前沿拓展：

天天房產

一般的銀行是30%，有些銀行也會是20%，具體得看你貸款的銀行

近來，房地產又有點**動，一種“聲音”不時傳來：**房地產曾經觸底，低潮期行將過去，以至曾經有境內外房企公開表示要大范圍拿地或投資房地產。

顯然，這是典型的房地產周期論在發揮作用。什么周期？房地產的**和低潮周期、房地產的土地為王和現金為王周期、地價房價的上漲和下跌周期，等等。

顯然，他們希望**房地產范疇可以如過去二十多年來那樣，再來一次地價房價的顯著上漲時機，他們希望經過再一次吃差價的“時機主義”道路繼續在房地產范疇做“混世魔王”。

這個周期存在嗎？作為一種經濟規律，房地產當然有它的開展周期，周期當然存在。自去年10月國度和****掉頭扶持房地產開端，一年過去了，雖然這次周期性的復蘇或回暖之路走得十分困難，能夠說整體房地產至今也沒有走出谷底，但部分回暖態勢確實有所表現。

為什么這次的周期性回暖來得如此困難？除了房地產業自身的諸多困局在拖累大盤復蘇勢頭外，從更高的層面看，是**宏觀經濟形勢曾經發作了宏大變化，在新的大趨向通道里，雖然房地產依然被認定為國民經濟的支柱產業，但在經濟的主角陣容里，我們曾經找不到房地產這個曾經在既往二三十年間不斷在**經濟體系中扮演主角的行業了。房地產的市場關注度在顯著降低，大量投資正在從房地產傳統通道里向外分流，這個背景下，房地產的周期性“回暖”就變得十分困難，而苛求歷史上曾經呈現過的那種“大反彈”更是簡直不可能了。

如今我要敲黑板了，請留意：

房地產作為一種產業，自有它的存在方式，它的前景，它的希望，但是，將來的**房地產，它的真正希望曾經不在這種傳統漲跌的小周期里，而是在產業轉型晉級的大趨向中！

這個時分，用得上一個很盛行的詞：順勢而為。與其在傳統通道里期盼房地產的周期性復蘇，以便重新殺入樓市繼續一味把玩房產保值增值的過氣游戲，不如放寬視野，緊盯時期大趨向，從房地產的趨向性新開展形式中尋覓到更新、更多、更合理、更穩健的開展時機。

如何了解**房地產的大趨向以及恰當地把握這種大趨向下的開展時機呢？我總結出來9個方面的意向表現，供大家參考。

一，從普快到分化：房地產由普遍快速開展到分化和因城施策。

將來房地產的一個顯著趨向是，它不再是一個可以同時在大中小城市中都呈現快速開展態勢的產業，將來的房地產在不同城市間將構成顯著的分化式開展的現象。

過去40多年是**城市化開展的頂峰時期，1980年的城市化率僅為20%，目前已達65%，簡直每年一個百分點的增幅，大約每年農轉非人口均勻為1200萬，這是房地產過去幾十年可以高速開展的根底根據。與此同時，由于房地產快速開展構成巨量的投資時機，使得加杠桿炒房的暴利形式在房地產業不時蔓延，房價也節節攀升。

目前，**城市化曾經走到最后階段，在國度“房住不炒”的戰略方針下，暴利形式也遭到遏制和清場。在這種大形勢下，房地產普遍式的快速開展形式將被大分化形式取代，人口將向一二線城市、大的城市群以及都市圈集中，推進房地產繼續開展，包括房價部分仍有上升空間，正常房產投資現象仍將存在；而中小城市、三四五線城市房地產時機日漸萎縮，逐步回到純寓居價值，其房價也將遭到較大影響，下跌狀況將普遍呈現。

房地產由全國城市普快式開展進入分化式開展后，政策投放將跟隨進入因城施策時期，原有的調控政策將大幅度、大范圍撤出，不同城市之間的政策投放將呈現顯著的差別化態勢。

假如在這種大趨向中還能看到房地產周期性開展的身影和相應的時機，那一定是在大城市、城市群、都市圈中。

二，從高債到現流：辭別三高降債減負以穩定現金流保證運營。

這兩年來房地產界呈現的最大問題就是一個字：債。一個恒大將近2萬億的債務范圍就足以讓我們痛切地認識到**房地產業面臨的宏大壓力，何況，在國度“三條紅線”的嚴厲約束下，暴顯露債務困局的房企何止一個恒大，**10萬家大大小小的房企中，很多都不同水平遭到債務的拖累，不時傳出爆雷、重組、破產的音訊。

