前沿拓展：

房屋租賃所得個人所得稅計算

各地方綜合稅率不一樣，具體要以當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)公布的稅率為計算依據(jù)。 例如：成都市 為簡化征管，降低征納成本，個人出租房屋所涉及的房產(chǎn)稅、個人所得稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加及四川省地方教育附加實行綜合征收：個人出租房屋月租金收入未達(dá)5000元的，綜合征收率為4%；個人出租房屋月租金收入5000元以上（含5000元）、20000元以下的，綜合征收率為8%；個人出租房屋月租金收入20000元以上（含20000元）的，綜合征收率為10%。計稅公式為：
個人出租房屋應(yīng)納稅額＝租金收入× 綜合征收率
其中租金收入為個人出租房屋取得的全部收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
第六條 出租人有下列情形之一，繳納稅款確有困難的，可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出減免申請，報當(dāng)?shù)?*審批：
（一）城鄉(xiāng)結(jié)合部的失地農(nóng)民、**農(nóng)戶，出租房屋月租金在500元以下的；
（二）個人出租房屋月租金在1000元以下，且租金收入為家庭主要生活來源的；
（三）其他繳稅困難的情形。

一、“財產(chǎn)租賃所得”的征稅范圍

“財產(chǎn)租賃所得”，是指個人出租“不動產(chǎn)”、“機(jī)器設(shè)備”、“車船”以及“其他財產(chǎn)”取得的所得。

【注意】

個人取得的“房屋轉(zhuǎn)租”收入，屬于“財產(chǎn)租賃所得”的征稅范圍。

二、“財產(chǎn)租賃所得”的納稅義務(wù)人

確認(rèn)“財產(chǎn)租賃所得”的納稅義務(wù)人，應(yīng)以“產(chǎn)權(quán)憑證”為依據(jù)。無“產(chǎn)權(quán)憑證”的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實際情況確定納稅義務(wù)人。

【注意】

“產(chǎn)權(quán)所有人”**亡，在未辦理產(chǎn)權(quán)繼承手續(xù)期間，該財產(chǎn)出租而有租金收入的，以“領(lǐng)取租金的個人”為納稅義務(wù)人。

三、“財產(chǎn)租賃所得”適用的稅率

適用比例稅率，稅率為20%。

【注意】

●對個人按市場價格出租的居民住房取得的所得，暫減按１０％的稅率征收個人所得稅。

個人出租商鋪的個人所得稅稅率

●個人出租其他類型的房屋（比如出租商鋪），仍按20%的稅率征收個人所得稅。

四、“財產(chǎn)租賃所得”的個稅計算

（一）計算公式

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率

（二）“應(yīng)納稅所得額”的確定

“財產(chǎn)租賃所得”以一個月內(nèi)取得的收入為一次。個人“每次取得的財產(chǎn)租賃收入”，減去準(zhǔn)予扣除的項目（“稅金”、“基金”“費用”）后，再按“定額”（或“定率”）減除扣減費用后的余額，即為“應(yīng)納稅所得額”。

1、準(zhǔn)予扣除的項目包括：

◆在出租財產(chǎn)過程中繳納的“稅金”（增值稅、房產(chǎn)稅、城建稅等）和國家能源交通重點“建設(shè)基金”、國家預(yù)算“調(diào)節(jié)基金”、“教育費附加”。—-需有完稅（繳款）憑證。

個人所得稅的計算

◆“轉(zhuǎn)租”的情況下向出租方支付的租金和增值稅。

◆由納稅義務(wù)人負(fù)擔(dān)的出租財產(chǎn)實際開支的“修繕費用”。—需能夠提供有效、準(zhǔn)確憑證。

【注意】

●允許扣除的“修繕費用”，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。

2、應(yīng)納稅所得額的計算公式

根據(jù)每次取得的“財產(chǎn)租賃收入”（已減去準(zhǔn)予扣除的項目）是否超過4000元，判斷減除“扣除費用”的方法（“定額”or“定率”），并確定“應(yīng)納稅所得額”的計算公式。

（1）每次取得“財產(chǎn)租賃收入”（已減去準(zhǔn)予扣除的項目）≤4?000元

應(yīng)納稅所得額=每次取得“財產(chǎn)租賃收入”-800—————-“定額減除”

（2）每次取得“財產(chǎn)租賃收入”（已減去準(zhǔn)予扣除的項目）＞4000元

應(yīng)納稅所得額=每次取得“財產(chǎn)租賃收入”×（1-20%）—–“定率減除”

（三）舉例說明

**居民托尼于2021年1月將其自有居民住房出租給翠花，約定每月的租金為4800元（當(dāng)?shù)厥袌鰞r格），當(dāng)年的3月因房屋漏水，發(fā)生房屋修理費用2000元，當(dāng)月完成并取得有效的憑證（假設(shè)修繕費用由托尼承擔(dān)）。

