前沿拓展：

鄭州市房管局房地產(chǎn)市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)交易管理中心存量房轉(zhuǎn)讓管理科科長(zhǎng)王征（中）、政策性住房管理科科長(zhǎng)樊立鵬（右）為讀者解答問(wèn)題。

□策劃地產(chǎn)事業(yè)部執(zhí)行大河報(bào)·大河客戶端孫煊哲實(shí)習(xí)生馮子雍文記者白周峰攝影新媒體支持孫貝李佩遙通訊員袁贏強(qiáng)張毅

近期，不少中介人員通過(guò)朋友圈、微信群等渠道發(fā)布消息：“趕緊買(mǎi)房，即日起買(mǎi)二手房交稅指導(dǎo)價(jià)每平方米整體上調(diào)1000元”“鄭州某小區(qū)公租房馬上轉(zhuǎn)變成商品房，每平方米7500元，比市場(chǎng)價(jià)低一半”“公租房租滿5年就可以買(mǎi)賣(mài)，低價(jià)轉(zhuǎn)讓”……對(duì)此，大河房管面對(duì)面邀請(qǐng)鄭州市房管局房地產(chǎn)市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)交易管理中心存量房轉(zhuǎn)讓管理科科長(zhǎng)王征、政策性住房管理科科長(zhǎng)樊立鵬進(jìn)行詳細(xì)解答。

二手房過(guò)戶交稅多交錢(qián)？

最近朋友圈很多中介人員稱(chēng)，現(xiàn)在買(mǎi)二手房，房管局的過(guò)戶交稅指導(dǎo)價(jià)整體每平方米上調(diào)1000元，不知真假？

答：房屋指導(dǎo)價(jià)由稅務(wù)部門(mén)出具，經(jīng)到稅務(wù)部門(mén)業(yè)務(wù)咨詢臺(tái)了解，對(duì)于房屋指導(dǎo)價(jià)數(shù)據(jù)整體每平方米上調(diào)1000元，不屬實(shí)。

公租房能轉(zhuǎn)商品房？

在很多群里，有中介在銷(xiāo)售西區(qū)某小區(qū)樓盤(pán)，稱(chēng)有一棟樓原本為公租房，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商正在走手續(xù)，轉(zhuǎn)變成商品房，并收取10萬(wàn)元的名額費(fèi)和房源鎖定金，單價(jià)僅為7500元/㎡左右，剛剛還領(lǐng)著我們?nèi)タ戳藰影彘g，請(qǐng)問(wèn)，如果小區(qū)某棟樓原本規(guī)劃是公租房，后期開(kāi)發(fā)商能轉(zhuǎn)變其用途性質(zhì)嗎？

答：經(jīng)了解，鄭州市目前無(wú)公租房轉(zhuǎn)商品房后上市交易的相關(guān)政策。

公租房5年后能賣(mài)？

最近有人在“低價(jià)銷(xiāo)售”公租房，說(shuō)住滿五年就可以進(jìn)行過(guò)戶了。公租房能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)嗎？

答：公共租賃住房是面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新進(jìn)就業(yè)無(wú)房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員出租的保障性住房。

鄭州市公共租賃住房只租不售，產(chǎn)權(quán)歸**所有。當(dāng)保障對(duì)象不再符合條件時(shí)須騰退所租的住房。目前鄭州市也沒(méi)有出臺(tái)居住五年可以購(gòu)買(mǎi)的政策。

直系親屬房產(chǎn)如何過(guò)戶?

我母親的住房想過(guò)戶給我，如何辦理呢？

答：直系親屬的房產(chǎn)過(guò)戶，一般分為兩種方式，贈(zèng)與或買(mǎi)賣(mài)。如果屬于你母親個(gè)人單獨(dú)所有的房產(chǎn)，首先可按贈(zèng)與方式，雙方當(dāng)事人網(wǎng)上預(yù)約后，持身份證、戶口本、房屋所有權(quán)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證等資料，到房屋交易、稅收、不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)合服務(wù)大廳，在輔導(dǎo)服務(wù)臺(tái)填寫(xiě)贈(zèng)與合同，然后到房屋交易、稅收、不動(dòng)產(chǎn)登記“一窗受理”窗口申請(qǐng)納稅、受理，待5個(gè)工作日后就可領(lǐng)取新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證；

其次可按買(mǎi)賣(mài)方式，需按照正常的存量房交易流程進(jìn)行：交易當(dāng)事人網(wǎng)上預(yù)約后，持房屋所有權(quán)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、買(mǎi)賣(mài)雙方及配偶的身份證、戶口本、婚姻證明等限購(gòu)資料到聯(lián)合服務(wù)大廳，進(jìn)行存量房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案（包含房源核驗(yàn)、購(gòu)房資格審核和交易資金結(jié)算監(jiān)管），然后到房屋交易、稅收、不動(dòng)產(chǎn)登記“一窗受理”窗口申請(qǐng)納稅、受理，待5個(gè)工作日后就可領(lǐng)取新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

外地戶口在鄭買(mǎi)房什么條件？

我是外地戶口,想在鄭州買(mǎi)房，想問(wèn)一下最新的限購(gòu)政策

答：非鄭州戶籍居民家庭在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)只能購(gòu)買(mǎi)一套住房，購(gòu)房人需提供近3年內(nèi)在本市連續(xù)24個(gè)月以上（含24個(gè)月）繳納的個(gè)人所得稅或者社會(huì)保險(xiǎn)證明，個(gè)人所得稅證明指稅務(wù)部門(mén)開(kāi)具的完稅憑證，社會(huì)保險(xiǎn)證明指加蓋有社會(huì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)繳費(fèi)信息查詢專(zhuān)用章的繳費(fèi)清單。