過去二十多年間，**房地產界曾經習氣了依賴房企三高（高負債、高杠桿、高周轉）或房地產業三高（高房價、高債務、高度金消融）不時推高房企債務壓力和樓市房價壓力。

面對房地產業日益收縮和標準運作的開展趨向，業界充滿的三高形式曾經難以為繼。最近幾年是房企降債減負的關鍵時間窗，關于房企來說，經過鼎力解除債務風險，孵化和培育以富余現金流為根本保證、以適度多元融資為配合的穩健型運營形式將是燃眉之急。

三，從虛擬到實態：地產去泡沫脫虛向實回歸常態化實體經濟。

辭別了波濤壯闊的城市化洗禮，也剔除了依賴加杠桿、泡沫式的暴利投機形式，**房地產將如何走出將來之路？關于資源型的土地和資產型的物業來說，它們永遠存在，永遠隨同人類，只需市場存在，土地和房產的買賣和關聯性的商業運營活動就會存在，這就是房地產的常態化趨向。

這種趨向下，房地產將脫虛向實，回歸常態化的實體經濟，它不再扮演宏觀經濟領軍者的角色，但它依然是國民經濟的根底產業和支柱產業，**依然能夠在房地產行業中經過常態化的運營取得屬于這個產業的運營和投資盈利時機，普通民眾依然能夠在對房產的中長期穩健持有中取得合理的財富性增值收入。

一句話：將來的房地產，做實體經濟能夠，搞虛擬泡沫不行；做常態化運營能夠，搞投機炒作不行。

四，從外量到內質：地產由外延式數量型向內涵式質量型開展。

以往二十多年是房地產范圍快速擴張的年代，房地產總市值、銷售總額、房價均一路攀升。這種外延式、數量型開展形式在應對理想住房需求的同時，又**了投機性、虛擬化泡沫式需求的快速增長。

往常房地產速度型、數量型開展的頂部曾經呈現，高周轉、高杠桿、快速擴張時期正在終結，房地產依賴速度和數量高增長的形式也將被替代，粗放式、外延式、暴利式增長形式將日漸式微，存貨周轉率、杠桿率都將隨同降落。

取而代之的將是內涵式、高質量式的增長形式，其重要政策導向是，深化土地管理制度變革，向土地要更大效益。典型的開展方向就是，城市不再繼續走攤大餅式的開展道路，而是在現有的舊城內部經過舊改精耕細作，讓城市具有更高的含金量和綜合價值，這就是通常所講的城市更新形式。

能夠想象，在這種內涵式、高質量式的開展形式影響下，將來各大城市的新地出讓范圍將大幅降低，舊城改造、城市更新范圍將大幅增加，城市綜合質量將不時提升；與之相應，**房企總量將大幅降落，集中度將大幅提升，房企運營程度也將大幅提升。

五，從重硬到輕軟：硬件重資產主架構轉向軟件輕資產主架構。

既往的傳統形式下，房地產開發的重心在物業硬件局部，房企的中心資產形態和主要利得來源也是重資產；房地產市場上的投機者也是依賴物業硬件重資產施行加杠桿炒作。

在新形式下，房地產的硬件重資產將逐步轉化為行業運營的根底平臺，而依托于物業重資產的輕資產產業鏈及其運營將成為房地產行業再開展的主角。物業重資產的價值提升很難從投機性的虛擬炒作中取得，而是主要經過輕重資產整合運營、品牌拓展以及正常穩健的資產運營中取得。

六，從增量到存量：住宅地產從增量型主導向存量型主導過渡。

住宅地產的增量型業態和城市化進程關系親密。2021年全國新房銷售面積近18億平米，曾經抵達天量，將來將逐年降落。隨著增量型業態不時收縮，獲利空間正在逐漸減少，目前一線城市增量業態曾經降落到總量的約30%。增量紅利依然存在，但除了深圳在新房業務上會有若干年的大補課行動外，其他城市的新房業務總量將逐漸降低。

增量型業態收縮的同時，存量型業態卻開端大展拳腳了。目前全國房地產物業存量已十分龐大，市值達400多萬億，這是房地產的宏大新藍海和長期宏大潛力空間，向存量要產能，要時機，要效益，這已成為業界的共識。國度也將經過房地產稅從住宅存量中獲取公共性紅利。

