前沿拓展：

動(dòng)遷房個(gè)人所得稅怎么算

主要區(qū)別，就是滿五唯一，可以多免征一項(xiàng)個(gè)人所得稅。即，滿二唯一有增值稅優(yōu)惠或減免，滿五唯一不但有增值稅優(yōu)惠或減免，還可以免征個(gè)人所得稅。
具體介紹一下：
“滿五唯一”中的“滿五”是指房產(chǎn)證從出證開始計(jì)算，時(shí)間滿五年或超過五年；“唯一”則是指業(yè)主在該省份內(nèi)，登記在國(guó)土局系統(tǒng)里得只有這一套房子。通常情況下，房子滿足“滿五唯一”的條件即可免房子的個(gè)稅和增值稅。
一、滿二唯一，**新公布政策通知（自2015年3月31日起執(zhí)行）中將5年標(biāo)準(zhǔn)降為2年，具體如下：
　　1.個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收增值稅；
　2.個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收增值稅；

3.個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

二、原來(lái)的“滿五唯一”，并未說(shuō)取消，除了滿二唯一的增值稅優(yōu)惠外，個(gè)人所得稅稅收優(yōu)惠還保留，個(gè)人所得稅相關(guān)優(yōu)惠或減免如下：

　1.房產(chǎn)證滿5年，并且是唯一住房的不需要交個(gè)人所得稅；
　2.房產(chǎn)證滿5年，不是唯一住房的需要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者總房?jī)r(jià)的1%；
　3.房產(chǎn)證不滿5年，需要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者總房?jī)r(jià)的1%；

回遷房就是發(fā)展商征收土地時(shí)，賠給**戶的房屋。最近筆者遇到了一個(gè)實(shí)務(wù)問題，房地產(chǎn)企業(yè)交付的回遷房，增值稅計(jì)稅依據(jù)如何確定？于是收集整理了以下相關(guān)的政策規(guī)定。

綱領(lǐng)文件

財(cái)稅〔2016〕36號(hào)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條第二款規(guī)定，單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，視同銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。

第四十四條 納稅人發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無(wú)銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：（一）按照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。（二）按照其他納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。（三）按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤(rùn)率）成本利潤(rùn)率由國(guó)家**確定。

不具有合理商業(yè)目的，是指以謀取稅收利益為主要目的，通過人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款。

貨勞司解讀：成本利潤(rùn)率目前暫定為10%。

河北省

《河北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營(yíng)改增有關(guān)政策問題的解答（之八）》第十一條的規(guī)定：關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被**業(yè)主交付回遷房如何計(jì)稅問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以自己名義立項(xiàng)，開發(fā)回遷房并向被**業(yè)主無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的行為，按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條之規(guī)定，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收增值稅。區(qū)分以下兩種情形：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷房并向被**業(yè)主無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的，其銷售額按下列方法和順序確定：

a.按照本企業(yè)最近時(shí)期銷售同類房產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

b.按照其他房地產(chǎn)企業(yè)最近時(shí)期銷售同類房產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷房并向被**業(yè)主無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷房所有權(quán)的，其銷售額按組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格公式為：組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤(rùn)率）

成本利潤(rùn)率在國(guó)家**未發(fā)布之前，暫按照《國(guó)家**關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)）中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售成本利潤(rùn)率的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由各市國(guó)稅局確定。

河南省

【河南國(guó)稅】營(yíng)改增問題快速處理機(jī)制專期十七：因?yàn)槌鞘幸?guī)劃調(diào)整或者棚戶區(qū)改造等原因，納稅人以自己名義立項(xiàng)，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為是否征收增值稅？如何征收增值稅，計(jì)稅銷售額應(yīng)該如何確定？

