前沿拓展：

法拍房契稅怎么算

重慶法拍房過戶稅費存在以下幾個方面：土地屬性為劃撥的要繳納土地出讓金、契稅居住房屋個人1.5%、單位3%，非居住房屋3%。除此之外，競拍流程也一并發(fā)給你看下

法拍房是否需要購房資質？

從2017年起，法拍房納入限購范圍，需要符合在京限購政策才能購買。

法拍的房子有什么稅費？

契稅、印花稅

國家司法拍賣的房產，最大的風險有三個

1：房產，產權是否清晰，是否有**？多少**，有沒有債權人 有幾個等等2：業(yè)主，或者住客的居住，出租情況，自己是否愿意搬走？出租，租期多久？3：戶口問題，幾個？是否有意愿遷出

下面逐步講一下各個環(huán)節(jié)的經驗：

首先，最最重要的是，對于區(qū)域的要求和了解，自己需要對房屋的價格，價值有一個足夠的了解。交通，學區(qū)畢竟很多人需要準備子女就讀的問題，所有自己需要了解的都了解清楚了，后面參與競拍過程中，心里是有底的。

鎖定目標之后，就可以開始打探房子的產權問題，以及住戶問題了。首先可以嘗試通過公布的信息，查到拍賣的**，然后去網(wǎng)上找該**的網(wǎng)址，查詢和這套房產有關的判決信息。個人和銀行債務關系這種拍**較干凈，個人和個人**這種就很麻煩。很多房子是找不到對應的判決信息。因為**的案子太多了，他們不會把每一套的房子的所以我們個人想了解的信息一一清楚的公布。畢竟**是**嘛 這個大家懂得

然后可以去小區(qū)找物業(yè)打探一下，可以通過物業(yè)打聽到住戶的購房時間（用來推算是否滿兩年，是否滿五年），住戶的物業(yè)費，水費繳納情況（了解住戶當前的經濟情況，和居住情況），住戶是否有購買車位（一般一手買房的人，購買的車位都是挨著單元電梯口的，這個可以購買決策加分）。物業(yè)了解到，當前房屋應該是有人住的，就可以嘗試直接敲門咨詢了（房子為什么被拍賣，房子是幾手的，住戶和業(yè)主的關系，拍賣后住戶怎么辦，房子名下有沒有掛靠小孩的戶口）通過上面的調研，基本上可以排除產權**隱患，住戶不配合遷出問題，以及戶口**維護了。這幾個最大的風險排除之后，就是準備競拍了。司法拍賣，必須提交押金報名，每個房產報名押金金額不一樣，并且必須有2人或者2人以上提交押金報名參與，拍賣才會有效 如果沒有人報名 你需要找一個托兒，讓他們也交了押金報名參與。（預防萬一沒有人喜歡這套房子，出現(xiàn)拍賣無效的情況）拍賣過程就是一個標準的拍賣博弈了。每個人都有自己的底線，但是每個人都希望用最少的錢拿下，推薦的策略是，一方面通過報價表示自己勢在必得（例如前期大幅度加價），一邊不斷觀察對方報價（觀察對手報價的漲幅，時間間隔），猜測對方的底價。

這里有幾個技巧可以提一下，一個是出價的時間，可以卡在最后的2分5秒出價，這樣由于沒有觸發(fā)“2分鐘內報價則延長5分鐘”規(guī)則，你的對手只有2分鐘思考加價策略，而他們一旦出手，必然觸發(fā)延時5分鐘，那么你就確保自己始終有5分鐘思考加價策略。另一個是可以搶點，競拍的后期，大家都是你一萬，我一萬的磨價的，但是遇到5的倍數(shù)價格時候，不妨跳一步（例如本該輪到自己出249的，不妨直接跳到250），搶這些點，賭對手的底線是5的倍數(shù)（如果對方底線是250萬的話，那么你出250萬，他就會放棄。否則讓他出了250萬，你就要251萬報價才能贏了）。或者你的心理價位是260萬 你可以直接出到250萬 ，這樣對手發(fā)現(xiàn)你是勢在必得的，它可能會出到251萬那么最后出到260萬，我保證對手會放棄的。最后想說一下，這些小技巧都是小技巧，最終是否拍下，關鍵還是誰的底線更高，這也是第一條說的，要足夠了解市場行情，以及自己的需求，才能定下一個合適的底價。 心理價位越高的到的機會久越高，不要有撿漏的心理。

完成拍賣之后，第一件事就是籌錢。拍賣有一個要求就是必須在短期內全款支付，這一點務必注意。有一些銀行會告訴你可以貸款，貸款會有一些問題的（銀行怕?lián)熑危圆粫谂馁u之前和你簽訂任何合同，以及給予任何承諾，這里也算是有一些風險）你可以準備兩套方案，銀行貸款首選，找人借錢備選。也有一些機構可以做過橋貸 費用有些高。

