前沿拓展：

成都搜房網(wǎng)新房網(wǎng)

律政公證處：成都市**西路105號(hào)少成大廈5F；

國(guó)力公證處：成都市金屬大廈7F（**商場(chǎng)對(duì)面）；

市公證處：成都市東城根下街35號(hào)；

蜀都公證處：后子門28號(hào)房地產(chǎn)交易中心4樓；

青羊區(qū)公證處：江漢路222號(hào)；

錦江區(qū)公證處：書院南街41號(hào)；

武侯區(qū)公證處：高升橋東路16號(hào)；

成華區(qū)公證處:一環(huán)路東三段48號(hào)2F；

高新區(qū)公證處：紫荊西路27號(hào)平樓；

金牛區(qū)公證處：****旁邊；

四川中大公證處：成都市大墻東街152號(hào)天涯大廈3樓；

注：本文轉(zhuǎn)自“樓市大嘴巴”。

2018年成都樓市可以說(shuō)相當(dāng)熱鬧，不僅表現(xiàn)在頻繁的政策調(diào)控和多變的市場(chǎng)上，還表現(xiàn)在開盤節(jié)奏上。

據(jù)房協(xié)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，成都2018年全年開盤次數(shù)達(dá)736次，平均每天有兩個(gè)項(xiàng)目開盤，但這種熱鬧延續(xù)到現(xiàn)在，似乎和傳統(tǒng)主城區(qū)關(guān)系不大，更不用說(shuō)一環(huán)——目前成都一環(huán)內(nèi)幾乎沒有新房，龍湖上城是一環(huán)唯一一個(gè)開盤項(xiàng)目。

不過(guò)2019年剛開頭，位于成都一環(huán)，青羊區(qū)大安東路1號(hào)的遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館本周或許就會(huì)開盤。

據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館本批次將推出項(xiàng)目的全部住宅房源，共351套，有110㎡、126㎡套三，143㎡、144㎡、169㎡套四5個(gè)戶型，精裝交付，預(yù)計(jì)單價(jià)在2.2萬(wàn)/㎡左右，2020年下半年交房。

“豪宅”變改善

遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館整個(gè)項(xiàng)目占地約29畝，住宅共5棟，其中4、5棟是還建房，靠近地塊靠西端頭的商業(yè)，1、2、3棟是出售的商品房，共351套房源。這三棟樓樓間距大于15米，小區(qū)綠化率30%，除了一些基礎(chǔ)的娛樂(lè)設(shè)施，還有塑膠跑道。

1、2棟均為110平、144平的2T4戶 ；

3棟為126平、143平、168平的2T3戶。

每棟樓共33層，其中1樓為架空層，車位比例1:1.6。另有一棟商業(yè)建筑，1-3樓為開發(fā)商自持的社區(qū)底商，4-6樓為社區(qū)活動(dòng)中心。

項(xiàng)目開發(fā)商遠(yuǎn)洋在成都最有影響力的是遠(yuǎn)洋太古里，作為純住宅項(xiàng)目，遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館還是第一個(gè)。

“萬(wàn)和公館”本來(lái)是遠(yuǎn)洋產(chǎn)品線中的高端系列，在北京和大連等城市都有落地項(xiàng)目。其中北京遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館更是北京的一線頂級(jí)豪宅，目前售價(jià)為10萬(wàn)元/平方米，大連遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館售價(jià)也在2.4萬(wàn)元/平方米左右。

據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，成都遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館一開始的**是北京遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館那樣的豪宅，但后來(lái)“審時(shí)度勢(shì)”之后做了調(diào)整。

這種調(diào)整是明智的。

我們實(shí)地走訪后發(fā)現(xiàn)，想做豪宅，萬(wàn)和公館的確缺乏外在條件的支撐。除了項(xiàng)目地塊小、還建房和商品房處于同一地塊，容積率4.0等硬件問(wèn)題，項(xiàng)目周邊還有比較多的老破小，同樣阻礙了“豪宅”的發(fā)展。

但就算拋開萬(wàn)和公館本身的豪宅基因，只把它當(dāng)做一個(gè)一環(huán)的改善項(xiàng)目看，結(jié)合它的位置價(jià)格和產(chǎn)品本身，又會(huì)發(fā)現(xiàn)，這仍然是一個(gè)尷尬和充滿矛盾的項(xiàng)目。

配套齊全，但略有尷尬

萬(wàn)和公館位于青羊區(qū)紅星路和大安東路交匯處，挨著府河，各種配套可以說(shuō)相當(dāng)成熟。

項(xiàng)目緊鄰紅星路這條南北大動(dòng)脈，開車出行非常方便，但由于紅星路禁左，項(xiàng)目門口又有下穿和各種橋，因此如果是從紅星路到項(xiàng)目，會(huì)比較繞。項(xiàng)目門口的大安東路會(huì)有噪音影響，尤其對(duì)2棟的110平方米E2戶型影響最大。

