前沿拓展：

北京最后一批兩限房

二手的兩限房可以購買，前提是在取得房屋所有權證或契稅完稅證明滿5年，才可以上市交易。購買二手的兩限房需要注意房子是否滿五年、是否有放棄回購證明以及房子的差額。

一、什么是兩限房？

兩限房即“限套型”、“限說磁胞面講溶房價”的商品住房，一般是中低價位、中小套型的普通商品房。

兩限房圖解

限套房限價房

二、煤就律論且號去雙兩限房能再次上市交易嗎？

北京兩限房可以再次上市交易，再上市交易有以下兩種情況：

兩限房上市交易

1.五年內回購價格按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素確定。

2.滿五年上市交易，出售時應按屆時同地段普通商品住房和吸香還級意香價置盾財北京限價商品住房差價的項處燃35%交納土地收益等價款。該比例可根據房地產市場變貨父袁化等情況適時調整。

具體可在所在區縣**保障房交雖易辦公室開具放棄優先回購的證明。

三、二手球深思毫的兩限房怎么購買？

（一）具刑地解更到機培備購房資質

兩限房上市交易后，與航普通二手房一樣可以購買。購房者滿足以下購房資質即可。

1.京籍家庭：

對于京籍人士，要注意限購政策。

京籍人士限購政策

對于已經擁有住房(含新建商品住房和二手住房)套數達到或超過限來鐘責社威憲資留定套數的北京市戶籍居民家庭，不可再購買二手兩限房。

注：有工作居住證則相當于北京戶口國素礦片大業鎮手，除子女不能在北京參加**。

據層種余絕一晚害雖2.外地家庭

需滿足以下購房資質：

在北京尚未擁有住房且個稅或社保連續繳滿60個月，持有北京市有效暫住證/居住證/居住登記卡，限購1套住房(含獨增覺跟孩你搞極新建商品住房和二手住房)；在京擁有1套及以上住房的非京籍居民家庭，不能再購買住房。（二）購買二手兩限房有以下流程

兩限房上市交易后，購買思隨專巴專鋼華接流程同普通的二手房。具體有以下六步:

兩限房購買流片防統道守勝均括斷效茶程

1.準備買房

這一步需要購房者做好資金計劃以及初步劃定買房區域。

2.看房選房

這一步需要購房者識別網上真假房源以及掌握看房選房派三久失木氫飯破臨部波的技巧。

3.簽約定房

簽約時要注意核實房屋的產權以及簽合同的時候要注意重要的事團用鄉記答限項都要寫進去。

4.支付房款

支付房款的時候，車盡節部需要進行資金監管。

2016年12月15日起，北京全部城區通過中介交易的二手房開始建委資金監管。

監管金額計算方式為：全款的網簽，需按網簽價進行全額監管；貸款的網簽，用網簽價減去貸款金額剩余部分需監管在建委監管賬戶。

5.繳稅過戶

兩限房出售時，除與普通商品住房相同的稅費外，還需額外繳納35%的土地收益金。

（1）買賣兩限房需交哪些稅？

買賣兩限房稅費

注

1.房屋核定價格可以通過中介在地稅局查詢。

2.差額=合同價格-原值-原契稅-合同價格*10%-貸款利息

3.因兩限房面積大部分為90平方米以下，因此契稅稅率1%。

繳稅舉例

（2）土地收益金應該怎么繳納？

土地收益金是在住建委交的，在地稅局交完稅費后去住建委窗**，再領取房本。

（3）為什么繳納土地收益金？

在房地產交易中，為了有效地解決國有土地收益流失問題，克服偷漏國家稅費現象，對房地產買賣要實行先評估價格后交易，并對成交價格低于評估價格的，按評估價格計取稅費。相關法律也有規定：

國家物價局、建設部根據《中華****城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和有關規定，決定暫時實行在房地產交易**家收取部分國有土地收益的措施。通知如下：

一、凡未實行土地使用權有償出讓和轉讓的，經房地產交易市場由當事人協議出售、出租的城鎮國有土地上的各類房屋（不包括房地產開發公司新建的商品房）均應向出售、出租人收取一定的土地收益金。

