前沿拓展：

南京卡地亞專柜在哪里

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作者：黑天鵝

南京新街口的東北角，曾經(jīng)像是一個(gè)魔咒。

前前后后有十幾位浙江、廣東服裝老板都曾在新街口東北角的時(shí)代廣場(chǎng)（南京德基的前身），虧得血本無歸；

據(jù)說，當(dāng)時(shí)因?yàn)闀r(shí)代廣場(chǎng)很冷清，高管曾暗里地聘請(qǐng)新百原來的老總戴明紅出馬，但最終還是沒能使時(shí)代廣場(chǎng)發(fā)展起來。

李嘉誠(chéng)，這輩子幾乎沒投資失敗過，卻在這兒折了戟。

他的百佳經(jīng)營(yíng)不到1年半，就宣布閉市休業(yè)……

他只能連連搖頭，嘆氣：扶不起的阿斗。

然而，神秘低調(diào)的吳鐵軍，卻讓南京德基廣場(chǎng)，開啟了新街口商圈最大之變局。

過去十余年間，德基廣場(chǎng)，如同狂奔的黑馬，一舉掃除新街口東北角的商業(yè)陰霾。

作為后起之秀，知名度雖不及南京新百、**商場(chǎng)和金鷹國(guó)際，但銷售額實(shí)則為四家之最，吸金能力極為強(qiáng)勁。

來源：公開數(shù)據(jù)

制圖：獨(dú)角Mall

德基廣場(chǎng)不僅越過了左鄰右里，在全國(guó)的購物中心里也是個(gè)耀眼的存在。

2019年，德基廣場(chǎng)的銷售額達(dá)122.4億元，以同比22%的增長(zhǎng)，領(lǐng)跑南京第一，力壓深圳萬象城（90億元），成為全國(guó)最**的單體購物中心！

來源：聯(lián)商網(wǎng)、公開數(shù)據(jù)

制圖：獨(dú)角Mall

小mall于10月7日，來到了南京德基，看到了LV、Chanel、Cartier等奢侈品的門口排隊(duì)，感受到了人氣。

南京德基，到底做對(duì)了什么，才會(huì)這么牛？憑什么吊打北上廣深？

能給其他商場(chǎng)，帶來什么樣的年末沖刺秘籍？

先天優(yōu)勢(shì)：實(shí)力派玩家

位于中華第一商圈

人均社消額全國(guó)第一

01

連結(jié)亞洲最大地鐵站：新街口

客流量近200萬人次

車公廟，是小mall眼里，深圳最大的地鐵交換站。

然而來到南京的新街口地鐵站，才發(fā)現(xiàn)，是小巫見大巫了，出口漸欲迷人眼。

24個(gè)出入口，360度無**角，都是出入口。一層走到底，上一層、下一層還有出入口。

“世界上最遙遠(yuǎn)的距離是，你在新街口這頭，而我在新街口那頭。”

新街口商圈內(nèi)已開業(yè)的購物中心、**百貨項(xiàng)目共16個(gè)，為南京商業(yè)項(xiàng)目密集度最高的商圈，工作日/節(jié)假日去重客流均近200萬人次。

來源：商業(yè)地產(chǎn)、公開數(shù)據(jù)

制圖：獨(dú)角Mall

截止2020年，新街口商圈的零售業(yè)績(jī)已突破400億大關(guān)！位居全國(guó)商圈之首！

有人說，新街口，“天圓地方，風(fēng)水寶地”。大概也是人丁興旺的原因之一。

“不到德基心不甘，到了德基心才寬”，新街口是南京核心商圈，德基廣場(chǎng)是核心中的核心。

02

客群輻射廣：江蘇、安徽的土豪

支撐德基廣場(chǎng)銷售的直接推手

購買奢侈品的，多是土豪在買買買。

南京的區(qū)域優(yōu)勢(shì)在于輻射江蘇、安徽兩省，特別是安徽沿江經(jīng)濟(jì)帶，安徽地區(qū)高端商場(chǎng)以及奢侈品牌覆蓋率較低。