△沿紅星路開車到項(xiàng)目線路圖（就是不走直線）

△項(xiàng)目門口下穿通道

如果想從紅星路步行到這個(gè)項(xiàng)目，就更有一種“可望不可即”的感覺了。我繞著項(xiàng)目走了一圈，幾次看見項(xiàng)目就在眼前，但就是無(wú)法靠近。

公共交通方面，項(xiàng)目門口華星路上就有公交站，雖然公交線路不多，但環(huán)形線127路幾乎可以繞內(nèi)環(huán)一周，且與地鐵2/3/4號(hào)線無(wú)縫對(duì)接；從項(xiàng)目出發(fā)步行400米左右（需跨過(guò)紅星橋）可到達(dá)地鐵3號(hào)線紅星橋站。

商業(yè)方面，項(xiàng)目一條河之隔有恒大曹家巷廣場(chǎng)、世茂玉錦灣等商業(yè)，已經(jīng)可以滿足日常需求；稍遠(yuǎn)一點(diǎn)，遠(yuǎn)洋太古里、春熙路、新世界/茂業(yè)百貨/蘇寧、339、**廣場(chǎng)、文殊院文化街區(qū)等都在項(xiàng)目五公里范圍內(nèi)；據(jù)項(xiàng)目職業(yè)顧問(wèn)介紹，項(xiàng)目本身還帶有小體量的社區(qū)底商。

生態(tài)資源方面，項(xiàng)目前就是府河，河道兩邊目前正在升級(jí)打造中；再遠(yuǎn)一點(diǎn)有成華公園和活水公園。

從上面的描述看，萬(wàn)和公館享盡了一環(huán)紅利，但同時(shí)，內(nèi)環(huán)的另一面同樣也真切地影響著萬(wàn)和公館。這是矛盾之一。

項(xiàng)目背后，是一排排低矮的老舊建筑，比較破敗，狹窄的街道擠滿了各種小商販的車和私家車，以及各種外擺攤位；半空中掛滿了凌亂的電線。

教育方面，據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，項(xiàng)目可以正讀省機(jī)關(guān)幼兒園、成都市獅馬路雙語(yǔ)實(shí)驗(yàn)幼兒園，以及新華路小學(xué)。初中及以上的教育則需要搖號(hào)，有四中、九中、十一中、列五等學(xué)校可以搖。

此外，項(xiàng)目一公里范圍內(nèi)有第一**醫(yī)院和第二**醫(yī)院，遠(yuǎn)點(diǎn)的還有青羊婦幼保健院等醫(yī)療資源。

除了實(shí)地見聞，萬(wàn)和公館在區(qū)域方面還面臨一個(gè)小小的尷尬，雖然身處成都內(nèi)環(huán)，但卻屬于青羊區(qū)邊緣。

成都人熟稔的常識(shí)是，青羊區(qū)是全成都教育資源最豐富的區(qū)域之一，尤其小學(xué)資源，“五朵金花”中的泡桐樹小學(xué)和成都市實(shí)驗(yàn)小學(xué)都在青羊區(qū)，但由于沒能身處青羊區(qū)腹地，萬(wàn)和公館能享受到教育紅利并不明顯。

項(xiàng)目所在地和背后那片區(qū)域由于身處青羊區(qū)和錦江區(qū)交界處，在區(qū)域規(guī)劃中也容易邊緣化，很像是被遺忘的角落。

看河景優(yōu)勢(shì)和戶型缺陷共存

和現(xiàn)在市面上的改善產(chǎn)品盡量把戶型做到中規(guī)中矩不同，萬(wàn)和公館除了不是板式結(jié)構(gòu)外，每個(gè)戶型幾乎還都存在一些缺陷，比較考驗(yàn)購(gòu)房者的抉擇能力。

項(xiàng)目特色是所有戶型都看河景，有尺度較大的陽(yáng)臺(tái)和餐客廳，最小的陽(yáng)臺(tái)都有6米*1.8米，但相應(yīng)的，臥室空間就會(huì)被壓縮。

而為了做到戶戶看河景，項(xiàng)目所有戶型客廳因此都朝北，一些臥室倒因此能獲得較好的光照，雖然說(shuō)中間的取舍取決于購(gòu)房者自身，但這的確是一個(gè)較為明顯的缺陷。

退而求其次做改善，但卻不具備改善項(xiàng)目應(yīng)有的素質(zhì)，比如，舒適、均好，這是矛盾之二。

△169㎡A1戶型，三衛(wèi)雙套房雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，南北通透。

問(wèn)題出在廚房旁邊那個(gè)“孤兒般”的臥室，本身沒有衛(wèi)生間，要么多走幾步和門口的臥室共用衛(wèi)生間，要么就近選擇衛(wèi)生間，但這會(huì)破壞另一個(gè)臥室的私密性。