答復(fù)：在總局未明確之前，暫比照《國(guó)家**關(guān)于納稅人開發(fā)回遷安置用房有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的公告》（國(guó)家**公告2014年第2號(hào)）和各省轄市地方稅務(wù)局依據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<河南省地方稅務(wù)局銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅管理辦法>的通知》（豫地稅發(fā)〔2005〕16號(hào)）第七條第四款規(guī)定的成本利潤(rùn)率執(zhí)行。即納稅人以自己名義立項(xiàng)，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為屬于視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收增值稅，其計(jì)稅銷售額按組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤(rùn)率）予以核定。各省轄市的成本利潤(rùn)率，暫按營(yíng)改增前各省轄市地方稅務(wù)局依據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<河南省地方稅務(wù)局銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅管理辦法>的通知》第七條第四款規(guī)定確定的成本利潤(rùn)率執(zhí)行。

深圳市

深圳市全面推開“營(yíng)改增”試點(diǎn)工作指引（之四）——房地產(chǎn)業(yè) （國(guó)家**深圳市稅務(wù)局2018-12-05）

納稅人以自己名義立項(xiàng)，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無(wú)償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，如開具**的，應(yīng)按照**上注明的銷售額計(jì)算繳納增值稅；如**上注明的銷售額明顯低于視同銷售銷售額的，或者未開具**的，按照視同銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)算繳納增值稅。

1、確認(rèn)回遷安置房面積，主要依據(jù)經(jīng)城市更新部門備案的**補(bǔ)償協(xié)議中房屋補(bǔ)償約定的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或面積進(jìn)行確認(rèn)。

2、確定視同銷售的銷售額：

①實(shí)際回遷面積未超過**補(bǔ)償協(xié)議約定的，銷售額按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格＝建筑工程成本×（1＋10%成本利潤(rùn)率）

②實(shí)際回遷面積超過**補(bǔ)償協(xié)議約定面積的部分，按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十四條的規(guī)定確定銷售額并計(jì)算繳納增值稅。

湖北省

湖北國(guó)稅：根據(jù)湖北省營(yíng)改增政策執(zhí)行口徑第四輯規(guī)定（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被**業(yè)主交付還建房如何計(jì)稅）：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被**業(yè)主交付還建房，應(yīng)以每套還建房為單位，分別計(jì)算繳納增值稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被**業(yè)主交付還建房，實(shí)際面積大于**還建協(xié)議約定的面積的，應(yīng)以實(shí)際收取的超出部分面積的平均單價(jià)作為還建房屋的計(jì)稅價(jià)格。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被**業(yè)主交付還建房，實(shí)際面積與**還建協(xié)議約定的面積相同的，以同樓層相同或者類似房屋的平均單價(jià)作為計(jì)稅價(jià)格。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被**業(yè)主交付還建房，實(shí)際面積小于**還建協(xié)議約定的面積的，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被**業(yè)主實(shí)際退還的不足部分面積的平均單價(jià)作為還建房屋的計(jì)稅價(jià)格。

還建房屋的計(jì)稅價(jià)格不得低于房屋的**格。

廣西：

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，如何確定置換的回遷房的應(yīng)稅銷售價(jià)格？

答：置換的回遷房中與原房產(chǎn)同等面積的部分按房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)新房的**計(jì)算；超過原房產(chǎn)面積部分按房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)新房市場(chǎng)價(jià)計(jì)價(jià)。

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【晶晶亮總結(jié)】

房地產(chǎn)企業(yè)交付回遷房，雖然有可能收取了部分差價(jià)款，但增值稅計(jì)稅依據(jù)絕非收取的差價(jià)款，而是需要視同銷售來(lái)計(jì)算繳納增值稅。

因?yàn)榛剡w房和正常的商品房銷售有顯著差異，按同期同類房屋的市場(chǎng)價(jià)確認(rèn)視同銷售收入是不合適的，所以各地出臺(tái)了若干不同的口徑來(lái)確認(rèn)該項(xiàng)收入。當(dāng)?shù)赜忻鞔_規(guī)定的就按當(dāng)?shù)乜趶剑?dāng)?shù)厝魶]有明確規(guī)定的，按財(cái)稅〔2016〕36號(hào)中視同銷售中的組成計(jì)稅價(jià)格比較合理。

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