前沿拓展：

二手**買賣稅費(fèi)計(jì)算

買方：有產(chǎn)權(quán)的**和地下室辦理過戶時(shí)，買方需要繳納契稅3%，交易服務(wù)費(fèi)5元/平米，產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)80元；
賣方：賣方需要按規(guī)定繳納營業(yè)稅（差額的5.55%），個(gè)人所得稅（差額的20%），土地增值稅（差額的古稱孔防第標(biāo)30%），印花稅（全額的0.05%），交易服務(wù)費(fèi)5元/平米。

近期，國家**珠海市稅務(wù)局發(fā)布了關(guān)于《調(diào)整珠海市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（征求意見稿）》。

11月1日起 二手房交易稅費(fèi)下降

根據(jù)公告，珠海市即將調(diào)整個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅及土地增值稅核定征收率：

個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率由2%調(diào)整為1%

個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率由2%調(diào)整為1.5%。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

從2021年11月1日起開始執(zhí)行。

這喜大普奔的好消息，也讓業(yè)主以后在交易二手房時(shí)，能省下一大筆錢。

那么二手房交易涉及的稅費(fèi)，大家又知道多少呢？

買賣一套二手房需要繳納多少稅？

是由買方還是賣方繳稅？

聽說滿五唯一更省錢？

…

今天，**就為大家梳理一下

二手房交易稅費(fèi)的明細(xì)，供大家參考！

二手房交易，分為賣方和買方。買賣雙方涉及稅費(fèi)種類多，稅率和計(jì)算方式各不相同！

賣方涉及的主要稅費(fèi)——增值稅及附加稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅和印花稅等。

買方涉及的主要稅費(fèi)——契稅和印花稅。

以下稅費(fèi)統(tǒng)計(jì)將采用最新的稅率：二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

我們先說賣方要交哪些稅費(fèi)

一

首先是住宅（含商品房、平價(jià)房、廉價(jià)房）

1、增值稅

征收方法：個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

滿2年（含2年以上）

不滿2年

免增值稅

過稅價(jià)X5.3%（稅率）

在這里有一個(gè)關(guān)鍵詞叫過稅價(jià)，這個(gè)對(duì)稅費(fèi)影響至關(guān)重要。理論上講過稅價(jià)越低越好，這樣產(chǎn)生的稅費(fèi)也會(huì)越低。

但是過稅價(jià)不是房子成交的價(jià)格，而是由稅局根據(jù)系統(tǒng)流程評(píng)估出來的一個(gè)評(píng)估價(jià)，具體到某一層某一戶都會(huì)不一樣，由于過程比較繁雜，所以有專業(yè)人士對(duì)接處理會(huì)更省時(shí)省心。

舉個(gè)例子

1 一套房子，如果出了房產(chǎn)證已經(jīng)滿了2年，那么增值稅就直接免征了。 如果沒滿2年，那么就要征收的增值稅=過稅價(jià)X5.3%（稅率），所以過稅價(jià)能越低自然越好。

2 你的房子以總價(jià)300萬出售，但是稅局的評(píng)估價(jià)是250萬，那么你的增值稅就是250萬X5.3%=13.25萬。

所以過稅價(jià)，至關(guān)重要，決定了稅費(fèi)要交多少。切記，絕大多數(shù)情況下，過稅價(jià)都會(huì)低于成交價(jià)格。

2、個(gè)人所得稅

征收方法：不滿5年或者不為房主唯一住宅的住房、及非普通住宅按照房屋總價(jià)的1%（或差額的20%）征收個(gè)人所得稅。房產(chǎn)證滿五年且為房主唯一住房的普通住宅，免征個(gè)人所得稅。

