房屋買賣個(gè)人所得稅計(jì)算方法(出售房屋個(gè)人所得稅計(jì)算方法)
前沿拓展：
如今買房置業(yè)、投資成了很多人的選擇，上一篇我們講過個(gè)人買賣商業(yè)用房涉及的相關(guān)稅費(fèi)，今天我們來看下個(gè)人買賣住房涉及的相關(guān)稅費(fèi)（文中“住房”不包括車位、商鋪、公寓、廠房、寫字樓等）。
具體這些稅費(fèi)是如何計(jì)算的呢？讓我們?cè)敿?xì)看下雙方需要繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)吧：
銷售（轉(zhuǎn)讓）方承擔(dān)的稅費(fèi)
一、增值稅
全額繳納計(jì)算公式：不含稅轉(zhuǎn)讓收入×5%（或含稅收入/1.05*5%）
差額繳納計(jì)算公式：（不含稅轉(zhuǎn)讓收入-不含稅購買住房?jī)r(jià)款）×5% 或（含稅收入-含稅購買住房?jī)r(jià)款）/1.05*5%
注：普通住房和非普通住房的區(qū)別：
（一）凡同時(shí)符合以下條件住宅的界定為普通住宅：
1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（不含）以上；
2、單套住宅建筑面積在144平方米（含）以下（各省，自治區(qū)，直轄市可根據(jù)實(shí)際情況制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)比例不能超過上述標(biāo)準(zhǔn)20%）；
3、實(shí)際成交價(jià)格低于全市商品住房平均交易價(jià)格1.44倍（含）以下。
（二）凡不同時(shí)符合上述條件的住宅界定為非普通住宅。
另外，個(gè)人銷售自建自用住房免征增值稅
需要關(guān)注：
1. 購買住房?jī)r(jià)款需要拿出符合稅法規(guī)定的合法憑據(jù)，如以購買方式取得的房產(chǎn)，以購房**作為合法憑證，如無購房**；以契稅**上面注明的金額也可以作為購置原價(jià)。
如以其他方式取得的房產(chǎn)，可以以**判決書、裁定書等法律文書上標(biāo)注的公允作價(jià)作為原值進(jìn)行扣除。
2. 稅收優(yōu)惠 “滿2滿5” 起止標(biāo)準(zhǔn)
·取得房產(chǎn)時(shí)間判定標(biāo)準(zhǔn)（起算）：
個(gè)人購買住房以取得的房地產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購買房屋的時(shí)間，房地產(chǎn)權(quán)證與契稅完稅證明上注明的時(shí)間不一致時(shí)，按“孰早”原則判定。
注：
房地產(chǎn)權(quán)證證明上注明的時(shí)間：指房地產(chǎn)權(quán)證核準(zhǔn)登記日
契稅完稅證明上注明的時(shí)間：指契稅完稅憑證填發(fā)時(shí)間
轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)間判定標(biāo)準(zhǔn)（止算）：銷售**上注明的時(shí)間為準(zhǔn)。
二、城建稅及附加
城市維護(hù)建設(shè)稅：稅率7%（市區(qū)）、5%（縣鎮(zhèn)）、1%（非市縣鎮(zhèn)）
教育費(fèi)附加：征收率3%；
地方教育費(fèi)附加：征收率2%
注：地方教育附加屬于地方規(guī)費(fèi)，以地方政策為準(zhǔn)。另外，或有其他附加項(xiàng)目，也按照地方政策規(guī)定執(zhí)行即可。
三、土地增值稅
稅法規(guī)定對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。
四、個(gè)人所得稅
個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，且為家庭唯一生活用房的，免征個(gè)人所得稅；
除“滿五唯一”免稅外，均應(yīng)繳納個(gè)人所得稅，計(jì)稅規(guī)則如下：
A. 賣方能提供原購房合同、**等有效憑證的
應(yīng)交個(gè)稅=住房轉(zhuǎn)讓收入減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金和有關(guān)合理費(fèi)用的差額×20%。
B. 賣方不能提供完整、準(zhǔn)確的原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，實(shí)行核定征稅。
應(yīng)交個(gè)稅=住房轉(zhuǎn)讓收入× 核定征收率（征收率由各地稅務(wù)機(jī)關(guān)自行確定，一般普通住宅征收率為1%；非普通住宅征收率為1.5%）
五、印花稅
稅法規(guī)定對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅，但是需要注意的是，如果是按揭貸款買房，對(duì)于借款金額要在簽訂合同的時(shí)繳納印花稅。
購買（受讓）方承擔(dān)的稅費(fèi)
情況一：購買一手新房
一、契稅
計(jì)稅依據(jù)：為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格，包括應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對(duì)應(yīng)的價(jià)款。實(shí)踐中一般為不動(dòng)產(chǎn)的登記價(jià)格。
稅率：契稅稅率為百分之三至百分之五，不同省、自治區(qū)、直轄市可確定差別稅率。大部分地區(qū)如北京、上海、廣東、江西、廣西、山西、遼寧、福建、河南、云南、海南等省份均設(shè)置3%稅率。此外，還有如下稅收優(yōu)惠：
對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），
·面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；
·面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房：
·面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；
·面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
二、印花稅
稅法規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。因此買賣個(gè)人住房的交易雙方均免于繳納印花稅。如果是按揭貸款買房，對(duì)于借款金額要在簽訂合同的時(shí)繳納印花稅。
情況二：購買二手房
一、契稅
主要受購買住房屬于家庭首套或二套，以及房屋面積影響；具體計(jì)算規(guī)則與購買一手房相同。
二、印花稅
與購買一手房相同，買賣雙方均暫免征收。如果是按揭貸款買房，對(duì)于借款金額要在簽訂合同的時(shí)繳納印花稅。
最后我們看下，個(gè)人買賣住房交易雙方各項(xiàng)稅費(fèi)繳納情況總結(jié)表：
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拓展知識(shí)：
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