動遷房個人所得稅怎么算(動遷房個人所得稅怎么算的)
前沿拓展：
動遷房個人所得稅怎么算
主要區別，就是滿五唯一，可以多免征一項個人所得稅。即，滿二唯一有增值稅優惠或減免，滿五唯一不但有增值稅優惠或減免，還可以免征個人所得稅。
具體介紹一下：
“滿五唯一”中的“滿五”是指房產證從出證開始計算，時間滿五年或超過五年；“唯一”則是指業主在該省份內，登記在國土局系統里得只有這一套房子。通常情況下，房子滿足“滿五唯一”的條件即可免房子的個稅和增值稅。
一、滿二唯一，**新公布政策通知（自2015年3月31日起執行）中將5年標準降為2年，具體如下：
1.個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收增值稅；
2.個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收增值稅；
3.個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
二、原來的“滿五唯一”，并未說取消，除了滿二唯一的增值稅優惠外，個人所得稅稅收優惠還保留，個人所得稅相關優惠或減免如下：
1.房產證滿5年，并且是唯一住房的不需要交個人所得稅；
2.房產證滿5年，不是唯一住房的需要繳納房產交易盈利部分的20%或者總房價的1%；
3.房產證不滿5年，需要繳納房產交易盈利部分的20%或者總房價的1%；
回遷房就是發展商征收土地時，賠給**戶的房屋。最近筆者遇到了一個實務問題，房地產企業交付的回遷房，增值稅計稅依據如何確定？于是收集整理了以下相關的政策規定。
綱領文件
財稅〔2016〕36號《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條第二款規定，單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓不動產，視同銷售服務、無形資產或者不動產，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。
第四十四條 納稅人發生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務機關有權按照下列順序確定銷售額：（一）按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。（二）按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。（三）按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）成本利潤率由國家**確定。
不具有合理商業目的，是指以謀取稅收利益為主要目的，通過人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款。
貨勞司解讀：成本利潤率目前暫定為10%。
河北省
《河北省國家稅務局關于全面推開營改增有關政策問題的解答（之八）》第十一條的規定：關于房地產開發企業向被**業主交付回遷房如何計稅問題。
房地產開發企業以自己名義立項，開發回遷房并向被**業主無償轉讓回遷房所有權的行為，按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條之規定，視同銷售不動產征收增值稅。區分以下兩種情形：
（1）房地產開發企業在承擔土地出讓價款的土地上開發回遷房并向被**業主無償轉讓回遷房所有權的，其銷售額按下列方法和順序確定：
a.按照本企業最近時期銷售同類房產的平均價格確定。
b.按照其他房地產企業最近時期銷售同類房產的平均價格確定。
（2）房地產開發企業在不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷房并向被**業主無償轉讓回遷房所有權的，其銷售額按組成計稅價格確定。組成計稅價格公式為：組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）
成本利潤率在國家**未發布之前，暫按照《國家**關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》（國稅發【2009】31號）中有關房地產開發企業視同銷售成本利潤率的相關規定，開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由各市國稅局確定。
河南省
【河南國稅】營改增問題快速處理機制專期十七：因為城市規劃調整或者棚戶區改造等原因，納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房，并向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為是否征收增值稅？如何征收增值稅，計稅銷售額應該如何確定？
答復：在總局未明確之前，暫比照《國家**關于納稅人開發回遷安置用房有關營業稅問題的公告》（國家**公告2014年第2號）和各省轄市地方稅務局依據《河南省地方稅務局關于印發<河南省地方稅務局銷售不動產營業稅管理辦法>的通知》（豫地稅發〔2005〕16號）第七條第四款規定的成本利潤率執行。即納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房，并向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為屬于視同銷售不動產征收增值稅，其計稅銷售額按組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）予以核定。各省轄市的成本利潤率，暫按營改增前各省轄市地方稅務局依據《河南省地方稅務局關于印發<河南省地方稅務局銷售不動產營業稅管理辦法>的通知》第七條第四款規定確定的成本利潤率執行。
深圳市
深圳市全面推開“營改增”試點工作指引（之四）——房地產業 （國家**深圳市稅務局2018-12-05）
納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房，并向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為，如開具**的，應按照**上注明的銷售額計算繳納增值稅；如**上注明的銷售額明顯低于視同銷售銷售額的，或者未開具**的，按照視同銷售不動產計算繳納增值稅。
1、確認回遷安置房面積，主要依據經城市更新部門備案的**補償協議中房屋補償約定的具體補償標準或面積進行確認。
2、確定視同銷售的銷售額：
①實際回遷面積未超過**補償協議約定的，銷售額按照組成計稅價格確定。組成計稅價格＝建筑工程成本×（1＋10%成本利潤率）
②實際回遷面積超過**補償協議約定面積的部分，按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十四條的規定確定銷售額并計算繳納增值稅。
湖北省
湖北國稅：根據湖北省營改增政策執行口徑第四輯規定（房地產開發企業向被**業主交付還建房如何計稅）：房地產開發企業向被**業主交付還建房，應以每套還建房為單位，分別計算繳納增值稅。
房地產開發企業向被**業主交付還建房，實際面積大于**還建協議約定的面積的，應以實際收取的超出部分面積的平均單價作為還建房屋的計稅價格。
房地產開發企業向被**業主交付還建房，實際面積與**還建協議約定的面積相同的，以同樓層相同或者類似房屋的平均單價作為計稅價格。
房地產開發企業向被**業主交付還建房，實際面積小于**還建協議約定的面積的，以房地產開發企業向被**業主實際退還的不足部分面積的平均單價作為還建房屋的計稅價格。
還建房屋的計稅價格不得低于房屋的**格。
廣西：
房地產企業開發房地產時，如何確定置換的回遷房的應稅銷售價格？
答：置換的回遷房中與原房產同等面積的部分按房地產企業開發新房的**計算；超過原房產面積部分按房地產企業開發新房市場價計價。
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【晶晶亮總結】
房地產企業交付回遷房，雖然有可能收取了部分差價款，但增值稅計稅依據絕非收取的差價款，而是需要視同銷售來計算繳納增值稅。
因為回遷房和正常的商品房銷售有顯著差異，按同期同類房屋的市場價確認視同銷售收入是不合適的，所以各地出臺了若干不同的口徑來確認該項收入。當地有明確規定的就按當地口徑，當地若沒有明確規定的，按財稅〔2016〕36號中視同銷售中的組成計稅價格比較合理。
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來源：財稅評論
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封面圖片來源于公眾號：圖說一分為Z 攝影師顧伯群 授權本號使用
拓展知識：
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