《新財(cái)富》雜志2020年公布的“500富人榜”，富豪數(shù)量TOP10的省份中，江蘇、安徽分別位列第5位、第9位，上榜者人均財(cái)富183.3億元、160.9億元。

來源：新財(cái)富

因此，由江蘇、安徽的土豪們推起德基廣場(chǎng)的銷售，不足為奇。

隨機(jī)詢問的陳女士，就是來自安徽濱湖區(qū)：“我過來南京玩呀，順便過來排個(gè)隊(duì)，買幾個(gè)包。”

說著，她就加入了LV的長(zhǎng)隊(duì)。

從富人群體延伸至普羅大眾，也能發(fā)現(xiàn)南京商業(yè)的強(qiáng)消費(fèi)吸附力。

據(jù)南京市統(tǒng)計(jì)局披露，2019年南京的社會(huì)消費(fèi)品零售總額6135.74億元。而人均社消額全國(guó)第一，為7.27萬元。

后天努力：上進(jìn)派玩家

超95%一線奢侈品牌、首店效應(yīng)

招商團(tuán)隊(duì)：年輕化、輻射全國(guó)

01

大眾品牌+高奢品牌

2019年引入15家首店

首先，德基是南京奢侈品牌最集中的商場(chǎng)，同時(shí)相對(duì)于北京、上海等一線城市而言，其國(guó)際一線品牌的集中度更高。

吳鐵軍接手時(shí)代廣場(chǎng)（德基廣場(chǎng)的前身）時(shí)，新街口這片商業(yè)區(qū)中奢侈品商場(chǎng)還是一片空白，即使是以高端和精品為主營(yíng)方向的金鷹國(guó)際也不夠國(guó)際化。

德基便填補(bǔ)了這個(gè)空缺，**于高端商業(yè)的高端綜合中心。

據(jù)公開資料，目前，超95%一線奢侈大牌均已進(jìn)駐德基廣場(chǎng)。

來源：商業(yè)地產(chǎn)

香奈兒、普拉達(dá)、古馳、路易威登和愛馬仕等奢侈品，分別在北京、上海、南京的分布情況：

來源：聯(lián)商網(wǎng)、公開數(shù)據(jù)

制圖：獨(dú)角Mall

北京、上海的區(qū)塊分流明顯。而南京，幾乎都囊括在德基廣場(chǎng)。

其次，相比廣州太古匯、深圳萬象城的高冷，南京德基，顯得多了幾分親和力。

身為奢侈品商場(chǎng)，德基廣場(chǎng)卻能滿足各個(gè)階層的各種需要。

小mall觀察到商場(chǎng)的人群里，不僅有排隊(duì)買LV的成功人士、寶媽，也有稚氣未脫的年輕人、走在時(shí)尚前沿的潮人。

連通地鐵的B1地下層是網(wǎng)紅餐飲云集的入口，有喜茶、%Abrabica咖啡、必勝客、桃園眷村、西樹泡芙等網(wǎng)紅品牌。

網(wǎng)紅蛋糕店LADY M，當(dāng)仁不讓地排起了長(zhǎng)隊(duì)。

進(jìn)入主廳，有HM、ZARA等快消時(shí)尚品牌，也有屈臣氏、SEPHORA等美妝**店。

不單單以高奢撐起銷量，還利用品牌差異化，客群錯(cuò)峰，吸引不同的客群。

隨處可見，擺放著的藝術(shù)品。

最后，注重首店效應(yīng)。

2019年，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，南京德基引入首店15家，占32.6%。

來源：聯(lián)商網(wǎng)、**息

制圖：獨(dú)角Mall

通過首店效應(yīng)，自帶流量的標(biāo)簽，蜂擁而至的人潮，給了大牌們非去不可的理由。

02

招商團(tuán)隊(duì)年輕化、輻射全國(guó)

會(huì)員服務(wù)周到

據(jù)業(yè)內(nèi)人士姚先生說：“招商團(tuán)隊(duì)年輕，并且輻射全國(guó)各地的資源。這在南京本地其他項(xiàng)目的招商團(tuán)隊(duì)里不多見。”

