個人所得稅計稅辦法(個體工商戶個人所得稅計稅辦法)
前沿拓展：
買賣住房是我們生活中經常遇到的場景，不管是購買一手新房還是買賣二手房，房產交易中涉及的稅費問題常常讓我們摸不著頭腦。不了解其中的稅收優惠，無法提前籌劃，也會無端多交幾萬甚至幾十萬稅款。
個人買賣住房交易中涉及的稅費可總結如下表，下面我們將區分一手房及二手房分別說清楚這些稅費計算的規則，趕緊收藏起來吧！
注：以上“住房”不包括車位、商鋪、公寓、廠房、寫字樓等。
1. 購買一手新房
購買一手房涉及的稅費較少，包括契稅、印花稅兩個稅費。
（1）契稅
稅率：契稅稅率為百分之三至百分之五，不同省、自治區、直轄市可確定差別稅率。大部分地區如北京、上海、廣東、江西、廣西、山西、遼寧、福建、河南、云南、海南等省份均設置3%稅率。此外，還有如下稅收優惠：
對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。（家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。）
以實施3%契稅稅率地區為例，個人購買住房契稅稅率表示例如下：
計稅依據：為土地、房屋權屬轉移合同確定的成交價格，包括應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款。實踐中一般為不動產的登記價格。
繳稅時間：為納稅人簽訂房屋權屬轉移合同的當天，或納稅人取得房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。實踐中一般為辦理房地產產權證書時繳納。
繳稅人（納稅人）：受讓一方，也即購房方繳納。
示例：
小張：購買家庭首套/二套89㎡（≤90㎡）一手新房/二手房，購房總價款300萬元，應繳契稅 300萬*1%=3萬元
小李：購買家庭首套120㎡（＞90㎡）一手新房/二手房，購房總價款600萬元，應繳契稅 600萬*1.5%=9萬元
小孫：購買家庭二套110㎡（>90㎡）一手新房/二手房，購房總價款500萬元，應繳契稅 500萬*2%=10萬元
（2）印花稅：稅法規定，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。因此買賣個人住房的交易雙方均免于繳納印花稅。
2.買賣二手房
買賣二手房涉及的稅費，包括契稅、印花稅、土地增值稅、個人所得稅、增值稅、城建稅及附加。
（1）契稅（買方適用）：主要受購買住房屬于家庭首套或二套，以及房屋面積影響；具體計算規則與購買一手房相同。
（2）印花稅（雙方適用）：與購買一手房相同，買賣雙方均免征。
（3）土地增值稅（賣方適用）：稅法規定對個人銷售住房暫免征收土地增值稅，也即賣方免征，買方不適用。
（4）個人所得稅（賣方適用）：
個人轉讓自用5年以上，且為家庭惟一生活用房的，免征個人所得稅；（房產中介經常提到的“滿五唯一”就是這么來的）除“滿五唯一”免稅外，均應繳納個人所得稅，計稅規則如下：A. 賣方能提供原購房合同、**等有效憑證的應交個稅=住房轉讓收入減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金和有關合理費用的差額×20%。B. 賣方不能提供完整、準確的原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，實行核定征稅。應交個稅=住房轉讓收入× 核定征收率（征收率由各地稅務機關自行確定，一般普通住宅征收率為1%；非普通住宅征收率為1.5%）
（5）增值稅（賣方適用）：購買2年以上（含2年）的住房對外出售免征；不滿2年應交增值稅=不含稅轉讓收入×5%（或含稅收入/1.05*5%）
（6）城建稅及附加（賣方適用）：屬于增值稅附加稅，包括
城市維護建設稅：稅率7%（市區）、5%（縣鎮）、1%（非市縣鎮）教育費附加：征收率3%；地方教育費附加：征收率2%
示例：
小宋出售滿2年住房，則增值稅、城建稅及附加均免繳；小王出售市區不滿2年住房，假設轉讓住房含稅收入300萬元，則：增值稅：300萬/(1+5%)*5%=14.29萬城市維護建設稅：14.29萬*7%=1萬教育費附加：14.29萬*3%=0.43萬地方教育費附加：14.29萬*2%=0.29萬增值稅及附加稅費合計：14.29+1+0.43+0.29=16.01萬
特別關注：稅收優惠 “滿2滿5” 起止標準
通過以上介紹我們了解了住房買賣交易中相關的稅收優惠，但也需關注滿足優惠的時間起止計算標準，這樣才能做好個人住房買賣時間籌劃，減少交易稅費。
（1）取得房產時間判定標準（起算）：
個人購買住房以取得的房地產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間，房地產權證與契稅完稅證明上注明的時間不一致時，按“孰早”原則判定。
注：房地產權證證明上注明的時間：指房地產權證核準登記日
契稅完稅證明上注明的時間：指契稅完稅憑證填發時間
（2）轉讓房產時間判定標準（止算）：銷售**上注明的時間為準。
示例：
【全文完】
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拓展知識：
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