滿五年

不滿五年

家庭唯一

非家庭唯一

全額1%或差額20%

免征個(gè)人所得稅

全額1%或差額20%

這里有個(gè)關(guān)鍵詞是滿五唯一，要同時(shí)滿足出房產(chǎn)證滿五年+家庭唯一住房才會(huì)免征個(gè)人所得稅。

否則就要從房子的全額總價(jià)的1%或者是從差額的20%里選擇一個(gè)。

①個(gè) 稅（差額征收）=【過稅價(jià)-原購價(jià)-原契稅-貸款利息-**費(fèi)】╳20%

②個(gè) 稅（核定征收）=過稅價(jià)╳1%（新）

當(dāng)然，算完后哪個(gè)錢少的就選哪一個(gè)。

舉個(gè)例子

1 你的家庭只有這一套房子，出了證已經(jīng)滿5年了，最近要出售，那么恭喜你，個(gè)人所得稅不用交。前面提到的增值稅也不用交。

2 你當(dāng)時(shí)買的房子原購價(jià)100萬，現(xiàn)在到了第4年，你要把房子賣掉，現(xiàn)在過稅總價(jià)是140萬，那么產(chǎn)生的稅費(fèi)計(jì)算方式有兩種。

①全額1%：140萬X1%=1.4萬。

②差額20%：【140萬-100萬-原契稅-貸款利息（不能超過本金）-**費(fèi)/傭金】X20%=8萬以下。

由于每套房原購總價(jià)、貸款利息等都不一樣，個(gè)稅須將2種計(jì)稅方式算出來對(duì)比一下，哪種省錢選哪種。

另外，需要注意的是，如果采用個(gè)稅核定征收1%的方式，那么原契稅、貸款利息**、傭金等都不能抵扣。

這里要特別說明一下，珠海的住宅無論是新房還是二手房都是3年限售的，也就是說，3年內(nèi)你不能出售房子，所以目前為止，能出售的二手房住宅都是免征增值稅的了，只需要交個(gè)稅就好。

珠海哪些房子限售？

2017年4月8日之后網(wǎng)簽的，看出證是否已滿3年。

二

非住宅（含商鋪、寫字樓、**、車位等）

有了以上對(duì)住宅稅費(fèi)了解，以下的內(nèi)容大同小異，就會(huì)好理解好多了，根據(jù)自己的實(shí)際情況套用公式即可。

非住宅的稅費(fèi)主要包括增值稅、土地增值稅、個(gè)稅、印花稅、土地使用稅；其中增值稅、土地增值稅、個(gè)稅均有兩種方式交稅，選擇差額征收或者核定征收，但是一但選擇差額征收，則三者均要選擇差額征收，倘若選擇核定征收則三者均要選擇核定征收。

1 增值稅

①增值稅（差額征收）=【過稅價(jià)-原購價(jià)】╳5.3%

②增值稅（核定征收）=過稅價(jià)╳5.3%

2 土地增值稅

①土地增值稅（差額征收）=【過稅價(jià)-原購**價(jià)-原契稅-原**價(jià)*5%*年限（以原購**時(shí)間為準(zhǔn)）】 ╳30%~60%

其中這個(gè)30%-60%，是指過稅價(jià)扣除原購**總價(jià)及各種稅費(fèi)后，按其增值額金額比例征收。

注明：

1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的

土地增值稅稅額=增值額*30%

2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的

土地增值稅稅額=增值額*40%-扣除項(xiàng)目金額*5%

3）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的

土地增值稅稅額=增值額*50%-扣除項(xiàng)目金額*15%

4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%以上

土地增值稅稅額=增值額*60%-扣除項(xiàng)目金額*35%

②土地增值稅（核定征收）=過稅價(jià)╳5% （新）

3 個(gè)稅

①個(gè)稅（差額征收）=【過稅價(jià)-原購價(jià)-本次交的土地增值稅-原契稅-利息-**費(fèi)】╳20%

②個(gè)稅（核定征收）=過稅價(jià)╳1.5%（新）

4印花稅

印花稅=過稅價(jià)*0.005%(買賣雙方各交)

5土地使用稅

土地使用稅=使用權(quán)面積╳8～12元/平

特別提示：提供了原購**及原契稅**：增值稅、土地增值稅、個(gè)稅這3項(xiàng)就按差額征收，不提供則可按核定征收。

（再次提醒，選擇差額征還是或者核定征收：一但選擇差額征收，則全部要選擇差額征收，倘若選擇核定征收則均要選擇核定征收。）

將2種計(jì)稅方式算出來對(duì)比一下，哪種省錢選哪種。

買方稅費(fèi)

