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房稅怎么計(jì)算

房屋交易的過程中，如果所購買的房屋屬于交易范圍，房產(chǎn)稅怎么計(jì)算?房產(chǎn)稅的計(jì)算主要考慮一下幾個(gè)比較重要的因素，一是納稅人，二是計(jì)稅價(jià)值，三是計(jì)稅稅率，四是應(yīng)納稅額。下面詳細(xì)介紹：

(一)納稅人納稅人為應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)所有人。產(chǎn)權(quán)人為未成年人的，由其法定監(jiān)護(hù)人納稅。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。產(chǎn)權(quán)所有人、監(jiān)護(hù)人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典**未解決的，由代管人或使用人納稅。

(二)計(jì)稅價(jià)值。計(jì)稅依據(jù)應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)。條件成熟時(shí)，以房產(chǎn)評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù)。獨(dú)棟商品住宅和**住房一經(jīng)納入應(yīng)稅范圍，如無新的規(guī)定，無論是否出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)均屬納稅對(duì)象，其計(jì)稅交易價(jià)和適用的稅率均不再變動(dòng)。屬于本辦法規(guī)定的應(yīng)稅住房用于出租的，按本辦法的規(guī)定征收房產(chǎn)稅，不再按租金收入征收房產(chǎn)稅。

(三)稅率計(jì)算。

1、獨(dú)棟商品住宅和**住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%;4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%。

2、在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購第二套(含第二套)以上的普通住房，稅率為0.5%。

(四)應(yīng)納稅額的計(jì)算。個(gè)人住房房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算。應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價(jià)×稅率應(yīng)稅建筑面積是指納稅人應(yīng)稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積。

一、各種稅的計(jì)算方式

1、增值稅

(1)一般納稅人

應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額—進(jìn)項(xiàng)稅

銷項(xiàng)稅額=銷售額×稅率 此處稅率為17%

組成計(jì)稅價(jià)格=成本×(1+成本利潤率)

組成計(jì)稅價(jià)格=成本×(1+成本利潤率)÷(1—消費(fèi)稅稅率)

(2)進(jìn)口貨物

應(yīng)納稅額=組成計(jì)稅價(jià)格×稅率

組成計(jì)稅價(jià)格=關(guān)稅完稅價(jià)格+關(guān)稅(+消費(fèi)稅)

(3)小規(guī)模納稅人

應(yīng)納稅額=銷售額×征收率

銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)

2、消費(fèi)稅

(1)一般情況：

應(yīng)納稅額=銷售額×稅率

不含稅銷售額=含稅銷售額÷(1+增值稅稅率或征收率)

組成計(jì)稅價(jià)格=(成本+利潤)÷(1—消費(fèi)稅率)

組成計(jì)稅價(jià)格=成本×(1+成本利潤率)÷(1—消費(fèi)稅稅率)

組成計(jì)稅價(jià)格=(材料成本+加工費(fèi))÷(1—消費(fèi)稅稅率)

組成計(jì)稅價(jià)格=(關(guān)稅完稅價(jià)格+關(guān)稅)÷(1—消費(fèi)稅稅率)

(2)從量計(jì)征

應(yīng)納稅額=銷售數(shù)量×單位稅額

3、關(guān)稅

(1)從價(jià)計(jì)征

應(yīng)納稅額=應(yīng)稅進(jìn)口貨物數(shù)量×單位完稅價(jià)×適用稅率

(2)從量計(jì)征

應(yīng)納稅額=應(yīng)稅進(jìn)口貨物數(shù)量×關(guān)稅單位稅額

(3)復(fù)合計(jì)征

應(yīng)納稅額=應(yīng)稅進(jìn)口貨物數(shù)量×關(guān)稅單位稅額+應(yīng)稅進(jìn)口貨物數(shù)量×單位完稅價(jià)格×適用稅率

4、企業(yè)所得稅

應(yīng)納稅所得額=收入總額—準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額

應(yīng)納稅所得額=利潤總額+納稅調(diào)整增加額—納稅調(diào)整減少額

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率

月預(yù)繳額=月應(yīng)納稅所得額×25%

月應(yīng)納稅所得額=上年應(yīng)納稅所得額×1/12

5、其他稅收

(1)城鎮(zhèn)土地使用稅

年應(yīng)納稅額=計(jì)稅土地面積(平方米)×使用稅率

(2)房地產(chǎn)稅

年應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1—扣除比例)×1.2%

或年應(yīng)納稅額=租金收入×12%

(3)資源稅

年應(yīng)納稅額=課稅數(shù)量×單位稅額

(4)土地增值稅

增值稅=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入—扣除項(xiàng)目

應(yīng)納稅額=∑(每級(jí)距的土地增值額×適用稅率)

