3-1)×20%=169.4元

　　以上六項合計：520.4元。加上印花稅2元，則每月應繳稅金522.4元。

　　(注：個人所得稅的計算按規定還可扣除房屋維修費用，但每月最多只能扣除800元，且必須有合法憑據并經稅務部門審核認定方可扣除，此處計算未計入可扣除費用部分)

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