前沿拓展：

20%房屋遺產稅怎么算的稅怎么

　　世界上已有100多個國家開征了遺產稅，但是各國具體執行的遺產稅制度有較大差別。總體來看，遺產稅制度大體可以分為三種類型：

　　一、總遺產稅制

　　總遺產稅是對財產所有人**亡后遺留的財產總額綜合進行課征。其納稅人是遺囑的執行人或遺產管理人，規定有起征點，一般采用超額累進稅率，不考慮繼承人與被繼承人的親疏關系和繼承的個人情況。其在表現形式上是”先稅后分“。美國、英國、新西蘭、新加坡、**、等國家和地區都實行該遺產稅制，**也曾使用過該稅制。

二、分遺產稅制

　　又稱繼承稅制，是對各個繼承人分得的遺產份額分別進行課征的稅制，其納稅人為遺產繼承人，形式上表現為”先分后稅“，多采用超額累進稅率，日本、法國、德國、韓國、波蘭等國家實行分遺產稅制

　　三、總分遺產稅

　　總分遺產稅，也稱混合遺產稅，是將前面兩種稅制相結合的一種遺產稅制，是對被繼承人的遺產先征收總遺產稅，再對繼承人所得的繼承份額征收分遺產稅，表現形式是是“先總稅后分再稅”，兩稅合征，互補長短。

　　兼蓄了總遺產稅和分遺產稅兩種遺產稅的優點，先對遺產總額征稅，使國家稅收收入有了基本的保證。再視不同情況，有區別地對各繼承人征稅，使稅收公平得到落實。但總分遺產稅也存在缺點是，對同一遺產征收兩次稅收，有重復征稅之嫌，使遺產稅制復雜化。

【1】引言

之前通過文章，向大家多次介紹過此話題。近兩天又有朋友問起此話題，抱著質疑、求證的態度：

“你說的對么？我查過，連樓下的房產中介都問了，不是你說的。都說要按照出售全額20%繳。到底該聽誰的？”

該聽誰的，是自己選擇的問題。但是，這里希望給到一些方向性的提示：最應該信的，不是專家、動輒幾十年經驗的行業“資深”人士、甚至辦事機構，而是國家相關政策法規。

與家事爭議不同，房產出售，不太涉及到“理”的問題，主要遵循依規依法辦事的原則。

那么，繼承所得房產再出售需要繳納的個稅，有哪些政策依據？

【2】政策的沿革

在這里，從政策變化的角度，為大家梳理一下關于此話題的來龍去脈。

1.繼承所得房產再出售，需要幾近“全額”繳納20%個稅。

這個說法是有政策依據的。但是，是舊政策。

注意：這里所談及的“繼承”，包含了贈與所得的情況。以下不再區分，籠統用“繼承”代替。

這個說法，來源于《國家**關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》中的規定，發布于2006年。其中規定：

受贈人取得贈與人無償贈與的不動產后，再次轉讓該項不動產的，在繳納個人所得稅時，以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。

在計征個人受贈不動產個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規定據實征收。

注意這一條的兩個核心意思：

一個意思是：出售繼承所得房產需要繳納20%個人所得稅，計稅基數是（出售收入-繼承過程中發生的稅費）。因為繼承是沒有稅的，可能會涉及到公證費、評估費、工本費等費用支出，但這些費用與房產價值相比較而言很小，所以可以理解為：幾近售價全額的20%征收個稅。另外一個意思是：“不得核定征收”。這個核定征收的稅率，一般是1%固定稅率（**產買賣）。

綜合來看，按照這個通知，繼承房產再出售、全額繳納20%個稅，是對的。

2.按照舊政策，不用繳納個稅的情況。

這種情況，就是“滿五唯一”。當然，也不僅僅適用于舊政策，截至目前，依然適用。

“滿五唯一”，指的是繼承人所出售的繼承所得房產，如果對其而言是“滿五”（此房已經滿五年）、“唯一”（以家庭為單位，名下無房）的，則不需要繳納個稅。

政策依據是，在《國家**關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發〔2006〕108號)規定：

對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

該政策被稱為“滿五唯一”。

其中，關于“滿五”的計算方式再稍微解釋一下：

繼承所得房產，不是以繼承過戶完畢的時間點起算，而是從被繼承人（例如父母）獲取這套房產之日起起算。政策依據是，根據《國家**關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發〔2005〕172號）：

個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《通知》的有關規定。其購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房原價確定。

3.新政策下，出售繼承所得房產的個稅，按照差額征收。

2009年的時候，**、國家**《關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》〔2009〕78號文中已經明確規定，上述政策廢止，按照以下方式計征個稅：

受贈人轉讓受贈房屋的，以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后的余額，為受贈人的應納稅所得額，依法計征個人所得稅。受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務機關可以依據該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。

注意其中關鍵的變化點：

“減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本”。這是新增扣除項，即征收個稅的基數，由“全額征收”變為“差額征收”。

這里并未提及按照核定稅率（1%）征收的意思。但是，在實際**作中，有些地方稅務機關（不具體提及，有興趣自行查閱）明文規定：

個人通過繼承或遺囑贈與方式取得住房，再次轉讓該住房的，在計征個人所得稅時，如果不能夠準確計算房屋購置成本和應納稅額的，可按照《國家**關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發〔2006〕108號）號文件的有關規定，對其實行1%核定征收。

【3】現實問題

以上介紹，是希望大家多了解一下關于繼承所得房產再出售、繳納個稅的規定是什么，避免額外增加交易成本。

但是，在現實中，有可能會遇到一些七七八八的具體問題。情況太多，無法窮舉。這里僅就三種比較常見的問題（說辭）作出一些提示，并給出個人的建議。

1.原來父母買房時幾萬塊錢，現在上百萬，差額征收跟全額征收，沒什么區別。

這恐怕是很多人的聲音。

畢竟，現今能繼承的房子多數都已經有了年頭，老人當初得房的那個時候，房價還沒漲起來，錢也“值錢”。

這種情況沒有辦法，除非把這套房子變成“滿五唯一”。

如果能核定出當初父母的購房價格，這個差額個稅是必繳的。當然，幾萬塊錢的20%，怎么也有個幾千，自我寬慰一下：能省點，畢竟還是好的。

想不繳納個稅，要“滿五唯一”。滿五，比較容易達到；怎么成為“唯一”，這個要看自家情況。例如，可以選擇先處置名下其他房產；例如，發生繼承的時候，把房子先繼承給無房的繼承人，等等。

2.“我沒聽說過這個政策，你得按照全額20%繳納個稅”。

這個說辭，主要來源于辦理機構。現實中存在這種情形：以“沒聽說、沒接到通知”等為由，告訴售房者錯誤的信息。

要知道，現行政策已經頒布了十幾年，如果還沒有聽說、沒有落實，問題出在誰身上，很明顯。

所以，一旦出現這種說辭，要學會維護自己的權益——不要自己花錢為別人的錯誤買單。

3.“我告訴你，這是遺產稅”。

有這種說辭的，不少。這種說辭，毫無依據。

關于“遺產稅”，聲音很久，但是沒有任何正式頒布的政策、法規，有關部門已經多次澄清。

我國目前沒有遺產稅，繼承本身，是不需要繳納任何稅的；繼承的房子再出售，更不涉及到遺產稅的問題——就算征收遺產稅，也是在繼承環節。繼承完了，哪還來的遺產稅？

【4】結語

雖然之前多次介紹過相關內容，但是依然有很多人在問、在質疑。所以，希望能夠再次作出一個強調：了解一些政策，對于家庭權益、個人利益的保護保全，總歸是有用的。

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