前沿拓展：

房產租賃所得個稅計算

國稅函（2002）146號文件《國家**關于個人所得稅若干業務問題的批復》規定：個人出租財產取得的財產租賃收入，在計算繳納個人所得稅時，應依次扣除以下費用：

①財產租賃過程中繳納的稅費；

②由納稅人負擔的該出租財產實際開支的修繕費用；

③稅法規定的費用扣除標準。

比如某個人當月出租自有店面房屋取得收入16000元，同時當月發生水電維修2000元，那么：

1、應交納租金收入的營業稅：16000×5%=800

2、應交納的各項地方稅費：城市維護建設稅：800×7%=56；教育費附加：800×3%=24；地方教育費附加：800×2%=16；堤圍費：800×2%=16（有的地方從2015年1月起停止征收），合計112元

3、房產稅：16000×12%=1920元

4、印花稅：16000×1‰=16

以上稅費合計：2848 當月發生水電維修費用2000元

個人所得稅稅額=[每次所得收入×（1－20%）]×20%

=[16000-2848-2000]×（1－20%）]×20%

=1784.32元

公式中的（1-20%）為稅法固定的費用扣除標準。

我國房東千千萬，不懂繳稅占一半

隨著經濟越來越好，有些人的房產可能不止一套。大多數人會選擇把閑置的房子或者商鋪出租出去。但是由于我國對個人出租房屋的稅收管理還比較松，大多數房東是不進行繳稅的。

但是在新個稅實施中，房租可以抵扣個稅這一項本來是利好的政策，卻惹毛了眾多房東，“你要申報 ，我就漲租金” 。對于有些房東來說，承租人申報省幾十塊錢的個稅，那房東可能要要交幾百元的稅。

有些人就有疑問，個人出租房屋要交哪些稅啊？今天就詳細介紹以下個人出租房屋涉及稅種都有哪些？

個人出租房屋是一種應稅行為，根據收取的房屋租金按照規定納稅。一共涉及七種稅，分別是：

個人所得稅

房產稅

增值稅

城市維護建設稅

教育費附加

城鎮土地使用稅

印花稅

就以個人出租房屋來說，包括住房，非住房（包括商鋪、寫字樓等)，分別介紹各稅的納稅規定和目前稅收優惠政策。對此分別做了兩張表，方便大家預覽：

個人出租住房

個人出租其他不動產（不含住房）

那么，我們對表中具體涉及的稅種稅收優惠等展開的來說一說：

個人所得稅

個人所得稅法中財產租賃所得，是指個人出租建筑物，土地使用權、機器設備車船以及其他財產取得的所得。財產包括動產和不動產。按次計算征收個人所得稅，適用20%的比例稅率

1.對個人按市場價格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暫減按10%的稅率征收個人所得稅。

2.個人出租房屋取得的租金收入應按“財產租賃所得”項目計算繳納個人所得稅，稅率為20%。

財產租賃所得個人所得稅前可以扣除的次序為：

(一)財產租賃過程中繳納的稅費。納稅義務人在出租財產過程中繳納的稅金和國家能源交通重點建設基金、國家預算調節基金、教育費附加，可持完稅(繳款)憑證，從其財產租賃收入中扣除。

(二)向出租方支付的租金。

(三)由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用。允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續扣除，直至扣完為止。

(四)稅法規定的費用扣除標準。財產租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費用八百元;四千元以上的，減除百分之二十的費用。個人將其所得對教育事業和其他公益事業捐贈的部分，按照國務院有關規定從應納稅所得中扣除。

房產稅

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋對計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收對一種財產稅。按照房屋不同的類型，計征稅率也不同：1.對個人出租住房，不區分用途，按4%的稅率征收房產稅。

2.個人出租其他不動產，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%。

稅收優惠：按財稅【2019】13號規定，享受最高50%對減征。

增值稅

一般納稅人不動產租賃服務適用稅率是9%，小規模納稅人不動產租賃適用稅率是5%。但是個人出租房屋適用的稅率就不同了。

對于個人房屋出租分以下兩種情況：

2.個人出租其他不動產(不含住房)，按照5%的征收率計算應納稅額。應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