房企轉型的重要標志就是把主要精神投入物業的輕資產運營，但輕資產運營決不只僅是由售轉租，不能僅僅成為一個“二房東”，以收租為生，而是要在自有的和拜托運營的物業中構成多種運營的格局，物業和園區運營能夠構成穩定悠長的產業鏈，并構成長期運營紅利。

存量物業能夠展開多種運營形式，例如，產業園、商業物業、物流園、寫字樓等工商物業運營；二手房買賣、住宅物業租賃、物業管理；政策類長租公寓、公租房運營；城市更新或舊改業務（存量+增量）；針對商戶和業主的各項社會化效勞、社區商業及文化消費效勞、社康中心效勞、針對幼兒和青少年的素質培訓活動、針對老年人的保安康養和學習性效勞、針對小區居民的外賣配送效勞、針對小區居民的組織的各類外出社交、旅游效勞，等等。

七，從物業到產業：由物業型地產主導向產業型地產主導轉型。

嚴厲說，非住宅類地產都可歸入產業地產，如商務地產、公共效勞地產、科技地產、商業地產、物流地產、工業地產、旅游地產、康養地產、教育地產、文化地產等等。

在房住不炒戰略方針和一系列調控政策影響下，越來越多的社會關注度和資金正在轉向產業地產，尋求房地產新的開展空間。從國度宏觀經濟的戰略趨向看，將來中心支點在戰略性新興產業和國民根底性產業，國度將重點扶持企業經過創新性產業運營取得更好效益，并為**發明愈加堅實有力的財稅根底。

產業地產與住宅地產相比有嚴重差別：其一，產業地產須以產業為中心，地產局部會遭到產業的約束；其二，產業地產拿地、融資開發、運營流程更復雜，難度更大；其三，產業地產的房地產屬性明顯低于住宅地產，從中獲利空間很小；其四，產業地產基于產業運營開展，大大降低了炒作土地和房產的空間。

**經濟正在進入以高質量和智創開展為引領的新時期，產業地產以新基建、科創、產業和稅收為依托，因此具有極端寬廣的開展潛力。

八，從產運到資管：房地產在產業運營和資產管理間交互推進。

房地產是具有適用和投資雙重屬性的產業，這個特征招致多年來房產自身被用來不時放大投資泡沫成分，經過加杠桿做投機炒作，迫使國度最終提出了房住不炒的戰略。

但是，這個戰略只能否定炒房的投機行為，并沒有也不可能承認房產的資產屬性和投資價值，國度還一再表示支持民眾增加財富性收入。將來房地產不只要涉足大量的產業運營，也會有效強化不動產的資產運營和管理，會借助資本市場的各類平臺和機遇，適時地、適度地、適中地盤活物業資產，讓房產在資本市場演化中盡可能完成保值增值。

當然，在房地產正常投資行為和投機炒作行為之間，普通人有時很難做出明晰辨識，這是一個難題，需求國度在政策和法規層面給予更多商定和約束，以便標準投資行為，嚴打和根絕投機行為。

九，從地財到產稅：**財稅重心將從土地財政轉向產業稅收。

從某種意義上說，**二三十年房地產高速增長根底動力來源于**關于土地財政的依賴，各地**普通預算財政收入中土地財政占比很高，30%-50%是常態，個別高達60%-70%。

隨著城市化進入后期，土地出讓時機不時削弱，各地**來自土地出讓的收益將大幅減少。目前看，短期內來自房地產稅的收益還難以構成替代效應，同時，單純加大****債務的方式也會不時積聚風險。這些狀況將迫使各地強化產業轉型晉級，盡可能經過強力扶持企業施行產業轉型晉級和科技創新，不時增加企業產能和利潤，并相應有效增加**的財稅收入。

可見，從土地財政到產業稅收，這將是將來房地產大趨向開展中的一個重要意向，即：**財政收入的重心將明顯由土地財政向產業稅收方向過渡。

總結一下：

看明白了以上房地產開展的9大意向，我們還會以為房地產的重要時機在可能降臨的新一波周期的寬松性中嗎？

假如說，將來房地產的時機值為100，其中下一輪周期的時機值只要10，而真正嚴重的、占比到達90的時機值在房地產開展的大趨向中，也就是在上面談到的9個重要的趨向性意向中。

希望大家可以緊緊抓住房地產大趨向中的重要時機，博得再開展的勝利。

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