房地產各項稅費計算(房地產稅 計算)
前沿拓展：
房地產各項稅費計算
1、契稅；超過140平方米按房價3％。（買方承擔） 2、印花稅：按房價萬分之十繳納買賣雙方各承擔一半。 3、銷售不動產營業稅：賣房人取得產權未滿5年出售的按房價款5.5％繳納銷售不動產營業稅。（賣方承擔） 4、土地增值稅：賣房人取得產權未滿5年出售的按房價款1％繳納。（賣方承擔） 5、個人所得稅：賣房人取得產權未滿5年出售的按增值部分20％繳納（房屋現值-上道契稅納稅額）或按房價1%繳納（賣方承擔） 6、房屋交易手續費：買賣雙方按房屋建筑面積個承擔3元∕㎡。 7、房屋產權登記費：80元由買方承擔。 注：你在向稅務機關和產權管理部門申報房價是不能明顯低于當地同類房屋的市場價。否則他們可以要求對房屋進行評估，你為此還得支付0.5%的房屋評估費。 明白嗎？
一直有比較多的讀者問，《關于授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定》出來后，對房價會有什么影響？到底會怎么個征稅方式？
關于第一個問題，我在《我們到底應該如何看待房產稅》中說得比較清楚，簡單概括是：
1、房地產稅（房產稅）最大的作用是調控預期，所謂預期，就是不征比征產生的調控作用還要大，原因是“不確定性”產生的恐懼感，所產生的作用比“確定性”還要大，所以它不出來對房產市場產生的作用更大，出來了靴子落地了，作用反而會減小；
2、短期會增加房產市場的供給，對房價產生抑制作用，但有了確定性之后，長期來看房價會遵循市場規律，人口流出經濟不發達的城市房價該降的繼續降，人口流入大供給不足經濟發展好的城市房價會升的繼續升；
3、殺傷力來自于征**度，來自持有成本到底有多高，如果按照同一篇文章《扎實推動共同富裕》“要增加城鄉居民住房、農村土地、金融資產等各類財產性收入”的說法，征**度不會太高。如果徹底打掉“財產性收入”的屬性，采取超高（注意限定詞）累進方式征收，才有可能力度大，目前看概率比較小，如果這么玩，和絕大多數普通人也沒關系，就不去探討了。
具體會怎么征？能征多少？能否對土地財政形成替代，中信證券最近發了一篇研報，沒有探討累進制，但普通的征收方式基本靠譜，我理了一下附后：
01 滬渝兩地房地產稅試點政策情況
這個我在文章《我們到底應該如何看待房產稅》里也介紹過。
試點政策存在一定制度缺陷：
征管制度不完善：試點房地產稅征收主要依靠納稅人自行申報，兩地尚未出現針對偷逃稅現象的處罰案例，房地產稅試點征收本質上旨在制度宣傳與形成共識。
征稅稅基較窄的同時稅率較低：為了減輕納稅人的抵觸情緒，同時減少征管成本，上海市主要針對新購買房屋征稅，而重慶市主要針對別墅和**公寓征稅，開征范圍有限。稅率方面，上海市設置0.6%和0.4%兩檔稅率，但同時按照市場價格的70%征收，實際稅率僅0.42%和0.28%。重慶采用0.5%、1%、1.2%三檔稅率，但實際上大部分情況下執行稅率僅0.5%。
免征范圍過大：重慶市獨棟住宅每戶免稅180平方米、上海市僅對新購住房征收房地產稅，且在首套房免征的基礎上設置60平方米的人均免征面積，大部分家庭的個人住房均免于征稅。
02 預計后續試點政策改革思路
完善征管制度：加強偷逃稅處罰以減少應繳未繳，讓居民更多感受到“持有稅”的影響。
適度拓寬稅基：預計取消包括“新老劃斷”與僅針對**房等征繳限制，適度擴大征繳范圍，穩步分批將房地產稅征繳推廣到全部城鎮居民住房。
適度調整稅率：我們預計整體稅率或設置于0.2%至1%之間。房地產稅是重要的地方稅種，地方**或將擁有自主確定稅率的權限。預計各地方**將結合本地區經濟、房地產市場現狀，針對性地在0.2%~1%范圍內確定其征收稅率。
