前沿拓展：

目 錄

一、土地成本項目

二、開發(fā)成本項目三、開發(fā)費(fèi)用項目四、轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金

五、加計扣除項目

一、土地成本

取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費(fèi)用。具體包括：

1.**地價及市政配套費(fèi)

支付的土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi)，向**部門交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價。

2.合作款項

補(bǔ)償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。

3.紅線外市政設(shè)施費(fèi)

紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。二、開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及**補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

4.**補(bǔ)償費(fèi)

土地征用費(fèi)、勞動力安置費(fèi)有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的**補(bǔ)償凈支出，安置動遷用房支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。（一）前期工程費(fèi)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)

指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)金勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：

5.勘察設(shè)計費(fèi)

(1) 勘測丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)、撥地釘樁驗線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。

(2) 規(guī)劃設(shè)計費(fèi)：

規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計模型制作費(fèi)、方案評審費(fèi)、效果圖設(shè)計費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計費(fèi)。

設(shè)計費(fèi)：施工圖設(shè)計費(fèi)、修改設(shè)計費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計費(fèi)等。

其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。

(3) 建筑研究用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi)

6.報批報建增容費(fèi)

(1) 報批報建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、**管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。

項目整體性報批報建費(fèi)：項目報建時按規(guī)定向**有關(guān)部門交納的報批費(fèi)。

(2) 增容費(fèi)：包括水、電、煤氣增容費(fèi)

7.“三通一平”費(fèi)

(1) 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費(fèi)用。

(2) 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費(fèi)用。

(3) 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。

(4) 場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。

8.臨時設(shè)施費(fèi)

(1) 臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費(fèi)用。

(2) 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用。

(3) 臨時場地占用費(fèi)：含施工用臨時占道費(fèi)、臨時借用空地租費(fèi)。

(4) 臨時圍板：包括設(shè)計、建造、裝飾費(fèi)用。 （二）建筑安裝工程費(fèi)主體建筑工程費(fèi)

指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項費(fèi)用。

主要包括：

9.基礎(chǔ)造價

包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測費(fèi)、降水。

10.結(jié)構(gòu)及粗裝修造價

主要包括砼框架（含**柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。

11.門窗工程

主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費(fèi)用。

12.公共部位精裝修費(fèi)

主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的穗精裝修費(fèi)用。

13.戶內(nèi)精裝修費(fèi)主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費(fèi)用。

主體安裝工程費(fèi)

14.室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)

(1) 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)（自來水/排水/直飲水/熱水）；

(2) 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)（地板熱/電熱膜/分戶燃?xì)鉅t/管道系統(tǒng)/暖氣片）；

(3) 室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；

(4) 室內(nèi)電氣工程費(fèi)：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋

15.室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)

(1) 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費(fèi)：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用；

(2) 電梯及其安裝費(fèi)；

(3) 發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)：包括發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費(fèi)；

(4) 消防系統(tǒng)費(fèi)：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費(fèi)；

(5) 人防設(shè)備及安裝費(fèi)：包括密閉門、氣體過濾裝置等。

16.弱電系統(tǒng)費(fèi)

(1) 居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用：包括陽臺及室內(nèi)**探測防盜、門磁、緊急按扭等；

(2) 對講系統(tǒng)費(fèi)用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費(fèi)用；

(3) 三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用；

(4) 有線電視費(fèi)用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；

(5) 電話系統(tǒng)費(fèi)用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；

(6) 寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用。（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)

17.室外給排水系統(tǒng)費(fèi)

(1) 室外給水系統(tǒng)費(fèi)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費(fèi)用；

(2) 雨污水系統(tǒng)費(fèi)用

18.室外采暖系統(tǒng)費(fèi)

主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用

19.室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)

主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站。

20.室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)

(1) 高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用；

(2) 室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)：室外強(qiáng)電總平線路部分費(fèi)用；

(3) 室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用

21.室外智能化系統(tǒng)費(fèi)

(1) 停車管理系統(tǒng)費(fèi)用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費(fèi)用；

(2) 小區(qū)閉路**系統(tǒng)費(fèi)用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi)用；

