上海房價多少錢一平方(1998年上海房價多少錢一平方)
前沿拓展：
上海房價多少錢一平方
根據去年（2011年）的交易記錄，上海市住房均價35368元/㎡
上海樓市。徐凡淋/攝
徐凡淋/發自上海
上海二手房連續三個月成交量呈降溫態勢，掛牌量劇增，總價1000萬~1700萬元二手房成降價主力房源。
11月8日，在市場走訪中，多名房產中介經理向記者透露：“跟進房源時明顯感覺，上海二手房掛牌量對比往年多了很多，因‘打新熱’的興起，‘賣舊買新’的群體和自己企業或公司急需**的業主，出售房源占比達80%”。
根據上海鏈家研究院的**數據，10月份上海全市共成交二手房1.6萬套，環比9月下降11%，同比增長25%；成交金額539億元，環比下降11%，同比增長33%；套均總價327萬元/套，環比下降1%，同比增長6%；成交均價39567元/平方米，環比持平，同比增長4%。
記者根據多個機構數據整理，上海二手房成交量7月達成交小高峰1.97萬套后，8月以來已連續三個月回落，其中，8月二手房成交量1.95萬套，9月成交量1.81萬套，10月成交量1.6萬套，成交量呈逐月下降走勢，且降幅加大。
二手房在實際成交中，上海中原地產市場分析師盧文曦表示，“老破小”與“老大舊”成降價主力，“老破小”價格普遍降幅5%~8%，部分品質較差房源降幅達10%，總價1000萬~2000萬元價位的房源出售較難，尤其20多年樓齡的“老大舊”房源降幅加大，只有高品質次新房小區價格松動較小。
“二手房成交量低很重要的原因是新房供應量加大，與二手房形成直接競爭，當新房入圍分越來越低，二手房失去了競爭力，成交量減少，價格下滑已經勢不可擋”。對于第四季度二手房市場，盧文曦認為未來一段時間市場可能兩極分化，品質相對好的房源抗跌，郊區品質差的“老破小”跌幅較大，短期內逆轉的可能不大，12月可能有翹尾行情，但震蕩下行的可能較大。
“打新熱”直接抑制二手房市場
不斷加速供應的新房市場，直接分流二手房購房需求。
“幾百萬元的房子不降價幾十萬元，根本賣不動”。上海虹口區一房產中介對記者直言：“上海新房上市的節奏和步伐之快讓人應接不暇，每個月都有上萬套新房上市，‘打新熱’的興起，直接抑制了二手房市場”。
回顧今年上海共推出6批次新建商品房，記者初步統計共供應69844套新房，6月開始陸續推出5批次房源，每批次上萬套，已有超5萬套房源入市，市區新盤與遠郊盤布局合理，涵蓋上海各大區域。
新房市場較快的供應節奏和頻次，加上新房認籌入圍分不斷降低，部分近郊和遠郊樓盤已不用積分，這直接分流購房需求，部分原本打算買二手房的購房者，轉向新房市場。
“現在很多房東拋售老房子，要么急于套現，要么急著去市區‘打新’”。上海虹口區一房產中介經理表示，高積分的房東很多，覺得房子老了，面積小了，下決心置換，掛牌量增多。
在“打新熱”背后，一方面部分區域二手房單價高，另一方面二手房購房首付比例較高也是大多數人選擇買新房的原因之一。
鏈家地產上海虹口區一門店經理告訴記者，去年開始二手房貸款執行“三價就低”政策后，購買二手房對首付資金的要求明顯提高，首套購房者要準備50%~60%購房款，二套購房者要準備80%~90%的首付款，由于貸款評估價普遍比合同價低，能貸款的額度減少，買新房則不需要這么高的比例。
以合同價500萬元二手房為例，“三價就低”銀行評估價為65%~70%，約350萬元，按最低評估價350萬元申請貸款，可貸額度約120萬元，實際首付比例約380萬元，為合同價500萬元的76%，即便二手房放款提速后，不論剛需或剛改都會分流大量購房客轉向新房市場。
“房東的心態是有人要就賣”。上述門店店長表示，目前二手房的現狀是供大于求，從9月份開始上海市場二手房源掛牌量就增加了不少，但是買房客并沒有明顯增加，部分區域掛牌價格虛高的二手房溢價空間加大，虛高房源普遍降幅在5%~10%左右，有些急售房源降幅在10%以上。
總價千萬元二手房降幅加大
“老破小”和千萬元級老房成降價主力。
以上海閔行區梅隴板塊高興花園為例，由于附近閔行實驗景城校區、莘松中學等較強的教育資源，樓市高峰時該小區售價達9萬元/平方米。現在，太平洋房產一名房產經理表示，高興花園由于戶型小，樓齡老舊，在附近小區中降幅最大，目前成交價在6.5萬元左右，降幅2萬~3萬元/平方米。
同屬梅隴板塊2007年左右的次新房小區春城、景城、萬科假日花園，價格普遍下降1萬多元/平方米，實際成交價為7萬元/平方米，高峰期則同樣超9萬元/平方米。
對于市場的“打新熱”，萬冠豪宅房產何經理告訴記者，“我好幾個客戶去買閔行顓橋的新房紫薇花園了，那里離地鐵站近，60分以上積分就可以”。
二手房的降價潮正從中環蔓延到中心城區，以中心城區虹口為例，長期在虹口從事房產交易的國堃房產范店長告訴記者，市中心“老破小”的下滑幅度相對較小，300萬~400萬元的老舊一房一廳，兩房一廳，面積40~50平方米的樓梯房或電梯一房，這種房源很受剛需歡迎，買的人較多，下滑幅度不大。
“1000多萬元的二手剛需改善住房，降幅較大”。主力降價房源為1000萬~1700萬元之間的房源，建造時間2000年左右，面積較大的“老大舊”房源。
其中，虹口區魯迅公園附近一套145平方米的次新房帶車位總價1080萬元，單價7.4萬元，低于市場價200萬元。上述房產中介范店長表示該小區此前成交房源均在8.3萬元/平方米以上，平均成交均價9萬元/平方米，目前降幅較大。
“上海**后房價一直處于穩定狀態，上浮不多，現在又跌回上浮前的價格了”。上述門店店長表示，6~7月能賣1500萬元的房子，現在1400萬元，普遍降幅50萬~100萬元。
對于千萬級房源降價且出售難，范店長認為是人們求穩的心態，這類價位的房源可選擇的空間大。
上海中原地產市場分析師盧文曦也認為，總價1000萬~2000萬元價位的房源比較尷尬，購買千萬元房子的購房者普遍對房屋品質要求較高，要求地段好，面積大，樓齡20年左右的“老舊大”房源，很難同時滿足地段和面積的要求。目前市場總價超1300萬元的新房選擇較多，總價超1500萬元的新房選擇空間更大，買家放棄二手房去買新房的可能較大，導致這類房源出售難。
“連續5個月以來上海新房市場供應量大增，購房者可選擇面拓寬，對二手房市場造成沖擊，其次，國慶假期因素也是導致成交量走低的因素之一”。
對于近期上海樓市，同策研究院資深分析師肖云祥表示，目前購房者對宏觀經濟、房地產市場趨勢、自身收入等預期下降，對未來市場信心不足造成觀望情緒濃重，預計四季度二手房市場會有一小波走高趨勢，但同比不及往年，今年上海土地供應量較大，未來1年多時間里新房供應仍然會較大，將分散市場需求，二手房市場或將繼續承壓。
拓展知識：
上海房價多少錢一平方
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