市值評估比例：參考美國、日本、英國等國經驗，全國房地產稅預計將以房地產評估價值作為納稅稅基。而考慮到地方**已經在土地出讓環節對房產進行過費用征繳，且民用住宅土地有70年的使用年限，預計房地產稅價值評估環節將設置一定的折扣比例。參考此前試點政策，上海市房地產稅按照應稅住房市場交易價格的70%來計算繳納。預計后續全國房地產稅征收也將設置50%-70%的房產市值評估比例。
設置豁免政策：預計房地產稅征收仍將設置首套房免征政策，同時設置人均免征面積，保障居民基本住房需求。2019年，城鎮居民人均住房建筑面積39.8平方米，預計后續試點初期或設置40-60平方米的人均免征面積。
03 預計全國房地產稅收入范圍測算
房地產稅征收規模主要由三大要素決定：稅基、稅率、稅收優惠政策。設定模擬征收的住房房地產稅測算方法：房地產稅規模=房地產稅稅基×征稅住房占比×優惠稅收比例×房地產稅稅率。
房地產稅稅基：358萬億元城鎮存量住房。《決定》提出：房地產稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。因此我們選取全國城鎮存量住房當前市場價值作為基礎稅基。根據國家統計局公布的銷售金額和銷售面積計算，2020年全國住宅商品房銷售均價為9980元/平米。同時考慮目前城鎮居民人均住房建筑面積39.8平方米，9億城鎮居民人口，可計算得到目前全國城鎮存量住房總市值約358萬億元。
市值評估比例：考慮設置50%-70%的房產市值評估比例。參考上海房地產稅按應稅住房市場交易價格的70%來計算繳納的政策。我們分別測算設置50%、60%及70%的市值評估比例情況下全國房地產稅金額。
征稅住房占比：分別考慮12、20、30、40、50和60平方米人均免征面積下可征稅面積。考慮數據可得性，根據《2015年全國1%人口抽樣調查資料》中全國家庭人均住房面積分布，分別選取12、20、30、40、50和60平方米人均免征面積對全國房地產稅規模進行測算。免征面積分別為12/20/30/40/50/60平方米的情況下，預計能夠征收的住房面積占比分別為74%/55%/36%/22%/14%/8%。
房地產稅稅率：假設稅率為單一固定稅率，分別考慮0.2%至1%稅率水平。預期我國房地產稅初期會采取少稅種、精簡稅制的政策設計，我們在模型測算時僅考慮單一稅種與比例稅率，不考慮更為復雜的累進稅率。稅率范圍考慮0.2%至1 %之間。
70%房產市值評估比例假設下，預計全國房地產稅收入范圍約為380億元至5600億元，難以替代土地出讓收入。
全國城鎮住房房地產稅的征收有望給我國帶來約380億元至5600億元的地方財政收入，遠低于2020年84142億元的國有土地使用權出讓收入。預計房地產稅短期內僅能一定程度緩解土地財政問題，土地出讓金仍將是地方**的重要財政收入來源。
從個體或家庭來看，持有多余面積的房子，如果不是超高累進以及持有太多房產，每年繳納的費用大概介于物業費與房租費之間，極小值是多倍物業費，極大值是房租。
更通俗的對比類似于個稅，大概率你不會因為擔心需要繳納更高的個稅，于是就不想去追求更高的工資了，不過工資是流量和增量，你不會覺著疼，房產是存量，如果長期不能產生足夠的增值以及房租收益，不能高于你要繳納的稅，機會成本過高，你才會拋掉。
對于剛需，該咋的就咋的，對于想獲得財產性收入的，情形太多，需要進行個性化配置，比如說多生娃就是一種方式，一舉多得。
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拓展知識：
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