左側(cè)臥室的衛(wèi)生間，如果沒有一道墻隔斷，那么就會(huì)是正對(duì)餐廳和廚房。↑

△126㎡A2戶型 ，進(jìn)深較深，達(dá)到8.1米，由于客廳和一個(gè)臥室共用陽(yáng)臺(tái)，如果按照4米的實(shí)際采光面算，兩者之比達(dá)到2:1，因此餐廳的采光會(huì)比較差。

左上角臥室采光面較小，僅靠角落的一個(gè)飄窗。最大的問(wèn)題是，整個(gè)廚房沒有自然采光，開窗面對(duì)廚房的主臥衛(wèi)生間因此也相當(dāng)于沒有采光。↑

△143㎡A3戶型，這算是均衡性最好的戶型了。

陽(yáng)臺(tái)尺度大，可以做到南北通透，左側(cè)兩個(gè)臥室的私密性較好，關(guān)上門幾乎都不會(huì)受到客廳影響。客廳正對(duì)的臥室會(huì)受到一些影響。

右下會(huì)客廳距離衛(wèi)生間較遠(yuǎn)。↑

△144㎡ E1戶型，這個(gè)戶型有兩個(gè)比較奇怪的設(shè)計(jì)。

第一是廚房較長(zhǎng)，5.1米，其中還有1.5米是浪費(fèi)空間，采光會(huì)差一些。

第二是書房采光靠的是生活陽(yáng)臺(tái)。

左下角的臥室相對(duì)孤立，距離衛(wèi)生間較遠(yuǎn)。↑

△110㎡E2戶型，客廳和一個(gè)臥室共用陽(yáng)臺(tái)，這個(gè)臥室面寬只有2.8米，房間尺度不會(huì)太舒展。

廚房沒有自然采光也是比較奇葩的。

1號(hào)樓的這個(gè)戶型距離道路最近，受噪音影響最大。↑

項(xiàng)目是精裝交付，就樣板間來(lái)看，4000元的裝修價(jià)基本上……只能說(shuō)，不算太坑。

新風(fēng)、地暖、**空調(diào)三大件都有，且采用全屋智能系統(tǒng)，電動(dòng)窗簾滑軌都是安裝好的，還有凈水器、智能馬桶等。

其余沒有什么特別亮點(diǎn)，可以看一下視頻感受。

△遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館裝修清單

綜合來(lái)看

如果看中的是一環(huán)這個(gè)區(qū)域，那么遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館2.2萬(wàn)元/平方米的均價(jià)是有優(yōu)勢(shì)的，對(duì)面世茂玉錦灣的二手房目前在3萬(wàn)元/平方米左右。

另?yè)?jù)置業(yè)顧問(wèn)稱，項(xiàng)目所在地塊是遠(yuǎn)洋集團(tuán)在2017年10月份左右收購(gòu)獲得，收購(gòu)樓面價(jià)為14000元/㎡（盡管該地塊2016年2月首次拍賣時(shí)的成交樓面價(jià)僅6040元/㎡），從成本上看，2.2萬(wàn)元/㎡的定價(jià)也還算比較良心。

但萬(wàn)和公館的舒適性是比較差的，以其在一環(huán)的這個(gè)位置和價(jià)格結(jié)合看，或許不應(yīng)該對(duì)它抱有太高的要求，而入門戶型240萬(wàn)左右的總價(jià)，和其他區(qū)域比起來(lái)，真的可以說(shuō)是很有性價(jià)比了。

值得注意的是，因?yàn)槲挥趦山h(huán)抱區(qū)域，此次遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館搖號(hào)沒有剛需棚改優(yōu)先政策，所有購(gòu)房者都以普通購(gòu)房者資格參與搖號(hào)，置業(yè)顧問(wèn)透露，項(xiàng)目目前意向客戶為1000多組。

“中心城區(qū)兩江環(huán)抱區(qū)”由府河、南河、飲馬河和西郊河合圍而成，包括少城、皇城及大城核心區(qū)，未來(lái)將成為“中優(yōu)”政策的先行區(qū)、起步區(qū)、示范區(qū)。

2017年11月16日，成都正式發(fā)布的《成都市商品住房購(gòu)房登記規(guī)則指引》明確規(guī)定：商品住房項(xiàng)目位于“兩江環(huán)抱”區(qū)域內(nèi)的，統(tǒng)一執(zhí)行公證搖號(hào)排序選房規(guī)定；商品住房項(xiàng)目位于“兩江環(huán)抱”區(qū)域外的，支持棚改貨幣化安置住戶優(yōu)先搖號(hào)、優(yōu)先選房。

兩江環(huán)抱區(qū)域內(nèi)的棚改戶不能優(yōu)先購(gòu)買。

（來(lái)源：樓市大嘴巴，原創(chuàng)：掰掰，歡迎關(guān)注原作者）

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