余款繳納完成之后，就開始走流程了。

如果自己跑，首先建議先聯(lián)系房管局，咨詢司法拍賣房產過戶需要的注意事項，以及那些證明材料；然后聯(lián)系**，明確告訴**的人你需要哪些材料，抬頭怎么寫，要幾份，哪些地方文字必須怎么填等等，**一般都會配合你完成的，然后約定一個時間，跑一趟**拿材料以及本人簽字確認司法拍賣。

拿到**材料之后，首先要求**解封房產，有些地區(qū)需要和法官一起去的，比如上海 確認解封之后，立刻去房管局解除抵押（如果房子是銀行要求查封的，那么往往房產是抵押在銀行手上的），解除抵押之后，房產就徹底清白了（無查封，無抵押）。房產清白之后是最危險的，需要立刻開始過戶手續(xù)（因為房產解封之后，房子就是清白的，自由的。如果這個時候原業(yè)主拿著房產證去過戶給他人，可能會引起麻煩。）

洗白的同時，可以拿著**的材料，直接要求房管局查原業(yè)主的該房產是否當?shù)匚ㄒ唬约百彿繒r間滿幾年，出具證明。（這個流程目前有些混亂，法律上似乎不允許查他人房產信息，但是不查又無法確認稅費等） 這個時候如果有專業(yè)機中介構**作就會簡單的多

拿到雙方的房產信息之后，加上**的材料，加上房產清白證明（房產無查封，無抵押狀態(tài)的證明），就可以單方面提出過戶申請，申請?zhí)岢龊螅枰菆蠊救舾商欤ǖ菆笥煞抗芫?*作，我們等就可以了）登報環(huán)節(jié)結束之后，房管局會通知你過去交契稅，以及土地所有權變更等手續(xù)，辦理完成之后，就是等著領不動產證了。在辦理過戶過程中，和原業(yè)主溝通車位交易，家電等交易 裝修等等 （**拍賣不包括裝修以及房屋內可移動物品的）

戶口問題一；很多外地人是沒有落戶條件的，所以大部分房子，尤其是新房子新小區(qū)，是沒有戶口的 。如果有戶口，是不影響你的戶口遷入的，哪怕你再次轉手賣掉也是不影響下一買愛的戶口遷入的，如果有買家在意 你可以讓步給一些優(yōu)惠。另外如果此原房東的戶口不遷走，他以后需要辦理的一些資料什么的都是需要你同意的，這個時候你可以要求他遷出或者獅子大張口，一般來說為了不必要的麻煩原房主都會把戶口遷走的。

以上我個人給到你的建議

以下3點請注意

幾點需要注意：那些情況下不能拍？（1：房子的產權不清楚的2:房子有長期租賃的幾十年的那種 3:里面居住的人是債權人 **都不肯搬走的 因為他們損失也很大）

另外稅費也是需要大家注意點 詳細點請看下面

依據(jù)《中華****稅收征收管理辦法》、《國家**關于進一步加強房地產稅收管理的通知》等法律法規(guī)的規(guī)定，權屬轉移中產生的稅費，必須在產權過戶時一并繳納。

一、拍賣房地產權屬轉移過程中所涉及的稅種稅率及計算方法：

出讓方

增量房；（初始登記）

營業(yè)稅及城建稅教育費附加；拍賣成交價*5.6%

企業(yè)所得稅（預征）；拍賣成交價*2.5%（每個地區(qū)不一樣）

土地增值稅；按規(guī)定預征或清算

印花稅；拍賣成交價*0.05%

存量房（二手房）

個人住宅；

營業(yè)稅；面積≤144㎡

滿兩年；免交

未滿兩年；拍賣成交價*5.6%

面積＞144㎡

滿兩年；差額*5.6%

未滿兩年；拍賣成交價*5.6%

個人所得稅

滿五年唯一住房；免交

未滿五年或滿五年非唯一住房；拍賣成交價*1%

個人非住宅

營業(yè)稅及城建稅教育費附加；差額*5.6%

個人所得稅；所得額*20%

土地增值稅；按規(guī)定清算征收

印花稅；拍賣成交價*0.05%

單位房土

營業(yè)稅及城建稅教育費附加

差額*5.6%

企業(yè)所得稅（核定征收）

拍賣成交價*2.5%

土地增值稅

按規(guī)定清算征收

印花稅

拍賣成交價*0.05%

※差額=成交價-原購置房屋**金額。

自建房屋或未有原購置房屋**的差額等于成交價。

※所得額=成交價-原購置房屋**金額-本次繳納的流轉稅-原房產繳納的契稅。

承受方

契稅

住宅房

面積≤90㎡的唯一住房

拍賣成交價*1%

90㎡＜面積＜144㎡的唯一住房

拍賣成交價*1.5%

其他

拍賣成交價*3%

非住宅房

拍賣成交價*3%

印花稅

拍賣成交價*0.05%

拓展知識：