(5)契稅

應(yīng)納稅額計(jì)稅依據(jù)×稅率

二、應(yīng)納稅額的計(jì)算公式

1、增值稅計(jì)算方法

(2)直接計(jì)稅法

應(yīng)納增值稅額：=增值額×增值稅稅率

增值額=工資+利息+租金+利潤+其他增值項(xiàng)目-貨物銷售額的全值-法定扣除項(xiàng)目購入貨物金額

(3) 間接計(jì)稅法

扣除稅額=扣除項(xiàng)目的扣除金額×扣除稅率

購進(jìn)扣稅法

扣除稅額=本期購入扣除項(xiàng)目金額×扣除稅率+已由受托方代收代繳的稅額

實(shí)耗扣稅法

扣除稅額=本期實(shí)際耗用扣除項(xiàng)目金額×扣除稅率+已由受托方代收代交的稅額

2、一般納稅人應(yīng)納增值稅額

一般納稅人應(yīng)納增值稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額

(1)銷項(xiàng)稅額=銷售額×稅率

銷售額=含稅銷售額/(1+稅率)

組成計(jì)稅價(jià)格=成本×(1+成本利潤率)

(2) 進(jìn)項(xiàng)稅額

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)月全部進(jìn)項(xiàng)稅額×當(dāng)月免稅項(xiàng)目銷售額、非應(yīng)稅項(xiàng)目營業(yè)額合計(jì)/當(dāng)月全部銷售額、營業(yè)額合計(jì)

小規(guī)模納稅人應(yīng)納增值稅額

小規(guī)模納稅人應(yīng)納增值稅額=銷售額×征收率

銷售額=含稅銷售額/(1+征收率)

銷售額=含稅收入(1+增值稅征收率)

進(jìn)口貨物應(yīng)納增值稅額

進(jìn)口貨物應(yīng)納增值稅額=組成計(jì)稅價(jià)格×稅率

組成計(jì)稅價(jià)格=關(guān)稅免稅價(jià)格+關(guān)稅+消費(fèi)稅

3、消費(fèi)稅額

(1) 從價(jià)定率的計(jì)算

實(shí)行從價(jià)定率辦法計(jì)算的應(yīng)納消費(fèi)稅額=銷售額×稅率

1)、應(yīng)稅消費(fèi)品的銷售額=含增值稅的銷售額/(1+增值稅稅率或征收率)

2)、組成計(jì)稅價(jià)格=(成本+利潤)/(1-消費(fèi)稅率)

3)、組成計(jì)稅價(jià)格=(材料成本+加工費(fèi))/(1-消費(fèi)稅率)

4)、組成計(jì)稅價(jià)格=關(guān)稅完稅價(jià)格+關(guān)稅+應(yīng)納消費(fèi)稅稅額

5)、組成計(jì)稅價(jià)格=(關(guān)稅完稅價(jià)格+關(guān)稅)/(1-消費(fèi)稅稅率)

(2) 從量定額的計(jì)算

實(shí)行從量定額辦法計(jì)算的應(yīng)納消費(fèi)稅額=銷售數(shù)量×單位數(shù)額

4、企業(yè)所得稅額

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率

應(yīng)納稅所得額=收入總額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額

應(yīng)納稅所得額=利潤總額+(-)稅收調(diào)整項(xiàng)目金額

利潤總額=收入總額-成本、費(fèi)用、損失

(1) 工業(yè)企業(yè)應(yīng)納稅所得額公式

工業(yè)企業(yè)應(yīng)納稅所得額=利潤總額+(-)稅收調(diào)整項(xiàng)目金額

利潤總額=營業(yè)利潤+投資收益+營業(yè)外收入-營業(yè)外支出

營業(yè)利潤=產(chǎn)品銷售利潤+其他業(yè)務(wù)利潤-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用

