二套房契稅怎么計算公式(二套房契稅算法公式)
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咨詢服務 丨金融 / 財稅 / 法務 編輯 / 李雄偉
這是小偉咨詢的第321篇原創文章
文 | 會融集團創始合伙人/投資人 李雄偉
中秋假期，與朋友們一起小聚一下，
一朋友說，準備在年末購置他人生中第一套房，真心恭喜他！
這幾年在武漢一個人打拼，一直租房在住，通過這幾年的努力，也存夠了首付款，他選擇購買一套二手房，因為買了就可以直接入住，不用像期房那樣等上一年半載的，也沒有爛尾的風險；
交流中，他隨口問了我們很多問題：
購置一套二手房究竟需要繳納哪些稅費啊？
是由買方出，還是賣方交稅？
聽說滿五唯一更省錢，是不是真的？
給人感覺，二手房買賣是一件非常復雜繁瑣的事，不像新房那樣，交個首付就OK了，啥事不用管；
為了一次性解答好友的這些疑問，今天小偉就順便給大家也詳細講解一下二手房交易買賣雙方分別需要繳納的哪些稅費吧！
武漢二手房交易（又稱存量房買賣）：買賣雙方涉及的稅費類型多，稅率的計算方式也各不相同；
今天小偉根據武漢市目前最新的政策規定，整理了個人買賣二手房稅費明細，先請看下圖：
二手房交易最全稅率表
（點擊查看大圖）
下面小偉再做個簡單的例子：
汪姐：家庭名下已有一套自住住宅房，現在考慮再購置一套改善型住房。
王哥：家庭名下有兩套住宅房，其中一套房產證已經滿兩年，但不足五年，面積有130平方米，現武漢市場價為260萬，并且想出售此套房產。
經過雙方的商談，汪姐決定購買王哥的這套住宅房，交易過戶時需要繳納的稅費如下：
1、賣方：王哥，需要繳納土地增值稅、增值稅、個人所得稅和印花稅，這四種稅種。
首先，我們所了解的，王哥這套住宅房**雖然已滿兩年，可以免除增值稅；但是王哥并不符合家庭唯一住房且**滿五年的條件，就是我們常說的（滿五唯一），因此需要繳納個人所得稅;
（如果王哥選擇核定征收，按照計稅價格的1%征收，如果選擇查賬征收，則按照買賣差價的20%征收）
其次、王哥賣的是住宅房，因此此次交易免收土地增值稅和印花稅。
2、買方：汪姐：需要繳納契稅和印花稅，這兩種稅
首先，我們所了解的是汪姐買房前，已經有一套住宅房，現在是家庭購置第二套改善型住房，且面積超過了90平方米；
所以契稅則按照計稅價格的2%征收。
其次，汪姐購置的是住宅房，因此可以免除印花稅。
小偉假設機評價格低于申報價格
以260萬元為計稅價格
雙方稅費計算結果如下
↓ ↓ ↓
稅 種
條 件
稅率/稅款
賣方
王哥
增值稅
房產證滿兩年
免征
個人所得稅
不符合滿五年家庭唯一住房，核定征收
住宅（1%）
稅款=260萬*1%=2.6萬元
不符合滿五年家庭唯一住房，查賬征收
[計稅價格—房屋原值—稅金—合理費用]*20%
土地增值稅
轉讓住宅
免征
印花稅
轉讓住宅
免征
買方
汪姐
契稅
第二套改善住房，90平米以上住宅
稅率（2%）
稅款=260萬*2%=5.2萬元
印花稅
購買住宅
免征
由此，我們可以了解，若此筆買賣交易完成：
王哥，需要繳納稅費2.6萬元；
汪姐，需要加納稅費5.2萬元；
相信有過購置二手房的朋友，肯定就會說了，在實際交易中雙方的稅費都需要買方承擔。
小偉想說的是，無論怎么樣，這個整個賬還需要算清楚的嘛，不然哪來的底氣討價還價了！
小偉總結：我們在購房這些稅費是必不可少的，但是有些時候合理的規劃也是能減少支出的，除了我們購置住房納稅，還有商鋪二手購買時需要繳納稅費也比較負責，這個個案個例的解答了！
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