二、征收土地收益金要有利于促進房地產交易市場的發展、合理調節國家、單位和個人的利益，使房地產交易價格保持合理水平，并為向土地有償出讓、轉讓過渡創造條件。

注：北京現在是賣方市場，賣方一般都是凈得價（即賣房的人要求雙方都要繳納的稅費、中介費等都由買方來承擔）。雖然按照法律規定，土地收益金是由賣方來承擔的，但是最終還是會轉嫁到買方身上的。

6.物業交割

物業交割是全款買房的最終一步，交割完畢后，房屋的產權和房子本身才歸你所有。

四、購買二手的兩限房，需注意哪些問題？

1.注意房子是否滿五年

首先要檢查房屋是否滿五年，究竟能不能買賣。如果房子不滿五年的話，是不可以購買的，即使簽了合同也是無效的。

2.檢查是否有放棄回購證明

具體可在所在區縣**保障房交易辦公室開具放棄優先回購的證明。

3.了解清楚房子的差額

了解清楚當時購買房子的價格以及現在該地段的價格，了解清楚差額才能預先確定好預算。

雖然二手的兩限房在取得房屋所有權證或契稅完稅證明滿5年后可以上市交易，且價格低于周邊商品房，但是購房者需要注意的是，35%的土地收益金以及稅費加起來并不一定低于普通二手房的房價。因此，作為購房者，究竟是購買普通的二手房還是二手的限價房一定要考慮清楚。

資料來源：北京市地稅局、北京市住建委

該內容僅在北京適用。

9月的北京，天涼好個秋。涼意如秋風掃落葉般，席卷了自6月份以來，魚貫而入的，看似炙熱的限競房市場。截止到8月30日，北京已有10多個限競房項目入市。價格很透明，很適合剛需，被寄予厚望的限競房，從年初到當下，經歷了太多起伏。

回顧保障房的歷史，從經濟適用房到兩限房，再到自住房和共產房，相同的故事重復上演，限競房銷售也陷入了冷熱不均的尷尬境地。除了中海瀛海府、萬科七橡墅日光之外，其它限競房如旭輝城、華潤理想國、禧瑞天著等紛紛卷入了降價風波。

所謂限競房，就是以“限房價，競地價”的土地出讓方式產生的，去年開始，所有的住宅類用地全部采取了這種“限房價，競地價”的方式，這批新房的較高售價和銷售均價都是明確規定好的。

這一起降價羅生門背后，折射出開發商“鈍刀割肉”的肉疼感，市場大行情的力不從心， 去化壓力的猶存……大浪淘沙，是煎熬，是挑戰，還是重生？

一場降價羅生門

北京限競房市場暗潮洶涌，一場降價羅生門就此登場。9月3日，某房地產知名大V爆料稱，北京限競房降價：旭輝城，第一個降價的，比限的均價每平米低了3000塊，去化不好；悅風華，隱性降價，開盤當天99折；禧瑞天著，旭輝城之后又一個明確降價的，開盤均價4萬8，限的均價是5萬2，每平米低了4000左右。

針對此問題，**網地產以買房人身份，詢問以上樓盤售樓處，其銷售人員皆予以否認。兩房企擁抱融合的某樓盤，其銷售人員很篤定地說，限競房絕對不可能降價，因為本身就是限價，低于周邊同地段的價格，原本可以賣到七八萬一平，現在只能賣到五萬一平，毛利率很低，即便賣不出去也不能虧賣。

事情到了這里，著實撲朔迷離。經過多種渠道求證和梳理，洋蔥層層剝開背后，**網地產發現，剛剛開盤不久的大興限競房頤璟萬和與金地悅風華，在開盤當天打出9.9折，確屬于**降價，吸引不少剛需自住購房人；大興亦莊的禧瑞天著項目，3號樓、5號樓限價52695元/平方米，降到49995元/平方米，個別樓棟總價只有430萬元/套，降帶約49000元/平方米。

部分限競房銷售情況

而其它項目，盡管沒有明確降價，但去化不甚理想。華潤理想國7月18日開盤，市場給了很多期待，因推售貨值大，去化率不佳；萬和斐麗于7月19日亦莊酒店開盤，戶型不好，遠洋員工內購也沒賣完；被寄予厚望的瑞悅府小三7月24號下午開盤當天剩下了不少頂層和二三層。

