房屋個稅算法(房產(chǎn)個稅算法)
前沿拓展：
房產(chǎn)交易中需要繳納的稅費
一、契稅：
契稅是指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、交換或贈與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。除非買賣雙方另有約定，一般情況下，契稅由買方交，如果房產(chǎn)證由開發(fā)商代辦，就買方交給開發(fā)商，由開發(fā)商再轉(zhuǎn)交給產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心。如果自己辦理房產(chǎn)證，則由買方自己將契稅直接交納給產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心。依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條，在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方****房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方****房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。
契稅計算方式：
1、買方首次購房90平方以下的房產(chǎn)按照1%繳納；
2、買方首次購房90平方以上（含90平）144平方以下的房產(chǎn)按照1.5%繳納；
3、以下情況按照3%繳納：
（1）144（含144平）平方以上 ；
（2）買方不是首次購房 ；
契稅只可以減免，不能全部免掉，所以不管怎么樣都是要交一定的契稅費的。
二、營業(yè)稅：（一般由賣方繳納，雙方另有約定除外）
購買新房是不需要繳納營業(yè)稅的，只有購買二手房才需要繳納營業(yè)稅，一般營業(yè)稅由賣方繳納。營業(yè)稅，是對在**境內(nèi)提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。營業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅制中的一個主要稅種。營業(yè)稅的征稅范圍是在中華****境內(nèi)提供應稅勞務以及銷售不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的單位和個人。根據(jù)法律規(guī)定，勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人；銷售不動產(chǎn)營業(yè)所稅率為5%。即營業(yè)稅由賣方繳納(開發(fā)商)，購買新房不用繳納營業(yè)稅。
營業(yè)稅的計算方式為：
1、房產(chǎn)證滿2年，144平方以下的普通住宅房產(chǎn)免征營業(yè)稅；
2、房產(chǎn)證不滿2年，按照5.55%繳納營業(yè)稅；
3、房屋面積超過144平方，房產(chǎn)證滿2年的按照差額繳納，計算公式為：（上次購買價格—現(xiàn)在出售價格）*稅率5.55%；
經(jīng)常看到房產(chǎn)中介介紹的“滿五唯一”，滿五即指從取得產(chǎn)權(quán)證的日期算起，持有該房產(chǎn)的時間已經(jīng)大于等于5年，如果說房產(chǎn)證還沒有辦下來的話，也可以按照繳納契稅**上的日期算起，是可以免繳營業(yè)稅的。唯一指的是本人名下登記的只有此一套產(chǎn)權(quán)房。
三、個人所得稅：（一般由賣方繳納，雙方另有約定除外）
房產(chǎn)個稅是指房產(chǎn)交易過程中由稅務機關(guān)征收的個人所得稅。一般存在于二手房交易過程中由賣方個人繳納的利得稅，而對于新房，賣方是開發(fā)商不存在銷售環(huán)節(jié)的個人所得稅。滿足一定的條件是可以免交個人所得稅的，如前面介紹中“滿五唯一”中的“唯一”，本人名下登記的只有此一套產(chǎn)權(quán)房的可以免繳個稅。
房產(chǎn)交易的個人所得稅計算方式：
1、房產(chǎn)證滿五年，并且是賣方夫妻名下唯一一套房產(chǎn)免征個人所得稅；
2、賣方夫妻名下不是唯一房產(chǎn)或房產(chǎn)證未滿5年，按照1%繳納；
四、其他相對較少的稅費還包含：
1.交易費：新商品房3元/㎡，而針對經(jīng)濟適用房減半收取，由賣方承擔。二手房6元/㎡。雙方各承擔50%。
2.購房印花稅：個人與開發(fā)商簽訂購房合同，開發(fā)商需要交印花稅，個人不需要繳納。印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅。因采用在應稅憑證上粘貼印花稅票作為完稅的標志而得名。買房的印花稅是房屋總價值的0.05%，印花稅占比不高。法律依據(jù)是
《中華****印花稅暫行條例》。
工本費： 一個證件80元；共有權(quán)證20元/個；
3.評估費：評估總額的千分之五；買方承擔。根據(jù)銀行貸款政策規(guī)定，貸款買新房是不需要收評估費，因為新房按揭的確信認價值即為房屋購房合同的買賣價格，但是貸款買二手房做評估是需要交評估費的。
4.房屋面積測量費：根據(jù)有關(guān)規(guī)定 ，開發(fā)商幫業(yè)主辦理房產(chǎn)證的時候，其中會涉及到測繪費，而測繪費一般是由開發(fā)商出的。但是如果業(yè)主不認同開發(fā)商測繪出的產(chǎn)證面積，認為有誤差，再次做測繪的話，那么測繪費由業(yè)主自己交。測定的特定范圍是房屋以及與房屋相關(guān)的土地，也就是說，房地產(chǎn)測繪就是運用測繪儀器、測繪技術(shù)、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測繪。一般2.5元每平方米。
5.住房維修金主要用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造，所以需要繳納。法律根據(jù)是《住宅專項維修資金管理辦法》。購房者應當按購房款2%-3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同，不計入住宅銷售收入。如果購房者買的是二手房，原房主已經(jīng)繳納齊了公共維修基金，那么久不用重新繳納維修基金，在辦理房屋過戶手續(xù)的時候，只要辦理房屋公共維修基金轉(zhuǎn)移手續(xù)即可。
6.購房證明：20元一份，一般需開3份；
因此新房與二手房購買的稅費區(qū)別主要在營業(yè)稅和個人所得稅上，數(shù)額較大，影響較大。
房產(chǎn)交易的稅費
拓展知識：
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