德基有一個(gè)它們自己的APP，里面的會(huì)員服務(wù)確實(shí)很豐富：無論是下雨天需要的雨傘，還是手機(jī)沒電時(shí)的充電寶，都有顯示還剩的數(shù)額。

親身體驗(yàn)德基會(huì)員服務(wù)的朱公子說：“會(huì)員服務(wù)很貼心，而且儲(chǔ)藏柜旁邊會(huì)擺放茶水、點(diǎn)心。有問題向他們咨詢，他們也都很耐心。”

瑕不掩瑜

總體而言，還是“優(yōu)等生”

能給其他商業(yè)，帶來什么沖刺范本？

南京德基，目前也有一些不得不解決的瓶頸：

1、奢侈大鋪動(dòng)不了，還有不少零售、餐飲等新玩家還在排隊(duì)，爭(zhēng)一席之位。

一期有6.5萬㎡，二期建筑面積為16萬㎡。

然而，奢侈大鋪動(dòng)不了，留給新玩家的機(jī)會(huì)少，三期仍在建設(shè)中。

新的零售、餐飲等品牌爭(zhēng)相想加入，只能排隊(duì)等候。

來源：商業(yè)薈

2、體驗(yàn)業(yè)態(tài)較少。

截至2018年9月，南京購物中心體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比僅27%，低于全國(guó)典型城市平均值47%。

而這些體驗(yàn)型業(yè)態(tài)，正是撩撥年輕人的有力武器，在這方面還是慢了半拍。

3、擴(kuò)張緩慢。

德基目前只有南京一家，南京仙林、徐州德基仍在建設(shè)中。

來源：商業(yè)薈

能提供給其他商場(chǎng)的年末業(yè)績(jī)沖擊法寶：

1、在保持高奢業(yè)態(tài)的同時(shí)，引入大眾、首店業(yè)態(tài)，吸引錯(cuò)峰客群。

得首店者，得人氣。

首店，是商場(chǎng)同質(zhì)化、疲軟化競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下的一劑**。

可以引入國(guó)內(nèi)外未見的知名品牌，或者將現(xiàn)有口碑好的品牌進(jìn)行調(diào)整升級(jí)，成為品牌旗艦店、概念店。

2、招商團(tuán)隊(duì)輻射全國(guó)，注重消費(fèi)型體驗(yàn)。

首先，年輕化的招商團(tuán)隊(duì)，更懂得“千禧一代”“Z世代”的偏好。

據(jù)2019年發(fā)布的《Z世代消費(fèi)力**》顯示，**Z世代人群最龐大，共計(jì)1.49億人，到2020年Z世代將占據(jù)整體消費(fèi)力的40%。

社交營(yíng)銷、體驗(yàn)業(yè)態(tài)更能吸引他們的注意力。

其次，外地招商，能從北上廣深等城市中，收攏全國(guó)優(yōu)質(zhì)資源。

3、發(fā)展完善會(huì)員制，從積分、服務(wù)各方面獲得口碑。

通過會(huì)員制的情感營(yíng)銷等手段、針對(duì)**措施，提升對(duì)消費(fèi)人群的持續(xù)吸引力。

上帝創(chuàng)世用了七日，而南京德基14年創(chuàng)世紀(jì)！

距離2020年收官只剩2個(gè)多月了，希望這份“優(yōu)等生的作業(yè)”來得不算晚。

期待各商場(chǎng)們決戰(zhàn)最后一季度，爭(zhēng)取早日，業(yè)績(jī)吊打南京德基！

你看好南京德基嗎？

你覺得今年，誰能超越南京德基業(yè)績(jī)呢？

歡迎留言評(píng)論哦~

拓展知識(shí)：

南京卡地亞專柜在哪里

是**。
有官方授權(quán)證書，卡地亞的手表已經(jīng)遍布各大城市專柜。可以把表拿去鑒定中心做鑒定。
能在專柜上出售的絕對(duì)是**。