個體工商戶：

1.個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納增值稅稅額。應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

2.個體工商戶出租不動產(不含住房)適用一般計稅方法計稅的，稅率為9%;個體工商戶出租不動產(不含住房)適用簡易計稅方法計稅的，征收率為5%。應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

稅收優惠：2019年1月1日至2021年12月31日期間，個體工商戶中的小規模納稅人合計月銷售額未超過10萬元（以1個季度為1個納稅期的，季度銷售額未超過30萬元）的，免征增值稅，合計月銷售額超過10萬元，但扣除本期發生的銷售不動產的銷售額后未超過10萬元的，租賃房屋收入免征增值稅。 對于免征增值稅，開具也**也只能開具增值稅普通**，不得開具增值稅專用**。

城建稅

城建稅是跟著增值稅走的，按規定減免增值稅的，同時減免城建稅教育費附加；無論個人出租的住房，出租其他不動產 ，城建稅、附加稅：根據實際繳納的流轉稅計算相應的城建稅（7%、5%、1%）及教育費附加（3%）、地方教育費附加（2%）。

稅收優惠：財稅〔2019〕13號規定，享受最高50%的減征。

城鎮土地使用稅

土地使用稅，是指在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定由土地所在地的稅務機關征收的一種稅賦。由于土地使用稅只在縣城以上城市征收，因此也稱城鎮土地使用稅。對于個人出租房屋也分兩種兩種情況：

1.對個人出租住房，不區分用途，免征城鎮土地使用稅。

2.城鎮土地使用稅：個人出租其他不動產（不含住房），只要在城鎮土地使用稅開征范圍內的，應按規定繳納城鎮土地使用稅。

印花稅

在中華****境內書立、領受《中華****印花稅暫行條例》所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務人，應當按照條例的規定繳納印花稅。對此房屋和其他不動產區分：

1.對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

2.個人出租其他不動產（不含房屋）：按照財產租賃合同繳納印花稅，稅率為1‰；稅額不足1元，按1元貼花。

舉例說明：

小王出租個人住房取得月租金收入20000元。那么實際應該繳納的稅分別是：

1，應納增稅為0； 月租金未超過不含稅收入10萬元的，免征增值稅。

2，城建稅，附加費這些都是依據應納增值稅額計算的。如果應納增值稅為0，那么城建稅，附加費這些也為 0；

3，房產稅，房產稅=（收入-實繳增值稅）x 4% x 50% = 20000 x 4% x 50%=400元

4，城鎮土地使用稅 與印花稅 ，個人出租住房都是免征的。

5，個稅。 = 收入-實繳增值稅-各項稅費-修繕費 =20000-0-400-800=18800 > 4000 , 所以個稅= 18800 x （1-20%）x 10% =1504 元

拓展知識：

房產租賃所得個稅計算

一、正面回答
個人房屋出租所取得的租金收入應按12%的稅率繳納房產稅、5%的稅率繳納營業按稅、按20%的稅率繳納財產租賃個人所得稅。個人所得稅以房屋租賃所得計稅。房屋租賃所得等于租金收入減去合理的費用。
二、分析詳情
房屋租金收入的認定是房屋租賃稅費計征的核心問題。房屋租金收入的認定主要有兩個原則，一是合同租金與指導租金孰高原則，二是核定租金原則。個人房屋出租稅率。對于個人出租房屋，月租金收入在4000元以下的，應按月租金收入扣除800元費用后的應稅所得額計算繳納個人所得稅。月收入在4000以上的，應按月租金收入扣除20％以后的應納稅所得額計算繳納個人所得稅，計稅稅率均為20％。
三、個人房屋出租稅率
對于個人出租房屋，月租金收入在4000元以下的，應按月租金收入扣除800元費用后的應稅所得額計算繳納個人所得稅。月收入在4000以上的，應按月租金收入扣除20％以后的應納稅所得額計算繳納個人所得稅，計稅稅率均為20％。