則托尼在2021年出租此套住房需要繳納的個人所得稅為多少（不考慮其他稅費）？

①適用稅率

由于托尼出租房屋滿足：“個人按市場價格出租的居民住房”條件，因此，托尼取得的“房屋出租所得”，可以暫減按１０％的稅率征收個人所得稅。

②扣除項目

由于每月允許扣除的“修繕費用”限額為800元，因此2000元的修理費用需要分別在3月扣除800元，在4月扣除800元，在5月扣除400元。

③應(yīng)納稅所得額

由于“財產(chǎn)租賃收入”以每月內(nèi)取得的收入為一次。因此，3月、4月取得的“財產(chǎn)租賃收入”在減去800元修繕費用（準(zhǔn)予扣除的項目）后不超過4?000元。

★因此，在計算3月和4月的“應(yīng)納稅所得額”時應(yīng)適用“定額扣除”（即減去800元）

3月、4月每月“應(yīng)納稅所得額”=取得“財產(chǎn)租賃收入”-800=（4800-800）-800=3200元

★5月份取得的“財產(chǎn)租賃收入”在減去400元修繕費用（準(zhǔn)予扣除的項目）后超過4000元。因此，在計算5月的“應(yīng)納稅所得額”時應(yīng)適用“定率扣除”（即扣減20%）

5月“應(yīng)納稅所得額”=（取得“財產(chǎn)租賃收入”-400）×（1-20%）=（4800-400）×（1-20%）=3520元

★同理，在計算其他月份的“應(yīng)納稅所得額”時，也應(yīng)適用“定率扣除”（即扣減20%）

其他月份“應(yīng)納稅所得額”=取得“財產(chǎn)租賃收入”×（1-20%）=4800×（1-20%）=3840元

★托尼全年出租房屋的“應(yīng)納稅所得額”=3200+3200+3520+3840×9=44480元

④應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×10%=44480*10%=4448元

＞＞因此，托尼在2021年出租住房需要繳納的個人所得為4448元。

【注意】

●以上例子是為了方便理解個人所得稅的計算，故對問題進(jìn)行了必要的簡化，如涉及到相關(guān)稅費（比如增值稅、房產(chǎn)稅等），在計算“應(yīng)納稅所得額”之前還需要先將相應(yīng)的稅費（在允許扣除范圍內(nèi)）從取得的“財產(chǎn)租賃收入”當(dāng)中予以扣除。

以上，就是關(guān)于“財產(chǎn)租賃所得”所涉?zhèn)€人所得稅的相關(guān)內(nèi)容。

本文主要內(nèi)容回顧：

一、“財產(chǎn)租賃所得”的征稅范圍

二、“財產(chǎn)租賃所得”的納稅義務(wù)人

三、“財產(chǎn)租賃所得”適用的稅率

四、“財產(chǎn)租賃所得”的個稅計算

【聲明】以上內(nèi)容雖然代表本人觀點，但并非正式的法律意見或建議。本文系原創(chuàng)文章，如需轉(zhuǎn)載，請注明作者及來源。部分圖片來自網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系刪除。

