前沿拓展：

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律政公證處：成都市**西路105號少成大廈5F；

國力公證處：成都市金屬大廈7F（**商場對面）；

市公證處：成都市東城根下街35號；

蜀都公證處：后子門28號房地產交易中心4樓；

青羊區公證處：江漢路222號；

錦江區公證處：書院南街41號；

武侯區公證處：高升橋東路16號；

成華區公證處:一環路東三段48號2F；

高新區公證處：紫荊西路27號平樓；

金牛區公證處：****旁邊；

四川中大公證處：成都市大墻東街152號天涯大廈3樓；

注：本文轉自“樓市大嘴巴”。

2018年成都樓市可以說相當熱鬧，不僅表現在頻繁的政策調控和多變的市場上，還表現在開盤節奏上。

據房協網數據顯示，成都2018年全年開盤次數達736次，平均每天有兩個項目開盤，但這種熱鬧延續到現在，似乎和傳統主城區關系不大，更不用說一環——目前成都一環內幾乎沒有新房，龍湖上城是一環唯一一個開盤項目。

不過2019年剛開頭，位于成都一環，青羊區大安東路1號的遠洋萬和公館本周或許就會開盤。

據置業顧問介紹，遠洋萬和公館本批次將推出項目的全部住宅房源，共351套，有110㎡、126㎡套三，143㎡、144㎡、169㎡套四5個戶型，精裝交付，預計單價在2.2萬/㎡左右，2020年下半年交房。

“豪宅”變改善

遠洋萬和公館整個項目占地約29畝，住宅共5棟，其中4、5棟是還建房，靠近地塊靠西端頭的商業，1、2、3棟是出售的商品房，共351套房源。這三棟樓樓間距大于15米，小區綠化率30%，除了一些基礎的娛樂設施，還有塑膠跑道。

1、2棟均為110平、144平的2T4戶 ；

3棟為126平、143平、168平的2T3戶。

每棟樓共33層，其中1樓為架空層，車位比例1:1.6。另有一棟商業建筑，1-3樓為開發商自持的社區底商，4-6樓為社區活動中心。

項目開發商遠洋在成都最有影響力的是遠洋太古里，作為純住宅項目，遠洋萬和公館還是第一個。

“萬和公館”本來是遠洋產品線中的高端系列，在北京和大連等城市都有落地項目。其中北京遠洋萬和公館更是北京的一線頂級豪宅，目前售價為10萬元/平方米，大連遠洋萬和公館售價也在2.4萬元/平方米左右。

據置業顧問介紹，成都遠洋萬和公館一開始的**是北京遠洋萬和公館那樣的豪宅，但后來“審時度勢”之后做了調整。

這種調整是明智的。

我們實地走訪后發現，想做豪宅，萬和公館的確缺乏外在條件的支撐。除了項目地塊小、還建房和商品房處于同一地塊，容積率4.0等硬件問題，項目周邊還有比較多的老破小，同樣阻礙了“豪宅”的發展。

但就算拋開萬和公館本身的豪宅基因，只把它當做一個一環的改善項目看，結合它的位置價格和產品本身，又會發現，這仍然是一個尷尬和充滿矛盾的項目。

配套齊全，但略有尷尬

萬和公館位于青羊區紅星路和大安東路交匯處，挨著府河，各種配套可以說相當成熟。

項目緊鄰紅星路這條南北大動脈，開車出行非常方便，但由于紅星路禁左，項目門口又有下穿和各種橋，因此如果是從紅星路到項目，會比較繞。項目門口的大安東路會有噪音影響，尤其對2棟的110平方米E2戶型影響最大。

△沿紅星路開車到項目線路圖（就是不走直線）

△項目門口下穿通道

如果想從紅星路步行到這個項目，就更有一種“可望不可即”的感覺了。我繞著項目走了一圈，幾次看見項目就在眼前，但就是無法靠近。

公共交通方面，項目門口華星路上就有公交站，雖然公交線路不多，但環形線127路幾乎可以繞內環一周，且與地鐵2/3/4號線無縫對接；從項目出發步行400米左右（需跨過紅星橋）可到達地鐵3號線紅星橋站。

商業方面，項目一條河之隔有恒大曹家巷廣場、世茂玉錦灣等商業，已經可以滿足日常需求；稍遠一點，遠洋太古里、春熙路、新世界/茂業百貨/蘇寧、339、**廣場、文殊院文化街區等都在項目五公里范圍內；據項目職業顧問介紹，項目本身還帶有小體量的社區底商。

生態資源方面，項目前就是府河，河道兩邊目前正在升級打造中；再遠一點有成華公園和活水公園。

從上面的描述看，萬和公館享盡了一環紅利，但同時，內環的另一面同樣也真切地影響著萬和公館。這是矛盾之一。

項目背后，是一排排低矮的老舊建筑，比較破敗，狹窄的街道擠滿了各種小商販的車和私家車，以及各種外擺攤位；半空中掛滿了凌亂的電線。

教育方面，據置業顧問介紹，項目可以正讀省機關幼兒園、成都市獅馬路雙語實驗幼兒園，以及新華路小學。初中及以上的教育則需要搖號，有四中、九中、十一中、列五等學校可以搖。

