前沿拓展：

二手商業(yè)用房稅費(fèi)計(jì)算

房屋過(guò)戶費(fèi)賣方主要是營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。

1、營(yíng)業(yè)稅5.5%，房產(chǎn)證大于5年的免；

2、個(gè)人所得稅1%，房產(chǎn)證大于5年的免；

3、印花稅:房款的0.05%；

報(bào)稅價(jià)是自己填報(bào)交象迅院才單路活報(bào)的。房管局的電腦系統(tǒng)對(duì)當(dāng)?shù)孛總€(gè)區(qū)域有一個(gè)最低的評(píng)估價(jià)。報(bào)的報(bào)稅價(jià)高于那評(píng)估價(jià)就按報(bào)的價(jià)計(jì)稅。低于的話就按系統(tǒng)的評(píng)估價(jià)計(jì)來(lái)自算。對(duì)這評(píng)估價(jià)最了解的是當(dāng)?shù)赝瑓^(qū)域的房產(chǎn)中介，因?yàn)?/span>他們經(jīng)常去過(guò)戶，知道能最低報(bào)多少可以通過(guò)，所以建議去中介那了解下。

朋友打電話說(shuō)：我有套商鋪，準(zhǔn)備出售，你幫我算算需要繳哪些稅吧？

我說(shuō)：沒(méi)問(wèn)題，你說(shuō)說(shuō)這套商鋪的基本情況吧。準(zhǔn)備賣多錢？成本多少？什么時(shí)候買的？坐落在市區(qū)嗎？

他有些遲疑說(shuō)：算稅和這些還有關(guān)系？

我說(shuō)：當(dāng)然有關(guān)系，如果你不想說(shuō)真實(shí)價(jià)格和成本，虛擬一個(gè)也行，我告訴你怎么算，你自己按照這個(gè)方法去算就可以了。

他說(shuō)：別呀，有什么不能說(shuō)的，我這個(gè)商鋪準(zhǔn)備賣1000萬(wàn)，2004年1月買的，買的時(shí)候是260萬(wàn)，就在市區(qū)。

我說(shuō)：好，個(gè)人出售商鋪，需要繳納的稅種是增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅，一個(gè)也不能少。（有些省份還會(huì)有附征的一些其他費(fèi)種，在此暫不考慮）

他說(shuō)：這么多啊，具體該怎么算呢？

我說(shuō)：先說(shuō)增值稅吧！增值稅是差額計(jì)稅，也就是賣價(jià)-買價(jià)，然后再按照5%的征收率來(lái)計(jì)算。

應(yīng)繳的增值稅=（1000-260）/(1+5%)*5%=35.24萬(wàn)元。

然后根據(jù)增值稅稅額再計(jì)算附加的稅費(fèi)，因?yàn)榻衲瓿雠_(tái)了針對(duì)小規(guī)模納稅人“六稅兩費(fèi)”減半征收的優(yōu)惠，這三個(gè)稅費(fèi)都可以減半。

城市維護(hù)建設(shè)稅=35.24×7%×50%=1.23萬(wàn)

教育費(fèi)附加=35.24×3%×50%=0.53萬(wàn)

地方教育費(fèi)附加=35.24×2%×50%=0.35萬(wàn)

增值稅和這三項(xiàng)附加稅費(fèi)加起來(lái)一共是37.35萬(wàn)

他說(shuō)：我屬于小規(guī)模納稅人嗎？我怎么聽(tīng)說(shuō)超過(guò)500萬(wàn)就是一般納稅人了。

我說(shuō)：因?yàn)槟闶亲匀蝗耍皇莻€(gè)體工商戶，即使超過(guò)500萬(wàn)也屬于小規(guī)模納稅人。

他說(shuō)：哦，那印花稅怎么算呢？

我說(shuō)：印花稅很簡(jiǎn)單，你和買家簽的合同，售價(jià)是1000萬(wàn)，就按1000萬(wàn)的萬(wàn)分之五，另外也有減半的優(yōu)惠，繳2500元的印花稅就可以了。

我接著說(shuō)：上面這幾個(gè)稅種看著數(shù)量多，其實(shí)金額并不算大。真正有分量的稅是土地增值稅和個(gè)人所得稅。

他問(wèn)：我已經(jīng)覺(jué)得肉疼了，這幾個(gè)居然還不是有分量的稅？土地增值稅怎么算呢？

我說(shuō)：你這樣說(shuō)，讓我很有壓力啊。不過(guò)你要換個(gè)思路考慮問(wèn)題，你的房屋如果在偏遠(yuǎn)地區(qū)，這些年能增值這么快嗎？

他說(shuō)：肯定不能啊，誰(shuí)不知道買房是地段為王，好的位置才能增值快啊!