【相關(guān)法律規(guī)定】請參閱原文

原文出自：微信公眾號【法律知否】

拓展知識：

房屋租賃所得個人所得稅計算

出租住房應(yīng)繳納個人所得稅是：應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額*稅率，個人出租住房按10%的稅率征收個人所得稅；即應(yīng)納個人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額x10%。個人出租非住房，按20%的稅率征收個人所得稅。
個人所得稅是調(diào)整征稅機(jī)關(guān)與自然人之間，在個人所得稅的征納與管理過程中所發(fā)生的社會關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。是國家對本國公民、居住在本國境內(nèi)的個人的所得和境外個人來源于本國的所得征收的一種所得稅。在有些國家，個人所得稅是主體稅種，在財政收入中占較**重，對經(jīng)濟(jì)亦有較大影響。
在**，個人所得稅的納稅義務(wù)人，既包括居民納稅義務(wù)人，也包括非居民納稅義務(wù)人。居民納稅義務(wù)人負(fù)有完全納稅的義務(wù)，必須就其來源于**境內(nèi)、境外的全部所得繳納個人所得稅；而非居民納稅義務(wù)人僅就其來源于**境內(nèi)的所得，繳納個人所得稅。
房屋租賃個人所得稅計算方法有哪些?
一、營業(yè)稅
依照我省規(guī)定，個人取得房屋租金收入按次征收營業(yè)稅，也就是說個人出租房屋取得收入100元以上都應(yīng)申報納稅。
二、城鎮(zhèn)土地使用稅
個人出租房屋取得收入應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。城鎮(zhèn)土地使用稅以《土地證》所記載的土地面積為計稅依據(jù)，稅額標(biāo)準(zhǔn)以開征范圍內(nèi)房屋坐落地點的實際土地等級的年稅額標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。以翠屏區(qū)為例，翠屏區(qū)城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)為五個等級，一級每平方米年稅額為6元，二級每平方米年稅額為4元，**每平方米年稅額為3元，四級每平方米年稅額為2元，五級每平方米年稅額為1.5元。
三、城市維護(hù)建設(shè)稅
凡繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人為城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅人，并以實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額為基數(shù)計征。納稅人所在地在市區(qū)的其稅率為7%，納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的稅率為5%，納稅人不在市區(qū)、縣城、鎮(zhèn)的稅率為1%。
四、個人所得稅費用
個人所得稅以房屋租賃所得計稅。房屋租賃所得等于租金收入減去合理的費用。費用包括：
1、法定費用扣除標(biāo)準(zhǔn)：租金收入在4000元以下的扣除800元、超過4000元的扣除租金收入的20%;
2、按有關(guān)規(guī)定實際繳納的各種稅、費可據(jù)實扣除;
3、出租人在房屋出租期間的房屋維修費用，憑稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的票據(jù)可以據(jù)實扣除，維修費用較高的可分期扣除，但每月最高不能超過800元。
交租房押金要注意哪些事項
(一)租房合同中對于房屋情況一定要約定清楚
租房合同中還存在一個共性問題，這就是雖然合同上說明某些情況下會扣掉違約金，但并未清楚的指明什么情況下會歸還押金。
租房之前租客一定不能偷懶，除了簡單的家具和電器的試用外，租客應(yīng)該和房東或中介協(xié)商，列出所有的家具、電器狀況清單，有些如果有必要，還需要房東提供電器的購買**，并通過照相的形式保存租房時的現(xiàn)狀，避免押金**。
(二)為避免**，押金條款應(yīng)詳細(xì)
為了避免因租房押金引起的**，雙方一般都會在租房合同中加入租房押金這一項，以下是詳針對于租房押金的詳細(xì)說明：
1、租房押金一般是房客與房東雙方約定，實際押金一般不會超過兩個月。
2、房東為確保房屋及其家電不被非法轉(zhuǎn)賣，及水電費的扣除，租客一般同意支付房東租房押金，在收到押金后會有相應(yīng)的**。
3、其中要尋找正規(guī)的中介公司，最好是全國連鎖的那種中介公司，最好由中介介紹房主出面審查相關(guān)證件后簽訂租房合同，這樣更有利于保護(hù)自己的權(quán)益。
4、除租房合同另有約定外，租客應(yīng)于租賃關(guān)系消除且房東遷空、點清并付清所有應(yīng)付費用后的當(dāng)天將押金全額無息退還租客。
(三)房屋設(shè)施無毀損的話，押金應(yīng)該全額退還
租房者合同期滿要求退租時，房主可能會以房屋設(shè)施損壞或者其他藉口作為條件來克扣租房者押金，造成租客不必要的損失。因此在簽訂租賃合同時，雙方就應(yīng)當(dāng)注明租約期滿后多少個工作日內(nèi)，在房屋及其設(shè)施無毀損的情況下，業(yè)主應(yīng)退還押金。
租賃所得個人所得稅為應(yīng)納稅額乘以稅率來計算。1、申報登記。凡是本轄區(qū)范圍內(nèi)的居民自建房屋，無論出租與否，一律如實登記，納入管理的范圍。
2、核定出租率。每年初，由租賃管理所和稅務(wù)所組織成立聯(lián)合審定小組，在分片選點的基礎(chǔ)上，對各片區(qū)房屋出租情況進(jìn)行典型調(diào)查，審核確定出租比率，并以報表形式報區(qū)租賃管理辦和區(qū)地稅局備案。
3、核實出租面積。由代征人員實地察看自建房總層數(shù)、業(yè)主自用層數(shù)和每層平均建筑面積及商鋪面積，登記《私人出租屋稅費核定審批表》，由租賃管理站初審核實各棟樓可出租房屋總建筑面積后，上報租賃管理所審定。

法律依據(jù)：
《個人所得稅法》
第二條 下列各項個人所得，應(yīng)當(dāng)繳納個人所得稅：
（一）工資、薪金所得；
（二）勞務(wù)報酬所得；
（三）稿酬所得；
（四）特許權(quán)使用費所得；
（五）經(jīng)營所得；
（六）利息、股息、紅利所得；
（七）財產(chǎn)租賃所得；
（八）財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得；
（九）偶然所得。
居民個人取得前款第一項至第四項所得（以下稱綜合所得），按納稅年度合并計算個人所得稅；非居民個人取得前款第一項至第四項所得，按月或者按次分項計算個人所得稅。納稅人取得前款第五項至第九項所得，依照本法規(guī)定分別計算個人所得稅。、
第三條　
個人所得稅的稅率：
（一）綜合所得，適用百分之三至百分之四十五的超額累進(jìn)稅率；
（二）經(jīng)營所得，適用百分之五至百分之三十五的超額累進(jìn)稅率；
（三）利息、股息、紅利所得，財產(chǎn)租賃所得，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得和偶然所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。