前沿拓展：

東莞住房公積金

法律分析：東莞住房公積金貸款起貸額度為5萬元。職工個人繳存住房公積金的，貸款最高額度為50萬元;夫妻雙方繳存住房公積金的，貸款最高額度為80萬元。
夫妻雙方正常繳滿6個月的，分別計算借款人、配偶在不超過50萬元個人最高貸款限額的可貸額度，家庭最終可貸額度=借款人可貸額度+配偶可貸額度且不超過80萬;配偶未繳滿6個月但正常繳存的或不屬于正常繳存的，其可貸額度不予計算且家庭最終可貸額度不超過50萬;配偶未繳滿6個月但正常繳存的，其繳存基數納入家庭收入計算供收比。外籍及港澳臺籍繳存職工不能以配偶名義參與計算可貸額度，正常繳存的，其繳存基數可納入家庭收入計算供收比。
職工個人公積金貸款可貸額度Y=個人公積金賬戶余額B(繳存時間系數T+收入調節系數I)流動性調節系數L。
流動性調節系數：是根據公積金滿足職工資金使用需求能力的不同情況制定的貸款額度調節參數。我中心官方網站按月(每月終了后次月)向社會公布住房公積金個貸率。當資金流動性發生變化且個貸率連續3個月保持在同一區間時，中心將及時向社會公布，并于公布之日次月起執行相應的流動性調節系數。借款人可貸額度套用的流動性調節系數，以向市住房公積金管理中心業務系統遞交貸款申請登記時所對應的流動性調節系數為準。
法律依據：《住房公積金管理條例》
第九條 住房公積金管理委員會在住房公積金管理方面履行下列職責：(一)依據有關法律、法規和政策，制定和調整住房公積金的具體管理措施，并監督實施;(二)根據本條例第十八條的規定，擬訂住房公積金的具體繳存比例;(三)確定住房公積金的最高貸款額度;(四)審批住房公積金歸集、使用計劃;(五)審議住房公積金增值收益分配方案;(六)審批住房公積金歸集、使用計劃執行情況的報告。
第十條 直轄市和省、自治區****所在地的市以及其他設區的市(地、州、盟)應當按照精簡、效能的原則，設立一個住房公積金管理中心，負責住房公積金的管理運作。縣(市)不設立住房公積金管理中心。前款規定的住房公積金管理中心可以在有條件的縣(市)設立分支機構。住房公積金管理中心與其分支機構應當實行統一的規章制度，進行統一核算。住房公積金管理中心是直屬城市****的不以營利為目的的**的事業單位。

東莞公積金貸款又有新變化。2月25日，市**網站公布了《東莞市住房公積金個人住房貸款管理辦法》（以下簡稱《辦法》），新規將從3月1起執行?！掇k法》對商轉公貸款的政策進行完善，明確繳存職工可將部分或全部商業貸款轉為公積金貸款。

《辦法》修改了最長貸款年限，將最長貸款年限統一規定為30年；可商轉組合貸；進一步放寬貸款申請人條件，壓縮審批時限，對裝配式建筑等三類情形給予上浮可調貸款，最高上浮20%。增加一個貸款限制條件，即計算還款能力的時候把家庭總債務同時考慮在內。

商轉公貸款政策優化

《辦法》對商轉公貸款政策進行了優化，明確職工可將部分或全部商業貸款轉為公積金貸款。這意味著商轉公貸款后可以形成組合貸款，不再要求必須為純公積金貸款。

東莞自2011年開始試行商轉公貸款。此前，東莞商轉公貸款的要求是必須轉為純公積金貸款。為了讓住房公積金在支持職工解決住房問題發揮更顯著的作用，市住房公積金管理中心在《辦法》的修訂中，對商轉公貸款政策實現了優化，為無法還清商貸與公積金貸款差額部分貸款余額的職工打開了申請公積金貸款的大門。這對早期不符合公積金貸款條件但現在可以申請商轉公的職工而言，同樣具有積極意義。

三種情況可上浮額度

為配合東莞創建裝配式建筑示范市，以及粵港澳大灣區一體化建設人才引進工作的政策需求，鼓勵和肯定長期為住房公積金制度作出貢獻的繳存職工，《辦法》規定，三種情況可可貸額度在計算公式計算額度的基礎上最高可上浮20%。

這三種情況分別是：一是購買裝配式住宅的繳存職工；二是本市認定的特色人才；三是申請貸款時往前推算已連續滿5年未提取公積金的繳存職工。

《辦法》規定，公積金貸款期限以年為單位，最短期限為1年，最長期限為30年。

新增防流動性風險措施

根據省住建廳有關文件規定，《辦法》新增了公積金預警和貸款輪候的規定，將有助于東莞控制公積金資金流動性風險。

《辦法》明確，當個貸率達到85%時，公積金中心應發出預警。當個貸率達到95%時，開始實施貸款輪候。

延伸閱讀：

《東莞市住房公積金個人住房貸款管理辦法》解讀

為何要修訂《貸款辦法》？

**的**以來，貫徹落實“房住不炒”的**決策部署，分類指導、因城施策的政策導向，對東莞住房公積金貸款管理提出新的要求，特別是粵港澳大灣區建設、全面對接深圳建設**特色社會主義先行示范區和東莞市建設廣東省制造業供給側結構性改革創新實驗區“三區”疊加的重大歷史機遇下，職工對住房公積金貸款的管理和需求將進入全新的階段，需要從政策、服務等方面及時謀劃，此次結合規范性文件管理要求進行政策和業務模式的重新梳理，修訂貸款辦法，將為住房公積金參與重大戰略部署和支持職工解決住房問題發揮更顯著的作用。