此外，項目一公里范圍內有第一**醫院和第二**醫院，遠點的還有青羊婦幼保健院等醫療資源。

除了實地見聞，萬和公館在區域方面還面臨一個小小的尷尬，雖然身處成都內環，但卻屬于青羊區邊緣。

成都人熟稔的常識是，青羊區是全成都教育資源最豐富的區域之一，尤其小學資源，“五朵金花”中的泡桐樹小學和成都市實驗小學都在青羊區，但由于沒能身處青羊區腹地，萬和公館能享受到教育紅利并不明顯。

項目所在地和背后那片區域由于身處青羊區和錦江區交界處，在區域規劃中也容易邊緣化，很像是被遺忘的角落。

看河景優勢和戶型缺陷共存

和現在市面上的改善產品盡量把戶型做到中規中矩不同，萬和公館除了不是板式結構外，每個戶型幾乎還都存在一些缺陷，比較考驗購房者的抉擇能力。

項目特色是所有戶型都看河景，有尺度較大的陽臺和餐客廳，最小的陽臺都有6米*1.8米，但相應的，臥室空間就會被壓縮。

而為了做到戶戶看河景，項目所有戶型客廳因此都朝北，一些臥室倒因此能獲得較好的光照，雖然說中間的取舍取決于購房者自身，但這的確是一個較為明顯的缺陷。

退而求其次做改善，但卻不具備改善項目應有的素質，比如，舒適、均好，這是矛盾之二。

△169㎡A1戶型，三衛雙套房雙陽臺設計，南北通透。

問題出在廚房旁邊那個“孤兒般”的臥室，本身沒有衛生間，要么多走幾步和門口的臥室共用衛生間，要么就近選擇衛生間，但這會破壞另一個臥室的私密性。

左側臥室的衛生間，如果沒有一道墻隔斷，那么就會是正對餐廳和廚房。↑

△126㎡A2戶型 ，進深較深，達到8.1米，由于客廳和一個臥室共用陽臺，如果按照4米的實際采光面算，兩者之比達到2:1，因此餐廳的采光會比較差。

左上角臥室采光面較小，僅靠角落的一個飄窗。最大的問題是，整個廚房沒有自然采光，開窗面對廚房的主臥衛生間因此也相當于沒有采光。↑

△143㎡A3戶型，這算是均衡性最好的戶型了。

陽臺尺度大，可以做到南北通透，左側兩個臥室的私密性較好，關上門幾乎都不會受到客廳影響。客廳正對的臥室會受到一些影響。

右下會客廳距離衛生間較遠。↑

△144㎡ E1戶型，這個戶型有兩個比較奇怪的設計。

第一是廚房較長，5.1米，其中還有1.5米是浪費空間，采光會差一些。

第二是書房采光靠的是生活陽臺。

左下角的臥室相對孤立，距離衛生間較遠。↑

△110㎡E2戶型，客廳和一個臥室共用陽臺，這個臥室面寬只有2.8米，房間尺度不會太舒展。

廚房沒有自然采光也是比較奇葩的。

1號樓的這個戶型距離道路最近，受噪音影響最大。↑

項目是精裝交付，就樣板間來看，4000元的裝修價基本上……只能說，不算太坑。

新風、地暖、**空調三大件都有，且采用全屋智能系統，電動窗簾滑軌都是安裝好的，還有凈水器、智能馬桶等。

其余沒有什么特別亮點，可以看一下視頻感受。

△遠洋萬和公館裝修清單

綜合來看

如果看中的是一環這個區域，那么遠洋萬和公館2.2萬元/平方米的均價是有優勢的，對面世茂玉錦灣的二手房目前在3萬元/平方米左右。

另據置業顧問稱，項目所在地塊是遠洋集團在2017年10月份左右收購獲得，收購樓面價為14000元/㎡（盡管該地塊2016年2月首次拍賣時的成交樓面價僅6040元/㎡），從成本上看，2.2萬元/㎡的定價也還算比較良心。

但萬和公館的舒適性是比較差的，以其在一環的這個位置和價格結合看，或許不應該對它抱有太高的要求，而入門戶型240萬左右的總價，和其他區域比起來，真的可以說是很有性價比了。

值得注意的是，因為位于兩江環抱區域，此次遠洋萬和公館搖號沒有剛需棚改優先政策，所有購房者都以普通購房者資格參與搖號，置業顧問透露，項目目前意向客戶為1000多組。

“中心城區兩江環抱區”由府河、南河、飲馬河和西郊河合圍而成，包括少城、皇城及大城核心區，未來將成為“中優”政策的先行區、起步區、示范區。

2017年11月16日，成都正式發布的《成都市商品住房購房登記規則指引》明確規定：商品住房項目位于“兩江環抱”區域內的，統一執行公證搖號排序選房規定；商品住房項目位于“兩江環抱”區域外的，支持棚改貨幣化安置住戶優先搖號、優先選房。

兩江環抱區域內的棚改戶不能優先購買。

（來源：樓市大嘴巴，原創：掰掰，歡迎關注原作者）

拓展知識：

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屬于互聯網行業吧，具體的話是搞房產、家居、裝修、金融……這塊兒的。

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