產(chǎn)品銷售利潤=產(chǎn)品銷售收入-產(chǎn)品銷售成本-產(chǎn)品銷售費(fèi)用-產(chǎn)品銷售稅金及附加

其他業(yè)務(wù)利潤=其他業(yè)務(wù)收入-其他業(yè)務(wù)成本-其他銷售稅金及附加

本期完工產(chǎn)品成本=期初在產(chǎn)品自制半成品成本余額+本期產(chǎn)品成本會(huì)計(jì)-期末在產(chǎn)品自制半成品成本余額

本期產(chǎn)品成本會(huì)計(jì)=材料+工資+制造費(fèi)用

(2) 商品流通企業(yè)應(yīng)納稅所得額公式

應(yīng)納稅所得額=利潤總額+(-)稅收調(diào)整項(xiàng)目金額

利潤總額=營業(yè)利潤+投資收益+營業(yè)外收入-營業(yè)外支出

營業(yè)利潤=主營業(yè)務(wù)利潤+其他業(yè)務(wù)利潤-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-匯兌損失

主營業(yè)務(wù)利潤=商品銷售利潤+**代銷收入

商品銷售利潤=商品銷售凈額-商品銷售成本-經(jīng)營費(fèi)用-商品銷售稅金及附加

商品銷售凈額=商品銷售收入-銷售折扣與折讓

(3) 飲服企業(yè)應(yīng)納稅所得額公式

應(yīng)納稅所得額=利潤總額+(-)稅收調(diào)整項(xiàng)目金額

利潤總額=營業(yè)利潤+投資收益+營業(yè)外收入-營業(yè)外支出

營業(yè)利潤=經(jīng)營利潤+附營業(yè)務(wù)收入-附營業(yè)務(wù)成本

經(jīng)營利潤=營業(yè)收入-營業(yè)成本-營業(yè)費(fèi)用-營業(yè)稅金及附加

營業(yè)成本=期初庫存材料、半成品產(chǎn)成(商)品盤存余額+本期購進(jìn)材料、商品金額金額-期末庫存材料、半成品、產(chǎn)成(商)品盤存余額

5、土地增值稅額

(1) 一般計(jì)算方法

應(yīng)納稅總額=∑各級(jí)距土地增值額×適用稅率

某級(jí)距土地增值額×適用稅率

土地增值率=土地增值額×100%/扣除項(xiàng)目金額

土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-扣除項(xiàng)目金額

(2) 簡(jiǎn)便計(jì)稅方法

1)、土地增值額未超過扣除項(xiàng)目金額金額50%的

應(yīng)納稅額=土地增值額×30%

2)、土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的

應(yīng)納稅額=土地增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×0.05

3)、土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過200%的

應(yīng)納稅額=土地增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×0.15

4)、土地增值額超過項(xiàng)目金額200%

應(yīng)納稅額=土地增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×0.35

6、城市建設(shè)維護(hù)稅

應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅額=(產(chǎn)品銷售收入額+營業(yè)收入額+其他經(jīng)營收入額)×地區(qū)適用稅率

應(yīng)補(bǔ)交稅額=實(shí)際營業(yè)收入額×地區(qū)適用稅率-已納稅額

應(yīng)退稅額=已交稅額-核實(shí)后的應(yīng)納稅額

7、資源稅額

應(yīng)納稅額=課稅數(shù)量×單位稅額

8、車船稅

(1) 乘人車、二輪摩托車、三輪摩托車、畜力車、人力車、自行車等車輛的年應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：

年應(yīng)納稅額=車輛擁有量×適用的年稅額

(2)載貨車年應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：

年應(yīng)納稅額=載貨汽車凈噸位×適用的年稅額

(3) 客貨兩用的車應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：

年應(yīng)納稅額=載人部分年應(yīng)納稅額+載貨部分年應(yīng)納稅額

載人部分年應(yīng)納稅額=載人車適用年稅額×50%

載貨部分年應(yīng)納稅額=載貨部分的凈噸位數(shù)×適用的年稅額

(4) 機(jī)動(dòng)船應(yīng)納稅額的計(jì)算公式：

機(jī)動(dòng)船年應(yīng)納稅額=機(jī)動(dòng)船的凈噸位×適用的年稅額

(5) 非機(jī)動(dòng)船應(yīng)納稅額=非機(jī)動(dòng)船的載重噸位×適用的年稅額

(6) 新購買的車輛按購期年內(nèi)的余月數(shù)比例征收車船稅，其計(jì)算公式為：

新購買車船應(yīng)納車船稅額=各種車船的噸位(或輛數(shù))×購進(jìn)起始月至征期終了的余月數(shù)/征期月數(shù)

