房地產結轉收入稅金及附加怎么計算(房地產結轉收入稅金及附加怎么計入)
前沿拓展：
房地產結轉收入稅金及附加怎么計
根據財會〔2016〕22號文件精神，“稅金及附加”科目核算企業經營活動發生的消費稅、城市維護建設稅、資源稅、教育費附加、地方教育附加及房產稅、城鎮土地使用稅、車船稅、印花稅和土地增值稅等相關稅費。這些稅費在原“營業稅金及附加”和“管理費用”科目分兩部分核算
房地產企業不同于一般的商品流通或加工制造企業，由于它的開發周期較長，涉及稅款較大，容易產生稅務風險，這就更使得對開發項目是否完工的判斷顯得格外重要，為此，稅法上也規定了完工標準確認的條件，并明確了完工前及完工后企業所得稅的繳納方法。
但在實際**作過程中，企業因為各種原因，仍然對完工標準的設定進行了一些預先人為的安排，使得企業存在較大的所得稅稅收隱患。
一、完工標準的確定
一般的工程完工標準，主要是指工程已施工完畢，所有的工序都已經全部完成并且資料手續等方面也全部完成。
二、完工標準對企業所得稅的重大意義
地產企業是否完工，對企業所得稅影響意義重大，也就是說，在完工前，由于企業無法取得實際準確的成本金額，國家也規定了相應的預繳所得稅的方法，即按照未完工產品的計稅毛利率確定。
因此可以看到，在項目完工前的涉稅事項相對簡單一些，只需要按上述預征的規定進行預繳所得稅即可。但一旦完工，所得稅稅前扣除的實際成本就已經確定，房地產開發企業必須按規定及時結轉開發產品計稅收入和實際成本，按實際毛利額繳納企業所得稅，同時將開發產品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年（完工年度）應納稅所得額。
所以說完工標準的確定，是房地產開發企業成本核算中非常關鍵的環節。
三、企業完工標準的認知風險
從上述分析不難發現，房地產企業的完工標準，稅法做了明確的界定，但在實際工作中，企業往往為了延遲結轉收入，逃避納稅義務發生時間，常常人為推遲完工時間，明顯已經交房入住了好幾年的項目也不確認完工。
為了加強監管，稅法上也明確規定了開發產品完工標準稅務確認條件的批復：
同時，對開發產品開始投入使用作了明確界定，是指房地產開發企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）或已開始實際投入使用。
四、企業做好完工標準環節的應對措施
1.清楚完工標準的條件
2.相關成本費用票據的取得
企業如果符合上述完工標準，應督促相關部門及時取得相關成本費用票據，并準確及時入賬，在計算應納稅所得額時據以扣除，以免造成雖然實際成本已發生，但由于未取得相關合規票據，而在稅前無法扣除的損失。
3.完工標準的時間安排
建議地產企業在確定竣工證明材料備案時間、初始產權證明及入住時間時，結合項目實際情況，盡量避開年底而選擇年初的時間，給企業結轉產品收入成本，據以按實際成本與預估成本之間的差額計算繳納企業所得稅多爭取一些有效時間。
舉例：某地產企業在購房協議中，與業主約定于2017年12月1日至31日開始交房，并實際于約定時間辦理了入住手續，但由于一部分工程決算尚未完成，入住時企業開發產品竣工證明材料尚未報房管部門備案，因此企業在會計處理上并未結轉成本、收入。也在當年度匯算清繳時未確認完工，也未計算該項目的實際成本。
通過上面的例子可以發現，業主已辦理了入住手續，企業未拿到竣工證明備案資料，根據我們上述完工標準的稅法文件規定，只要符合三個條件之一的，就應當視為已經完工。也就是說在確認時采取的是孰早原則，既然入住手續已經在2017年年底辦理，那2017年當年就應當確認成本，并在2017年度匯算清繳時，將實際成本與預估成本之間的差額計入2017年當年應納稅所得額，并據此計算應該繳納的企業所得稅。如果企業為了延遲納稅，不進行這樣的財稅處理，后期被稅務機關發現，將會面臨補稅、罰款及滯納金等涉稅懲罰。
同時，我們也應該注意到，如果業主入住時間推遲一個月到2018年1月份，則項目的完工年度就變成了2018年而不是2017年，當然，成本的確認時間就就變成了2018年度，那么企業只要在2019年5月底匯算清繳前就實際成本與預估成本之間的差額計算繳納企業所得稅即可，即給企業按實際成本計算繳納所得稅時間多爭取了一年時間。
因此，地產企業應加強稅務風險管理，關注開發產品的完工條件，尤其是開發產品已開始投入使用這一條件，及時作出相應正確稅務處理，避免不必要的涉稅風險。
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拓展知識：
房地產結轉收入稅金及附加怎么計
1、房地產開發企業開發項目竣工驗收、辦妥移交手續前，不論是否簽訂正式購銷合同，所收到的均為預售房地產款，一律不確認收入，其款項暫記入“預收帳款”科目
收到房款時帳務處理：
借：銀行存款
貸：預收帳款—按房號及客戶名稱進行明細核算2、開發項目完工經驗收合格、竣工決算后，房地產開發企業按照購銷合同規定將合格的房地產產品移交給購買方，辦妥移交手續后可以確認銷售收入的實現。
借：預收帳款、應收帳款等科目
貸：營業收入
同時結轉經營成本
借：經營成本
營業稅金及附加
貸：開發產品—相關明細科目
應交稅費—應交營業稅、應交土地增值稅等
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