房子小稅怎么算(房子大稅中稅小稅怎么算)
前沿拓展：
房子小稅怎么算
本省契稅適用稅率為4%應繳納稅率的計算公式：應繳稅額＝計稅依據Ｘ稅率
老王在某知名企業任財務總監，忙碌一天正當下班老王享受功夫茶時，公司稅務會計小李敲了敲門，走進老王的辦公室，“王總，剛接到稅局電話，說咱們上個月報稅出現了預警，咱們公司上月不是銷售了一間辦公房，這間辦公房是公司小規模時期購進的，按當時規定不能抵扣進項稅，所以公司就按簡易計稅5%申報了增值稅，現在稅務預警提示需要按9%補稅”。
老王聽了小李的匯報，心想理論上應該沒問題呀，雖現在公司屬于一般納稅人，但房子是小規模時期購進的，沒抵扣進項稅，應該按簡易計稅申報呀。但現在稅務預警，說明還是存在一定的風險的，于是趕緊撥打了稅務顧問的電話，把上述事項的來龍去脈向稅務顧問描述了一遍。
第二天，稅務顧問給老王打來電話。
稅務顧問：“王總，根據目前的稅收政策，咱的房子是營改增后買的，應按9%稅率納稅，按5%算增值稅是沒有政策依據的”。
老王：“這理論上說不過去呀，記得有個政策規定，一般納稅人銷售小規模納稅期間購入的固定資產，是可以按簡易計稅的呀。”
稅務顧問：“王總，您記得沒錯，是有這么個政策，是《國家**關于一般納稅人銷售自己使用過的固定資產增值稅有關問題的公告》（國家**公告2012年第1號），但這個政策規定銷售“固定資產”。在增值稅上的固定資產范圍，遠小于會計上規定的固定資產以及企業所得稅上規定的固定資產，增值稅上的固定資產屬于“貨物”范圍，您看2017年修訂的增值稅暫行條例第一條規定：在中華****境內銷售貨物或者加工、修理修配勞務(以下簡稱勞務)，銷售服務、無形資產、不動產以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人，應當依照本條例繳納增值稅。
實施細則第二條規定：條例第一條所稱貨物，是指有形動產，包括電力、熱力、氣體在內。 第二十一條規定：固定資產，是指使用期限超過12個月的機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營有關的設備、工具、器具等。
所以增值稅上的固定資產屬于“貨物”中的有形動產，不含不動產和土地。國家**公告2012年第1號文件暫無法適用。”
老王：“我們是營改增企業，我記得還有一個文件的規定。”
稅務顧問：“王總，您應該說是財稅[2016]36號文件的規定：一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點之日前取得的固定資產，按照現行舊貨相關增值稅政策執行。這個文件同樣說的銷售固定資產，所以也不能適用。”
稅務顧問接著說：在營改增初期，2016年**下發了《關于發布<納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家**公告2016年第14號），對一般納稅人銷售不動產，大致分為營改增前取得、以及營改增后取得兩個階段納稅情況，簡單來說：2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅5%；2016年4月30日后取得的不動產，必須適用一般計稅方法。
因此，根據目前的稅收政策，對一般納稅人銷售不動產，分為營改增前后不同時點作為計稅方式的分水嶺，目前對銷售小規模時期購入的不動產，沒有針對性的政策，鑒于政策的空白，雖按一般計稅不合理，但合法。我們也希望總局能夠根據納稅人的反饋，及時出臺相關政策，解決這種“合法不合理”的納稅情況。”
政策依據：
一般納稅人銷售小規模納稅人購入固定資產政策：
《國家**關于一般納稅人銷售自己使用過的固定資產增值稅有關問題的公告》（國家**公告2012年第1號）第一條規定：納稅人購進或者自制固定資產時為小規模納稅人，認定為一般納稅人后銷售該固定資產，可按簡易辦法依4%征收率減半征收增值稅。
2016年5月全面實行增值稅，財稅[2016]36號文件規定：一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點之日前取得的固定資產，按照現行舊貨相關增值稅政策執行。
納稅人銷售舊貨政策：
《** 國家**關于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》（財稅[2009]9號）規定：納稅人銷售舊貨，按照簡易辦法依照4%征收率減半征收增值稅。
注：2014年，為簡并和統一增值稅征收率，《國家**關于關于簡并增值稅征收率政策的通知》（財稅[2014]57號）將“可按簡易辦法依4%征收率減半征收增值稅”修改為“可按簡易辦法依3%征收率減按2%征收增值稅”。
《關于發布<納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家**公告2016年第14號）第三條 一般納稅人轉讓其取得的不動產，按照以下規定繳納增值稅：
（一）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
（二）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
（三）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
（四）一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
（五）一般納稅人轉讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
（六）一般納稅人轉讓其2016年5月1日后自建的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
拓展知識：
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