另外還需提供購(gòu)房人及家庭成員的身份證、戶口本、婚姻證明等資料，且購(gòu)房人3年內(nèi)在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)無(wú)住房贈(zèng)與行為。

公司購(gòu)房是否限購(gòu)？

我們公司想在鄭州購(gòu)買(mǎi)一套住房，用來(lái)辦公，請(qǐng)問(wèn)是否限購(gòu)？

答：在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，暫停向注冊(cè)時(shí)間不足3年的企業(yè)銷(xiāo)售住房（含新建商品住房和存量住房）。

另外，個(gè)體工商戶以個(gè)人名義開(kāi)展經(jīng)營(yíng)，其所繳納的個(gè)體工商戶所得稅，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為個(gè)人所得稅。也就是說(shuō)，個(gè)體工商戶符合條件的可以以個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)住房。

以個(gè)人名義注冊(cè)公司制公司的，其所繳納的稅費(fèi)不認(rèn)定為個(gè)人所得稅。

現(xiàn)役軍人、**能購(gòu)房嗎?

駐鄭部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役**可以購(gòu)房嗎？

答：根據(jù)政策要求，駐鄭部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役**在提供軍（警）身份證明和團(tuán)及以上單位出具的購(gòu)房家庭全部成員相關(guān)戶籍證明后，視同本市戶籍。本市戶籍在外地服兵役的，在提供相關(guān)證明后，視同本市戶籍居民。

兩年前買(mǎi)的房子現(xiàn)在能賣(mài)嗎?

如果是兩年前買(mǎi)的新建商品住房，但是最近才剛拿到不動(dòng)產(chǎn)證，可以出售嗎？

答：在鄭州市行政區(qū)域內(nèi)，2017年5月3日（含）之后購(gòu)買(mǎi)的住房，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)之日起不滿3年不得上市轉(zhuǎn)讓。

如果是在2017年5月3日（含）之前就已經(jīng)簽訂新建商品房購(gòu)買(mǎi)合同的住房，現(xiàn)在取得的不動(dòng)產(chǎn)證，可以出售。新建商品住房購(gòu)買(mǎi)時(shí)間以網(wǎng)簽合同時(shí)間為準(zhǔn)，存量住房購(gòu)買(mǎi)時(shí)間以網(wǎng)簽合同確認(rèn)時(shí)間為準(zhǔn)，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證時(shí)間以權(quán)證上載明的時(shí)間為準(zhǔn)，不滿三年不得上市交易。

經(jīng)適房出售什么要求?

我和愛(ài)人名下有套經(jīng)濟(jì)適用住房想出售，問(wèn)問(wèn)需要哪些條件？

答：購(gòu)房人可以在繳納土地收益（含土地出讓金）等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。鄭州市保障性住房管理辦公室出具相應(yīng)補(bǔ)繳土地差價(jià)款證明后，經(jīng)查詢系統(tǒng)相關(guān)信息，就可以按正常私有房屋交易程序上市交易了。

另外提示一下，《關(guān)于明確經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)款補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)的通知》（鄭政辦〔2018〕18號(hào)文），根據(jù)原先相關(guān)政策出臺(tái)時(shí)間先后分為按原購(gòu)房?jī)r(jià)格的10%至40%分四個(gè)檔次繳納土地差價(jià)款。在經(jīng)適房未取得完全產(chǎn)權(quán)前，除申請(qǐng)人本人及其配偶，其他共同申請(qǐng)人在符合限購(gòu)政策的條件下，可以購(gòu)買(mǎi)其他房屋。

網(wǎng)簽價(jià)格寫(xiě)低可少繳稅費(fèi)?

我準(zhǔn)備買(mǎi)一套住房，但有人說(shuō)在私下合同**實(shí)成交價(jià)，在網(wǎng)簽合同價(jià)格寫(xiě)低些可以少繳稅費(fèi)，我有些擔(dān)心怕出問(wèn)題，怎么辦呢？

答：您的擔(dān)心是對(duì)的，建議按真實(shí)交易價(jià)格進(jìn)行存量房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案，并且要做到交易結(jié)算資金全額監(jiān)管，更好地保護(hù)您作為買(mǎi)受人的合法利益。

存量房交易中出現(xiàn)的陰陽(yáng)合同，主要還是交易雙方抱著僥幸心理在辦理網(wǎng)簽合同時(shí)價(jià)格故意寫(xiě)低，遵循就高不就低、降低購(gòu)房成本少繳稅。其實(shí)已經(jīng)暗藏風(fēng)險(xiǎn)了，當(dāng)買(mǎi)房人再次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)，將面臨賣(mài)出和買(mǎi)入價(jià)之間差額較大，相應(yīng)稅費(fèi)被拉高的問(wèn)題，將要承擔(dān)更多的稅費(fèi)。其他如買(mǎi)賣(mài)雙方因交易發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)訴訟時(shí)，陰陽(yáng)合同有效性的認(rèn)定關(guān)乎買(mǎi)方支付了房款而能否取得房產(chǎn)；如買(mǎi)方按網(wǎng)簽備案合同中的房?jī)r(jià)付款，賣(mài)方要按實(shí)際的成交價(jià)格來(lái)交易，雙方因支付價(jià)款發(fā)生**無(wú)法調(diào)解繼而訴訟到**，得不償失。

拓展知識(shí)：