(3) 周界**防越系統(tǒng)費(fèi)用：**對掃等；

(4) 小區(qū)門禁系統(tǒng)費(fèi)用；

(5) 電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用；

(6) 電子公告屏費(fèi)用

園林環(huán)境工程費(fèi)

指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括：

22.綠化建設(shè)費(fèi)

包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；

23.建筑小品

雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；

24.道路、廣場建造費(fèi)

道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等；

25.圍墻建造費(fèi)

包括**性圍墻、圍欄及大門；

26.室外照明

室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；

27.室外背景音樂

28.室外零星設(shè)施

兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘源等。

（三）公共配套設(shè)施費(fèi)指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：

29.在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會、派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@、自行車棚等；

30.在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出；

31.開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用；

32.對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)?*法規(guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖俊Ｈ玳_發(fā)商通過補(bǔ)交地價或人防工程費(fèi)等措施，得到**部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目**核算。

該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如

：a.游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；

b.業(yè)主會所：設(shè)計、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)；

c.幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；

d.學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；

e.球場；

f.設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費(fèi)；

g.車站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項設(shè)施。（四）開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。開發(fā)間接費(fèi)核算與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及項目營銷設(shè)施建造費(fèi)。

33.工程管理費(fèi)

(1) 工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用；

(2) 預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用；

(3) 行政管理費(fèi)：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費(fèi)

(4) 施工合同外獎金：趕工獎、進(jìn)度獎

(5) 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；

(6) 安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi)；

(7) 工程保險費(fèi)。

34.營銷設(shè)施建造費(fèi)

(1) 廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車站廣告、路牌廣告；

(2) 銷售環(huán)境改造費(fèi)：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計、工程、裝飾費(fèi)；臨時銷售通道的設(shè)計、工程、裝飾等費(fèi)用；

(3) 售樓處裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計、工程、裝飾等；

(4) 樣板間：包括樣板間設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計、裝修、家具、家私等費(fèi)用，在主營業(yè)務(wù)收入中單列或單獨(dú)記錄，考核時從總費(fèi)用中扣除；

(5) 其他。

35.資本化借款費(fèi)用

包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。

36.物業(yè)管理完善費(fèi)

包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。

三、開發(fā)費(fèi)用

是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。

財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按土地成本和開發(fā)成本計算的金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按土地成本和開發(fā)成本計算的金額之和的10％以內(nèi)計算扣除。四、轉(zhuǎn)讓稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。五、加計扣除對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按上面所列計算的土地成本和開發(fā)成本的金額之和，加計20％的扣除。

拓展知識：

建筑公司稅金計算表

建筑行業(yè)涉及的稅金有營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等。
（一）營業(yè)稅稅率：按工程勞務(wù)收入的3%計算。
（二）城建稅稅率：按營業(yè)稅計算。
1、在市區(qū)的，稅率為7％；
2、在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5％；
3、不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1％
（三）教育費(fèi)附加：
按營業(yè)稅的3%計算。
（四）印花稅：
1、財產(chǎn)租賃合同、倉儲保管合同、財產(chǎn)保險合同，適用稅率為千分之一；
2、加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計合同、貨運(yùn)運(yùn)輸合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，
稅率為萬分之五；
3、購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術(shù)合同，稅率為萬分之三；
4、借款合同，稅率為萬分之零點(diǎn)五；
5、對記錄資金的帳薄，按“實(shí)收資本”和“資金公積”總額的萬分之五貼
花；
6、營業(yè)帳薄、權(quán)利、許可證照，按件定額貼花五元。
（五）個人所得稅：2011年9月1日后
工資、薪金不含稅收入適用稅率表
級數(shù)
全月應(yīng)納稅所得額
稅率%
速算扣除數(shù)（元）
1
不超過1500元的
3
0
2
超過1500元至4500元的部分
10
105
3
超過4500元至9000元的部分
20
555
4
超過9000元至35000元的部分
25
1005
5
超過35000元至55000元的部分
30
2755
6
超過55000元至80000元的部分
35
5505
7
超過80000萬以上的
45
13505
（六）所得稅稅率：25%。
（七）房產(chǎn)稅
依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2％；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12％。
（八）土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下：
1、大城市1.5元至30元；
2、中等城市1.2元至24元；
3、小城市0.9元至18元；
4、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。