補(bǔ)交本期漏報(bào)漏繳稅額=漏報(bào)漏繳車船稅的數(shù)量(或凈噸位、載重噸位)×適用稅額/按規(guī)定繳庫的次數(shù)

補(bǔ)交本期少交的稅款=[應(yīng)繳車船稅的數(shù)量(或凈噸位、載重噸位)×適用稅額/按規(guī)定繳庫的次數(shù)]-已繳稅款

退還誤交的稅款=已繳的誤交稅款

退還應(yīng)計(jì)算錯(cuò)誤而多交的稅款=已入庫的稅款-重新核實(shí)后的應(yīng)納稅額

房產(chǎn)稅額年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=房產(chǎn)評(píng)估值×稅率

月應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=年應(yīng)納房產(chǎn)稅額/12

季應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=年應(yīng)納房產(chǎn)稅額/4

9、土地使用稅額

年應(yīng)納土地使用稅稅額=使用土地的平方米總數(shù)×每平方米土地年稅額

月或季應(yīng)納土地使用稅稅額=年應(yīng)納土地使用稅額/12(或)4

10、印花稅額

(1)購銷合同應(yīng)納印花稅的計(jì)算

應(yīng)納稅額=購銷金額×3/10000

(2) 建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同應(yīng)納印花稅的計(jì)算

應(yīng)納稅額=收取的費(fèi)用×5/10000

(3) 加工承攬合同應(yīng)納印花稅的計(jì)算

應(yīng)納稅額=加工及承攬收入×5/10000

(4) 建筑安裝工程承包合同應(yīng)納印花稅的計(jì)算

應(yīng)納稅額=承包金額×3/10000

(5) 財(cái)產(chǎn)租賃合同應(yīng)納印花稅的計(jì)算

應(yīng)納稅額=租賃金額×1/1000

(6) 倉儲(chǔ)保管合同應(yīng)納印花稅的計(jì)算

應(yīng)納稅額=倉儲(chǔ)保管費(fèi)用×1/1000

(7) 借款合同應(yīng)納印花稅的計(jì)算

應(yīng)納稅額=借款金額×0.5/10000

(8) 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同應(yīng)納印花稅的計(jì)算

應(yīng)納稅額=保險(xiǎn)費(fèi)收入×1/1000

(9) 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)應(yīng)納印花稅的計(jì)算

應(yīng)納稅額=書據(jù)所載金額×5/10000

(10) 技術(shù)合同應(yīng)納印花稅的計(jì)算

應(yīng)納稅額=合同所載金額×3/10000

(11) 貨物運(yùn)輸合同應(yīng)納印花稅的計(jì)算

應(yīng)納稅額=運(yùn)輸費(fèi)用×5/10000

(12) 營業(yè)賬簿應(yīng)納印花稅的計(jì)算

1)記載資金賬簿應(yīng)納印花稅的計(jì)算公式為：

應(yīng)納稅額=[(固定資產(chǎn)原值年初數(shù)-上年已計(jì)算繳納印花稅固定資產(chǎn)原值)+(自有流動(dòng)資金年初數(shù)-上年已計(jì)算繳納印花稅自有流動(dòng)資金總額)]×5/10000

2)其他賬簿應(yīng)納稅額的計(jì)算。其公式為：

應(yīng)納稅額=證照件數(shù)×5

11、關(guān)稅

(1) 進(jìn)口關(guān)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算。其公式為：

應(yīng)納關(guān)稅稅額=完稅價(jià)格×進(jìn)口稅率

完稅價(jià)格=離岸價(jià)格+運(yùn)輸費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等

=國內(nèi)批發(fā)價(jià)/(1+進(jìn)口稅率+費(fèi)用和利潤率(20%))

(2) 出口關(guān)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算。其公式為：

出口關(guān)稅應(yīng)納稅額=完稅價(jià)格×出口稅率

完稅價(jià)格=離岸價(jià)格/(1+出口稅率)

本文來源：**稅務(wù)雜志社、會(huì)計(jì)幫官微、武漢國稅。

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