北京 個稅計算
前沿拓展：
#創作挑戰賽#
上篇介紹了在京買房需要交哪些稅，本篇分享下在京賣方需要交哪些稅。同樣我們只討論個人住宅，不討論商用房。總體來說共涉及 5項稅：個人所得稅、印花稅、土地增值稅、增值稅及附加稅。
一句話總結，賣出符合條件的房子，以上稅均免征，這也是國家減稅為民的體現。
一、增值稅
2016年“營改增”后，出售房產不需要繳納營業稅，改為增值稅。增值稅是以不動產在流轉過程中產生的增值額為計稅依據而征收的一種流轉稅，稅率為5%。增值稅附加稅包括城市維護建設稅、教育附加稅、地方教育附加稅三種，稅率分別為7%（市街道），3%，2%，合計12%，現在減半征收，即3.5%，1.5%，1%，合計為6%，但稅基與增值稅稅基不同，附加稅的稅基是增值稅額，即增值稅稅基乘以增稅稅稅率5%。附加稅的計算也就等于增值稅稅基的0.3%（5%*6%）。增值稅及附加稅合計的稅率為5.3%（5%+0.3%）。
稅率說完了，下面說說稅基。增值稅的稅基和契稅一樣，按成交價與指導價較高者計算，如果房屋持有滿2年，較高者減去購房原值再除以系數1.05；如果持有不滿2年，不再減去原值，直接以成交價與指導價較高者除以系數1.05。
什么情況下免征增值稅呢？當個人出售房產為普通住宅且持有滿2年免征增值稅及其附加稅。公司出售房產沒有免征增值稅一說，所以購房者如果看上的房子是公司產權，建議慎重考慮。
舉例如下：1.居民甲購房后著急用款，未滿2年即以500萬元賣出，增值稅及附加稅計算公式為5000000÷1.05×5.3%，約為252380元。
2.居民乙名下有兩套房，持有均已滿2年，且賣出時均被認定為非普通住宅，現打算賣出。具體情況如下：他在10年前以300萬元購買一處房產，現以600萬元價格賣出，則稅費為（6000000-3000000）÷1.05×5.3%，約為151428元；他在2年前以580萬元購買另一處房產，現同樣以600萬元賣出，則稅費等于（6000000-5800000）÷1.05×5.3%，約為10095元。
3.居民丙打算以500萬元賣出2年前購置的房產，現被認定為普通住宅，則不管原值多少，增值稅及附加費為0元（免征）
可見政策不鼓勵短期炒房投資套現類房屋交易。
二、個人所得稅
個人所得稅顧名思義就是對個人所得征收的稅，工作獲得收入、買**中獎獲得獎金等都需要繳納個人所得稅。同樣，出售房產獲得收入按理也需繳納個人所得稅。依據如下：根據《中華****個人所得稅法》第二條，下列各項個人所得，應當繳納個人所得稅：（一）工資、薪金所得；（二）勞務報酬所得……（八）財產轉讓所得。個人所得稅免征條件是賣方持有房產5年以上且為家庭唯一住宅。
個人所得稅基準稅率分為全額稅率和差額稅率，前者為1%，后者為20%。20%看著挺嚇人的，其實不必，因為是對差額部分征收的稅率，如果房價沒漲或漲幅不大，基本上不用交多少稅。
什么情況適用于全額稅率呢，簡單來說就是無法追溯到購房原值的情況下就按全額稅率計算。北京房屋權屬復雜，對一些老房子（房齡在40年以上），沒有原始購房**、原購房合同或者原始契稅票，在建委檔案也查詢不到原值，也無法從開發商那里調檔，就認定為無法追溯到購房原值，這種情況按成交價的20%征收顯然不合適，所以按全額稅率1%征收。依據如下：“納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《中華****稅收征收管理法》第三十五條的規定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。”這個比例目前是1%。如果**齊全能查詢到原值，賣方可以在兩種稅率之間選擇。
在出售二手房收入計算個人所得稅稅基時，可憑原購房合同、**等有效憑證，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。詳細公式如下:
全額稅率：
如果網簽價大于最低指導價，個稅=（網簽價-本次增值稅及附加稅）×1%。
如果最低指導價大于網簽價，個稅=最低指導價÷1.05×1%。
差額稅率：
如果網簽價大于最低指導價，個稅=（網簽價-本次增值稅及附加稅-原值-原契稅-網簽價格×10%-房貸利息）×20%。
如果最低指導價大于網簽價，個稅=（最低指導價÷1.05-本次增值稅及附加稅-原值-原契稅-最低指導價×10%-房貸利息）×20%。
需要支付個人所得稅的情況基本上是有兩套房的家庭出售其中一套的情況。如果家庭只有一套，一般會等滿5年才出售。在家庭持有房產兩套的情況中，不管待出售這套房產持有幾年，因為不唯一，都會產生個人所得稅。要想理解這點也容易，一套住房是剛需，盡量不征收個人所得稅費；二套帶有投資性質，賣出時個人所得稅是無法減免的。北京最新稅收優惠政策，在2023年底前，以升級換房為目的，完成一賣一買，對其中賣房交易過程中發生的個人所得稅減免。
差額稅率中看到，房貸利息可以抵扣個稅，那如何辦理呢？如果想利用房貸利息抵個稅，一定要先還清貸款，之后在繳稅時須備齊三大要件：借款合同、貸款還清確認書和貸款還款明細，這些銀行或者公積金中心會提供，辦理貸款結清時可以一并申請。
舉例如下：1.居民甲在京有2套住房，現打算賣出其中一套，這套房產為上世紀90年代單位分房，原值已無法查詢。該房屋被認定為普通住宅，故不涉及增值稅（滿2年普通住房即免征增值稅），成交價格為500萬元，則個稅=5000000×1%=5萬元。
2.居民乙只有一套住房，剛滿4年（滿2不滿5），原先通過330購買，其中貸款200萬元，貸款利息為398956元（按貸款25年、貸款利率5.2%，等額本息計算4年計息），房屋面積小于89平米，契稅按1%征收，3.3萬元，現市場價380萬元，被認定為普通住宅，則個稅=（3800000-3300000-33000-398956）*20%=13608元。
三、印花稅
萬五，目前免征。
四、土地增值稅
免征。
兩年以上的非普通住宅存在無法追溯到原值的情況嗎？應該是不存在的，認定為非普通住宅的條件，約束了對原值的要求，可以查詢到原值。
拓展知識：
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