前沿拓展：

耕地占用稅計算

【耕地占用稅】耕地占用稅是國家對占用耕地建房或者從事其他非農業建設的單位和個人，依據實際占用耕地面積、按照規定稅額一次性征收的一種稅。耕地占用稅屬行為稅范疇。耕地占用稅是我國對占用耕地建房或從事非農業建設的單位或個人所征收的一種稅收。耕地占用稅在稅率設計上采用了地區差別定額稅率。稅率規定如下：

1．人均耕地不超過1畝的地區（以縣級行政區域為單位，下同），每平方米為10～50元；

2．人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區，每平方米為8～40元；

3．人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區，每平方米6～30元；

4．人均耕地超過3畝以上的地區，每平方米5～25元。經濟特區、經濟技術開發區和經濟發達、人均耕地特別少的地區，適用稅額可以適當提高，但最多不得超過上述規定稅額的50%

現如今，拿地越來越難，其中涉及的稅收如何？

接下來就為大家總結幾種拿地模式（國有土地使用權出讓、集體土地使用權轉讓、在建工程轉讓、股權收購、司法拍賣）的涉稅分析。

一、國有土地使用權出讓

1、土地出讓方：規劃和自然資源局

2、涉稅分析：

（1）增值稅：不屬增值稅應稅范圍，由規自局開具土地出讓的財政票據，房開企業取得財政票據可按成交價格/（1+9%）*9%計算可抵扣銷項稅額。

（2）契稅由受讓方按成交價計算繳納，契稅稅率為3－5％，重慶市3%。

（3）印花稅按“產權轉移書據”以所載金額0.5‰貼花。

二、集體土地使用權轉讓

新《土地管理法》允許集體經營性建設用地在符合規劃、依法登記，并經本集體經濟組織三分之二以上成員或者村民代表同意的條件下，通過出讓、出租等方式交由集體經濟組織以外的單位或者個人直接使用。

1、集體土地使用權轉讓**作流程：

a、國家征用集體用地—b、村集體獲得一定比例國有劃撥留用地指標—c、**按供地計劃安排留用地掛牌（公開招拍掛）—d、掛牌的國有劃撥用地成交—e、村集體收到成交價款后申請國有劃撥用地變成國有出讓用地—f、村集體支付定向出讓的土地出讓金及稅費—g、將國有出讓用地轉讓給競得人。

2、涉稅分析：

（1）增值稅：

依據《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》（財稅〔2016〕36號文附件3）土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者。故村集體支付定向出讓的土地出讓金取得土地符合增值稅免稅規定。村集體將國有出讓用地轉讓給競得人應按照銷售無形資產-自然資源使用權繳納增值稅。村委會一般為小規模納稅人，增值稅適用稅率為3%，應納稅額=轉讓價款/(1+3%)*3%（納稅人偶然發生的銷售無形資產、轉讓不動產的銷售額即使超過500萬元，也不屬于一般納稅人），受讓方取得增值稅專用**，進項稅額可一次性抵扣。

（2）契稅由受讓方應按不含增值稅金額繳納，契稅稅率為3－5％。

（3）印花稅轉讓方、受讓方均需按“產權轉移書據”以所載金額0.5‰貼花。

（4）新征耕地環節需要繳納耕地占用稅，占用耕地建房或者從事非農業建設的單位或者個人，為耕地占用稅的納稅人。以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據。

（5）村集體將國有出讓用地轉讓給競得人，應由村集體計算繳納土地增值稅，轉讓集體土地使用權的土地增值稅計算的相關政策未予以明確，但《中華****土地增值稅法（征求意見稿）》中提及以集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物作價出資、入股，扣除項目金額無法確定的，可按照轉移房地產收入的一定比例征收土地增值稅。

三、在建工程轉讓

1、根據《城市房地產管理法》規定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。不符合上述條件的不得轉讓。

個別地方稅務機關也有一些例外規定，比如河南省地方稅務局公告[2011]第10號文中規定轉讓土地是指轉讓國有土地使用權或以轉讓國有土地使用權為主（建筑物占總售價的30%以內）的行為。

提醒：在建工程前期以轉讓方名義報建，項目轉讓后，受讓方應重新報批。

2、涉稅分析：

（1）增值稅：

轉讓方轉讓在建工程屬于不動產轉讓，按照銷售不動產繳納增值稅。

對于老項目（自建、自行開發），轉讓方可選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額；非房開企業轉讓營改增前取得的非自建的不動產，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

對于新項目：房開企業轉讓新項目適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用一次性扣除土地價款后的余額（國家**2018年第二季度政策解讀現場實錄問答有明確答復）計算繳納增值稅，增值稅適用稅率為9%；非房開企業則以取得的全部價款和價外費用計算繳納增值稅，增值稅適用稅率為9%。