一

個(gè)人二手住房交易契稅

征收方法：契稅的征收要依據(jù)是否是首套房以及購買房屋的面積來定。

首套房或者二套房，房屋面積＜90㎡，契稅為房屋評(píng)估價(jià)的1％；

首套房房屋面積≥90㎡，契稅為房屋評(píng)估價(jià)的1.5％；

二套房房屋面積＞90㎡，契稅為房屋評(píng)估價(jià)的2％。

三套房及以上（包括非住宅）不論面積大小，契稅為房屋評(píng)估價(jià)的3％。

類別

建筑面積

契稅

首套房

＜90㎡

1%

≥90㎡

1.5%

二套房

＜90㎡

1%

≥90㎡

2%

三套房及以上和非住宅

–

3%

回遷房轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)：

1、 增值稅：過稅總價(jià)╳5.3%（不滿2年），滿2年免征

2、 個(gè) 稅=過稅總價(jià)╳1%（新）

3、 滿5年唯一：免稅（以家庭夫妻為單位，廣東省內(nèi)唯一住房）

特別注明：回遷房的時(shí)間按可回遷確認(rèn)書和房產(chǎn)證的出證時(shí)間來算都可以。

房改房轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)：

1、 **購買的房改房：免稅。

2、 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的房改房：需補(bǔ)差后才能辦理過戶手續(xù)，補(bǔ)差標(biāo)準(zhǔn)（以當(dāng)?shù)囟惥譃闇?zhǔn)）。

稅費(fèi)補(bǔ)充：

單位產(chǎn)權(quán)的房轉(zhuǎn)讓跟商鋪稅費(fèi)基本一樣，唯一不同的是個(gè)稅變?yōu)槠髽I(yè)所得稅。

一、本地單位產(chǎn)權(quán)

1、查賬征收：企業(yè)所得稅（免）

2、核定征收：企業(yè)所得稅（過稅總價(jià)╳3.75%）

二、外地單位產(chǎn)權(quán)

1、有外出經(jīng)營許可證：企業(yè)所得稅（免）

2、無外出經(jīng)營許可證：【過稅價(jià)-原購價(jià)-本次交的土地增值稅-原契稅】╳25%

注明：交稅之前，單位產(chǎn)權(quán)需先交清房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)為（有2種交法）：1）原購房總價(jià)╳70%╳1.2%（1年的房產(chǎn)稅，不足1年也可按月交納計(jì)算）。2）每月房產(chǎn)稅為：月租金╳12%＋月租金╳5.6%。

房屋交易流程需要準(zhǔn)備的手續(xù)

1、調(diào)檔，房產(chǎn)局查詢房產(chǎn)信息，需要帶的是房產(chǎn)證、身份證，夫妻一人去查詢即可。

2、簽合同，基本要求買賣雙方夫妻到場，協(xié)商合同細(xì)節(jié)，買房付定金，賣方出收據(jù)，需要帶的是房產(chǎn)證、契證，買賣雙方的身份證

3、面簽，銀行確認(rèn)買賣雙方交易事實(shí)，審核買方貸款資質(zhì)；買方遞交收入證明、銀行流水、征信報(bào)告，賣方提供房產(chǎn)證、契證；原則上要求房主夫妻都到場

4、解抵押，還清房貸解除房屋抵押，基本上就是房主帶著錢去銀行還清房貸，去房產(chǎn)局解除房屋抵押；主要帶的就是兩樣?xùn)|西，錢和房產(chǎn)證

5、過戶繳稅，買賣雙方進(jìn)行過戶**作并繳納稅費(fèi)，首付款做資金監(jiān)管；遞交房產(chǎn)證和契證，等過戶完事會(huì)下新的房產(chǎn)證和契證。

所以，買房不僅僅是付完首付款就可以了，還要支付一定的稅費(fèi)，所以大家在買房之前，一定要先查清楚。

二手房購房流程相對(duì)復(fù)雜，可以找專業(yè)的人更省時(shí)省力，也可以省去不必要的擔(dān)心！關(guān)注我們，讓您省時(shí)、省心又省錢！

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