《貸款辦法》及配套的新版《東莞市住房公積金個人住房借款及擔保合同》主要變化及政策要點

（一）新增商轉公貸款順位抵押方式；

（二）新增可貸額度上浮情形；

（三）貸款最長年限統一設定為30年；

（四）新增等額本金還款方式；

（五）新增展期做法；

（六）取消提前還款期限變更的已還款時間限制；

（七）貸后連續停繳滿12個月將被收取違約金；

（八）購買再交易商品住房在辦妥過戶手續后應及時申請貸款；

（九）調整供收比核定方式。

主要變化相關問題解答

（一）問：為什么增加商轉公貸款順位抵押方式？

答：東莞自2011年試行商轉公貸款以來，商轉公的要求是必須轉為純公積金貸款，隨著房價持續攀升，群眾對增加商轉公貸款順位抵押方式的呼聲越來越高。結合此次《貸款辦法》修訂的外出調研，我們將商轉公貸款的政策和業務模式進行了全面優化。職工可將部分或全部商業貸款轉為公積金貸款，不再要求必須為純公積金貸款，這將為無法還清商貸與公積金貸款差額部分貸款余額的職工打開了申請公積金貸款的大門，對于早期不符合公積金貸款條件但現在可以申請商轉公的職工而言，具有現實意義。

（二）問：商轉公貸款順位抵押的申請方式和商轉公純公積金貸款的申請方式一樣嗎？

答：是一樣的。有先還后貸和以貸沖貸兩種方式，申請人可以根據自身情況，自愿選擇。但需要注意的是，組合貸款商貸部分不可以轉為公積金貸款，而職工家庭使用公積金貸款的次數最多只有兩次，因此商轉公貸款順位抵押的職工要把握好轉貸時機。

（三）問：符合什么條件時可貸額度可上??？

答：凡符合購買裝配式住宅、本市認定的特色人才或申請貸款時往前推算已連續滿5年未提取公積金任一情形，可貸額度可在計算公式計算額度的基礎上最高上浮20%。

（四）問：上浮額度有限制嗎？可否累加？

答：上浮后貸款額度不得超過《貸款辦法》第十條規定限額，且上浮額度不累加。

（五）問：是所有公積金貸款的最長年限都可申請30年嗎？有沒什么限制？

答：《貸款辦法》取消了原來只有購買首套住房且建筑面積在90平方米以下的一手房（含商轉公）才可申請最長貸款30年的限定條件。申請最長30年的貸款年限只需審核職工法定退休年齡和抵押房屋土地使用年限。

（六）問：在《貸款辦法》公布前已經申請了公積金貸款，但是當時只能貸20年，現在可以延長到30年嗎？

答：可以提出展期申請。在正常還款周期內，可申請延長貸款年限，但最長不超過30年、借款人法定退休后5年和抵押房屋土地使用年限。

（七）公積金貸款有幾種還款方式？

答：《貸款辦法》新增了等額本金還款方式，因此目前有等額本息和等額本金兩種還款方式。

（八）之前是等額本息還款方式，現在可以改為等額本金還款方式嗎？

答：暫不可以。借款合同一旦簽訂，暫不支持還款方式的變更。

（九）問：還款未滿12個月，可以申請提前還款嗎？

答：可以。目前申請提前還款時不再要求借款人至少已還款12個月。

（十）問：貸款后停繳公積金會有影響嗎？

答：凡繳存單位未辦理緩繳手續，或未因**亡、離（退）休、出境定居而注銷住房公積金賬戶的，貸款發放后借款人連續停繳住房公積金滿12個月，市住房公積金管理中心和貸款人將提前收回貸款或按借款合同約定貸款利率上浮30%計收違約金，直至重新依規正常繳存住房公積金滿6個月為止。

（十一）問：購買再交易商品住房在辦妥過戶手續后申請公積金貸款的，有沒時間限制？

答：購買再交易商品住房且房屋已過戶到買方名下的，應自不動產權屬證書發證之日起3個月內提出貸款申請。

（十二）問：目前有車貸等債務，會影響申請公積金貸款嗎？

答：會將該債務計入供收比。申請人家庭總債務月均還款額不能超過規定范圍，債務范圍包括向第三方提供的擔保。

（十三）問：家庭總債務月均還款額不能超過什么范圍？

答：家庭總債務月均還款額不能超過家庭收入（職工及其配偶繳存基數）的60%。

（十四）問：3月1日前已經提交資料，是執行舊的辦法還是新的辦法？

答：執行新辦法以向市住房公積金管理中心業務系統遞交貸款申請登記的日期為準。若3月1日前只是提交了資料，未向我中心業務系統遞交貸款申請登記的，3月1日起按新辦法執行。

【記者】吳擒虎

【作者】 吳擒虎

【來源】 南方報業傳媒集團南方+客戶端

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