位于房山區良鄉鎮的旭輝城項目，是北京首個入市的限競房，特殊的地位毫無疑問。它的限定銷售價格為：均價不超過38994元/平方米，且最高銷售單價不得超過40944元/平方米。盡管旭輝城價格低于周邊項目超20%，極具價格優勢，但自6月16日開盤至今，旭輝城仍未售完。據業內人士透露，旭輝城從去年就通過各種辦法進行蓄客，自己亦接到過旭輝城攬客電話。

為了項目銷售，旭輝曾在8月11日之前推出限時特惠，在規定時間內進行排卡登記并交納1000元的VIP排卡費的購房者，可在購房資質審核通過后，以每平方米3.6萬-3.7萬元的單價優惠購房，相當于現價打了9折。

實際上，市場的反應情況也是和樓盤本身的地段、配套、交通以及相對于普通盤的價格優勢有關。簽約不理想，網簽數據滯后，“一般這類房子要么地段、配套、交通不太好，位置比較偏僻，要么價格優勢不明顯，導致項目的吸引力不強，去化困難”，**企業資本聯盟副理事長柏文喜認為。

易居研究院總監嚴躍進認為，限競房背后有分化的概念。購房者購房的選擇，第一看價格，第二看區位，區位優秀的自然更容易搶購，市場發展機會比較好，也有較好的增值機會。

另外，限競房五年禁售的規定，“在限購大背景下，北京市商品房存量大，符合購房標準、擁有購房能力的人數相對下降，而限競房的集中入市帶來的放量競爭，也是另外一個重要原因”，柏文喜說。

鈍刀割肉的邏輯

有業內人士將限競房所處騎虎難下的狀態，稱之為“開發商鈍刀割肉”。鈍刀割肉所帶來的肉疼感，背后的邏輯不是只言片語所能解釋。佰思社地產投資咨詢董事總經理公衍奎亦認為，去化不理想，還歸咎于大市場行情，市場大行情背后相對應客群需求的下降，導致而今限競房陷入“痛的要**，又**不了”的尷尬境地。

事實上，限價令的另一重作用是倒逼地價、二手房價下降，北京的二手房價格已有局部下調。并且，盡管限競房項目入市的增多，促使剛需逐步釋放，但受政策嚴控、房貸利率上調影響，市場成交量仍維持低位。

中指院數據顯示，2018年上半年北京住宅成交均價呈下降趨勢。一方面，受限價及信貸政策影響，高端產品成交量減少，拉低整體市場均價；另一方面，伴隨共有產權房逐步入市，一定程度上影響市場預期，平抑整個市場價格。“限房價、限地價、競自持、70/90”等土地招拍掛限制條件，抑制了高樓面價和高溢價率現象。

不僅如此，2018年上半年北京商品住宅（不含保障房）均價為39060元/平方米，較2017年上半年均價下降4%，同比增速由升轉跌。從新開盤去化率看，項目分化加劇。個別項目因區位交通、價格優勢明顯等原因，開盤去化率達100%，開盤效果非常好。

這就也很好地佐證了，為何中海瀛海府、萬科七橡墅等因優勢明顯的項目，成為難得一見的日光盤，而其他區位優勢不明顯的限競房去化之路漫漫。新城控股高級副總裁歐陽捷亦指出，在一二手房價倒掛的區域，限競房開盤日光就很正常，在一些二手房價下降的區域，限競房就更缺乏競爭力了。

“限競房的銷售也是市場行為，如果銷售不理想，企業也必須跟隨市場，保證出貨、回籠現金”，歐陽捷說。

去化不理想，降價銷售，若依舊難以被社會接納，怎么辦？武漢市既往經適房、保障房等遇冷后的三個慣常拯救法是：“隨著時間的推移，等待價差足夠高；等到周邊配套、環建等發展起來；放寬入選門檻”， 湖北房地產經濟學會常務理事李國政告訴**網地產。