我說(shuō)：對(duì)，這個(gè)好位置是怎么來(lái)判定的，肯定有國(guó)家修路、建地鐵，搞基礎(chǔ)投資配套，才讓這個(gè)地方變成了一個(gè)好位置，你只是買了一套商鋪，其實(shí)自己沒(méi)有做過(guò)多的投入，房子就從260萬(wàn)漲到了1000萬(wàn)，增值740萬(wàn)。這個(gè)增值額和國(guó)家一起分享，是不是也應(yīng)該啊。

他說(shuō)：聽(tīng)起來(lái)也有道理，但你還是先給我算算應(yīng)該繳多少土地增值稅吧？

我說(shuō)：轉(zhuǎn)讓舊房，如果是住房，國(guó)家規(guī)定了可以免征土地增值稅，但商鋪并沒(méi)有免稅規(guī)定。

土地增值稅的計(jì)算比較繁瑣，大概意思是收入減去扣除項(xiàng)目金額，算一個(gè)增值額，增值額和扣除額比較，算一個(gè)增值率，不同的增值率對(duì)應(yīng)的稅率是不一樣的。我給你一個(gè)稅率表你先看看。

這里面扣除額的確定是關(guān)鍵，確定扣除項(xiàng)目的金額，包括四項(xiàng)：一是房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、二是取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款，三是按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，四是轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金合計(jì)作為扣除項(xiàng)目金額。

他說(shuō)：你說(shuō)得這太繁瑣了，我不想了解，你就直接給我算吧

我說(shuō)：你的房屋應(yīng)該先去評(píng)估，評(píng)估出一個(gè)價(jià)值，也就是房屋及建筑物的重置**乘以成新度折扣率后的價(jià)值。

他說(shuō)：我賣房還需要評(píng)估啊，太麻煩了，不評(píng)估可以嗎？

我說(shuō)：不評(píng)估還有第二種辦法，有購(gòu)房**嗎？

他得意地說(shuō)：有，我保存得好著呢，比曹金云的學(xué)費(fèi)**還保存得好。

我說(shuō)：那好，如果有**，按**所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。從購(gòu)房**所載日期起至售房**開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。

他說(shuō)：那我算算啊，從2004年1月20日到2019年6月20日，15年又5個(gè)月。

我說(shuō)：對(duì)，260萬(wàn)的購(gòu)房成本，15年每年加計(jì)5%，一共加計(jì)75%，也就是說(shuō)購(gòu)房成本給你算455萬(wàn)。另外你如果有當(dāng)年購(gòu)房的契稅完稅憑證的，可以作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

他說(shuō)：這個(gè)好像找不到了。

我說(shuō)：如果找不到，那就是**加計(jì)算出的成本，和相關(guān)的稅費(fèi)了，具體計(jì)算過(guò)程看一下這張表。這里注意，收入是不含稅收入，也就是原先的1000萬(wàn)減去算出來(lái)的35.24萬(wàn)元的增值稅。

他說(shuō)：185萬(wàn)？這么多啊？那如果**找不到了，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)怎么算稅呢？

我說(shuō)：如果真找不到，那就是核定征收了，具體核定征收的比例，需要看各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定，你最好問(wèn)問(wèn)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)。

他說(shuō)：哦，那我明白了，最后一個(gè)，個(gè)人所得稅該怎么計(jì)算？

我說(shuō)：個(gè)人所得稅按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”征稅，稅率是20%。給你個(gè)公式：

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率=(收入總額-財(cái)產(chǎn)原值-合理費(fèi)用)×20%

他問(wèn)：財(cái)產(chǎn)原值是我買商鋪的260萬(wàn)，還是你剛才每年加計(jì)5%算出來(lái)的455萬(wàn)？

我說(shuō)：是260萬(wàn)，每年加計(jì)5%，那是針對(duì)土地增值稅計(jì)算的一個(gè)特殊規(guī)定，不是所有稅種都這么計(jì)算的。

他說(shuō)：噢，那你算算我的個(gè)人所得稅是多少？

我說(shuō)：按照公式計(jì)算，應(yīng)納稅額=(9647619.05-2600000-12333.33-5285.71-3523.81-2500.00-1850941.67)×20%=1034606.90元。大數(shù)是103萬(wàn)

他說(shuō)：個(gè)稅沒(méi)有優(yōu)惠政策嗎？

我說(shuō)：沒(méi)有啊。

他說(shuō)：這稅加起來(lái)有300多萬(wàn)啊！這也太貴了！

我說(shuō)：要么你評(píng)估一下房產(chǎn)，看看評(píng)估下來(lái)，土增稅能不能少一些。另外你看看當(dāng)?shù)睾硕ㄕ魇章适遣皇堑鸵恍Ｆ渌惙N是沒(méi)有什么考慮的空間了。

他說(shuō)：那好吧，我試試。

拓展知識(shí)：

二手商業(yè)用房稅費(fèi)計(jì)算

商業(yè)二手房交易稅費(fèi)計(jì)算：

1、房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)：5元/平方米為普通住宅，非普通住宅為11元/平方米。

2、房屋登記費(fèi)：550元/本(每增加一本證書按每本10元收取工本費(fèi))。

個(gè)人所得稅：

1、稅種解析：個(gè)人所得稅是對(duì)個(gè)人(自然人)取得的各項(xiàng)應(yīng)稅所得征收的一種稅，房屋出售所得也是應(yīng)稅所得之一。

2、征稅對(duì)象：財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。

3、納稅人：賣方。

4、稅率：成交價(jià)的1%或差額的20%。

個(gè)人所得稅：

征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個(gè)人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個(gè)條件：

①家庭唯一住宅。

②購(gòu)買時(shí)間超過(guò)5年。

如果兩個(gè)條件同時(shí)滿足可以免交個(gè)人所得稅；任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅。注：如果是家庭唯一住宅但是購(gòu)買時(shí)間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內(nèi)能夠重新購(gòu)買房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金。

以上內(nèi)容參考：百度百科-二手房稅費(fèi)