受讓方取得增值稅專用**可一次性抵扣進項。

（2）土地增值稅：

重慶市轉讓方（房開企業）轉讓未竣工房地產項目，其“取得土地使用權所支付的金額”不能加計扣除，房地產開發成本適用加計20%扣除。受讓方（房開企業）承受未竣工項目，進行土地增值稅清算時，其取得未竣工項目所支付的款項，可作為“取得土地使用權所支付的金額”，并適用加計扣除；房地產開發成本也適用加計扣除。江蘇、廣西轉讓方計算土地增值稅時，土地成本、房地產開發成本適用加計扣除；而受讓方繼續建設再轉讓時，僅允許對開發成本的增量部分(即繼續建設投入部分)加計扣除。

（3）企業所得稅

轉讓所得并入轉讓當期應納稅所得額計算繳納企業所得稅。

（4）印花稅雙方按“產權轉移書據”以所載金額0.5‰貼花。

（5）契稅由受讓方按不含增值稅金額計算繳納，契稅稅率為3－5％。

四、股權**

股權收購的運作模式分為直接股權收購，或者先將土地資產剝離到新的標的公司后再收購。

涉稅分析：

增值稅

①直接股權收購，不會涉及到企業的土地使用權權

屬發生改變，不屬于增值稅的征稅范圍。

②第二種方式，將土地資產剝離到新的標的公司，符合通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的土地使用權轉讓行為亦不征收增值稅。

2、土地增值稅

①直接股權收購，被收購公司并未直接轉讓國有土地使用權，不屬于土地增值稅的征稅范圍，不應征收土地增值稅。

但國稅函(2000)687號文件中提到，以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，應按土地增值稅的規定征稅。

②對于第二種方式，房地產開發剝離的過程必定會涉及土地增值稅。根據財稅〔2018〕57號（2020年12月31日到期），改制重組中的土地使用權轉移，暫不征土地增值稅，但是此政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發企業的情形。

3、企業所得稅

企業股權收購、資產收購重組交易，被收購方應確認股權、資產轉讓所得或損失。收購方取得股權或資產的計稅基礎應以公允價值為基礎確定。被收購企業的相關所得稅事項原則上保持不變。

如果符合特殊性稅務處理（股權收購、資產收購50%，股份支付85%，對于第二種方式，資產剝離12個月內再轉讓股權，則不符合特殊性稅務處理的規定），則被收購企業的股東取得收購企業股權的計稅基礎、收購企業取得被收購企業股權的計稅基礎，都以被收購股權的原有計稅基礎確定；收購企業、被收購企業的原有各項資產和負債的計稅基礎和其他相關所得稅事項保持不變。

非股權支付部分對應的資產轉讓所得和損失仍應在交易當期確認，并調整相應資產的計稅基礎（非股權支付對應的資產轉讓所得或損失＝﹙被轉讓資產的公允價值－被轉讓資產的計稅基礎﹚×﹙非股權支付金額÷被轉讓資產的公允價值﹚）。

4、直接股權收購

印花稅雙方按“產權轉移書據”以所載金額0.5‰貼花。對買賣、繼承、贈與所書立的Ａ股、Ｂ股股權轉讓書據的出讓方按1‰的稅率繳納印花稅，受讓方不再征稅。

對于第二種方式，除股權收購相關印花稅外，剝離土地使用權資產還會涉及繳納不動產權轉移的印花稅。

5、契稅

根據財稅〔2018〕17號（2020年12月31日到期，但延續可能性較大）文件規定，在股權（股份）轉讓中，單位、個人承受公司股權（股份），公司土地、房屋權屬不發生轉移，不征收契稅。

對于第二種方式，將土地資產剝離到新的標的公司，屬于同一投資主體內部所屬企業之間的土地劃轉，免征契稅（財稅〔2018〕17號，2020年12月31日到期）；再轉讓標的公司股權同股權轉讓的規定，不征收契稅（財稅〔2018〕17號，2020年12月31日到期）。

五、司法拍賣

對于上篇提到的在建工程轉讓模式須完成開發投資總額的百分之二十五以上方可轉讓，而司法拍賣土地則不受此限制。

涉稅分析：

司法拍賣方式取得土地的涉稅處理與在建工程轉讓涉及的稅費類似。但在司法拍賣中，一般《拍賣規則》或《拍賣成交確認書》中都會有載明“過戶時所產生的一切稅、費、金等均由買受人承擔繳納”，但買受人承擔的被執行人稅費后取得的稅收繳款書或其他完稅憑證上的納稅人仍是被執行人，所以此稅費支出可能存在無法在企業所得稅稅前扣除的風險。

另外拍賣土地所涉及的土地增值稅，部分地區有明文規定，在相關資料不完備的情形下，可適用核定征收，如南寧市范圍內納稅人擁有的土地使用權經**拍賣,且無法根據《中華****土地增值稅暫行條例》有關規定據實計算增值額的，按8%核定征收土地增值稅。

拓展知識：