但李國政亦承認，這樣的時間等待，如此強大的內耗，導致成本的增加，開發商是斷斷不愿意的。而今，北京限競房的現實情況是，價差到一定程度時，便轉為共有產權房了。

“限改共，是指在一定條件下，將限競房項目改為共有產權房，一般是在市場接納程度較低、去化困難的情況下，旨在以**承擔一部分總價的方式，來降低購房者的買房壓力，促銷和加快去化，是一種協助開發商加快回款和去化的方式”，柏文喜解釋稱。

限競房何去何從

價差大的限競房項目將轉為共有產權房。這一切源自于今年5月24日，北京正式發布限價房銷售新規，指出限房價項目（又稱限競房項目）可售住房銷售限價與評估價比值高于 85%的，由開發建設單位按限價規定自行銷售；比值不高于 85%的，由市保障房中心收購轉化為共有產權住房。

也就是說，一個項目，當初限價為5萬一平米，現在評估價是6萬一平米了，限轉共之后，個人占比就是約83.3%，**占比就是約16.7%。變成了價格不變，部分產權的形式，在這個例子中，限轉共后價格還是5萬，但產權只剩83.3%了。這就意味著，原本那些本著“買到就是賺到”心理的投機者一看獲利空間沒有了，他們就不來了，那么房子就更有可能分到真正剛需家庭的手里。

對于限競房來說，新政策的出臺無亞于雪上加霜，限競房若被收回改為共有產權房，可以預見，未來一到兩年內，北京幾乎沒有新增的商品房供應，市場供應幾乎全部為共有產權房。早前有券商機構預測，大概有20%的項目最終會被收做共有產權房。

不管怎樣，目前就限競房來看，10多個項目剛剛入市不久，是否會轉為共有產權房，還有待市場驗證。但限轉共，并不是沒有先例。請注意，這里是限，不僅指的限競房，還包括被限競房取代的兩限房、自住房，它們都帶有“限”的性質。

事實上，早在去年10月，因棄選率高和戶型不好等綜合因素，總房源達969套，銷售均價19000元/㎡的金隅大成·金成雅苑二期項目發布網申公告，成為北京市首個由自住房轉化為共有產權住房的項目。盡管最新數據顯示，轉成共有產權房的金隅大成·金成雅苑銷售高達913套，但“地鐵基本上3趟以內擠不上，公交更是20分鐘以內來一趟”，某網友在貼吧里吐槽。

綠海家園在兩限房之列 來源：住建委

還有談起便色變的綠海家園，其前身為“兩限房”。綠海家園位于昌平，均價18000元/平米。2018年6月份，“限改共”后的綠海家園開始搖號。工作在海淀，戶口在昌平的高女士，很早便踏上搖號征程。因海淀的區位優勢，海淀房源備受熱捧，高女士和同事加入了海淀共有產權房搖號大軍中，其中中鐵碧桂園共計600多套房子，高女士排到1600多號，其同事排到1000多號，都沒有參與選房的機會。

而綠海家園共計650套房子，即便高女士搖到了4500多號，也仍然得到選房機會。“棄選率特別高，綠海家園特別偏遠，好多人去那邊一看就放棄了”，高女士說。

綠海家園

選房是54平的一居室，簽合同時卻只有38.8平米，“如果不是為了孩子落戶上學，我鐵定不會買。產權怎么弄，如何出租等，都還不清楚。它就像雞肋一樣，卡在我的脖子上，不上不下”，高女士心有不甘，但毫無辦法，“只能看以后吧，興許配套就起來了”。

有前車之鑒，限競房會否重蹈覆轍？限改共的項目將何去何從？“不應該是從產權的方向去，而是市場歸市場，保障歸保障，從租賃市場來解決，簡單打壓房價這條路是有問題的”，陽光100集團常務副總裁范小沖如是說。

歐陽捷亦認為，即便是**部門的動機無可厚非，但過于依賴短期的行政監管措施，導致住房供給與需求的不匹配，也造成社會的質疑和不滿。還是回到市場化配置資源的改革方向，減少非市場化的住房供給，**做好基礎設施配套和公共服務保障，讓市場更好地發揮作用。

天涼好個秋。迄今為止，北京通過土地出讓形成的限價商品房共計61個，除已入市的10多個限競房外，下半年，一**限競房在趕來的路上。

而就在**網地產發布稿件之日，限價之下，商品房出現質量問題的消息，鋪天蓋地。

拓展知識：