前沿拓展：

1993年7月22日，一次意外事件改變了喬丹，改變了他的職業生涯

那一天他的父親開著喬丹送他的雷克薩斯出門準備參加他所舉辦的棒球名人賽，卻突發意外被人**

得知這一消息后喬丹萬念俱灰決定從聯盟退役，并且為了完成父親的愿望退役去打棒球

但是職業賽場和業余不同，所謂隔行如隔山

在棒球場上喬丹受盡了羞辱和委屈

當喬丹在一次進攻中犯下愚蠢的錯誤之后，球隊主帥弗蘭康納朝著喬丹怒吼：“你不好好打就滾回NBA”

隨后在1995年職業棒球大聯賽停擺后喬丹離開球隊宣布回歸NBA

那句Im back轟動了全世界

穿越回湖北、武漢

各位正在經歷著一個巨長的假期，無論你是總經理般的大權在握、還是游刃有余的演講高手、又或是感性與天賦并重的自媒體大V

此時此刻，都被家里能夠掌勺做飯的主，訓得理屈詞窮

所以，期望著復工，已經迫不及待那種

I want to go back

老秦作為一名頗為資深的業務員，對于復工還是有一種隱隱的擔心

因為銷售行業，跟甲方見面是成功的第一步

這種情況，自己也不好意思開口，甲方也有理由拒絕——不好辦

可以預見，在未來的很長一段時間

武**是這樣開展工作的

戴上口罩出門后，被小區保安、公交司機、地鐵工作人員檢測數次體溫后

終于，由寫字樓里平時漂亮的樓姐、英俊的樓少手持體溫槍，完成最后一次檢測

——長舒一口氣，不容易

講真，武漢作為第三產業（不生產物資的商業行為）占比GDP近60%的城市

商務交流場景，更多的是集中在寫字樓

因此，如果說我們被禁足在家，考驗的是物業的水平

那么，一旦復工，武漢各家寫字樓的物業管理將成為焦點，并承受空前的壓力

不再只是火眼金睛的勸退推銷員及一分不少的收取物業費了

基于此，今天來聊聊復工后的寫字樓租賃情況及物業管理行為

01

2020年1月8日，武漢戴德梁行2019年的年終**發布會

在新世界國貿大廈49樓舉行

老秦有幸受邀，與眾多業內媒體代表一并參與本次活動

這是**之前，少有的幾次走進寫字樓的經歷

拿出身份證，刷卡登記后進入電梯廳

高低分區的電梯，除開上下班高峰外，能夠很快的到達目標樓層

建成于1995年的武漢新世界國貿大廈，當年以211米的高度榮登“武漢第一高樓”

裙樓是高端的洋氣的新世界百貨，同時地處西北湖商圈、武漢金融一條街

一直是武漢寫字樓的標桿，很多企業以進駐新世界國貿大廈為榮

理所當然，大廈對于租客的資質審核一直是非常嚴格

十年前，上市公司或區域總部是進入該大廈的基本門檻

時過境遷，隨著武漢甲級寫字樓的陸續交付及源源不斷的興建

1200元/月的眾創空間工位，也出現在了新世界國貿大廈

根據戴德梁行的數據顯示，2019年武漢甲級寫字樓總存量維持在214.9萬平

2019年四季度末，武漢核心商務區優質甲級寫字樓平均租金約119.5元/平，環比下降約1.0%，同比下降約3.7%，租金呈下降趨勢

另據業內專家指出，武漢寫字樓市場的空置率在35%以上

未來還有580萬方的新增寫字樓大軍，陸續交付浮出市場

競爭將日趨殘酷

02

每年寫字樓市場在返工后會有一個租賃小高峰，一般在正月十五過后，會有比較多的客戶去寫字樓看房，做一些新年的租賃計劃，但現在這種可能性已經不太大

從租戶的角度看，大量人員無**常開工，很多帶看都處于停滯狀態，導致寫字樓租賃市場在整個一季度都會比較平淡

之前希望計劃進行搬遷的租戶可能會調整租賃節奏，等到**穩定以后再做打算

高力國際針對辦公樓業主、租戶和投資機構等475個客戶的調研顯示，雖然2020年上半年市場可能會相對低迷，但在政策的支持下，下半年市場需求或將回升，并彌補上半年的大部分損失

**下，萬眾一心

招商蛇口 、萬達廣場、保利商業、紅星美凱龍 、華潤置地在內的多家房企陸續推出減免或減半商鋪租金措施，給予商戶群體最大的支持

相對于商鋪而言，目前武漢的寫字樓業主方對于租金減免都沒有表態，因為還沒有復工

老秦認為，房地產受到**的影響程度，社會各界都是非常的關心

但是更多的聚焦于住宅層面

而作為武漢顏值擔當和經濟引擎的商辦產品領域，卻鮮有問津

住宅市場，該有的消費需求還是會有，武漢畢竟是千萬人口的大城市

相反，武漢寫字樓租賃市場短期面臨較大壓力，新增需求已基本消失，租金面臨進一步下滑

一旦全面復工，租戶會針對租金和物業費同業主方進行協商，矛盾比較明顯

盡管，**層面目前出臺了一些政策對業主方進行財政補貼

但是，武漢的寫字樓更多的是由民營企業開發，而并非國有

所以，在政策執行和補貼方面，都會有阻力

不過，對于寫字樓來講，業主和租戶是唇亡齒寒的關系，積極溝通和互相扶持，這是大前提

某種意義上來說，也會有積極的一面

一些正在建設的項目因**停工，一些項目可能會推遲入市，這對于平抑市場情緒、減少市場供應有一定幫助

03

2003年，非典**在北京爆發，全國戒備

時年的武漢，第一次感受到了神經緊繃

21歲的小秦，清晰的記得當時去寫字樓的場景

專門在一樓開辟一個洽談區，供樓內業主的相關工作人員，商務接洽

非本樓棟工作人員，禁止上樓

所以

寫字樓是人員密集程度極高的場所，復工之后對于寫字樓業主來講，當務之急并不是減租金及空置率問題，而是做好大廈物業管理的**防控

特別是在租戶返工后顯得尤為重要

人力、物力、財力的投入及管理手段，都對于寫字樓業主方提出了嚴峻的挑戰

寫字樓面臨的主要風險與危害主要有四種：

1、物理性風險：主要有電梯升降、搬運、高空作業、火與電而引發風險

2、化學類危害：主要有化學品與煙霧帶來的風險

3、生物類危害：主要有**、霉菌、細菌、血液、**物以及其他生物帶來的危害（SARS和****就屬于生物類危害）

4、社會心理類：主要由工作環境、壓力、疲勞、加班以及工作條件帶來的風險

一般的寫字樓開發商，對1和4的認知程度相對較高

肺炎**洗禮之下，業主方及租戶對于生物類的危害，空前重視

硬件與管理水平，是擺在業主方面前不可回避、事關存亡的一場大考

舉個例子

在一般商用建筑中，如果新風與回風系統存在重疊區域，就容易導致交叉感染，在面對**之時，只能執行“立即停用**空調”的舉措

而擁有現代風機盤管空調和多聯機空調的甲級寫字樓，則可以選擇調整新風運行方式，阻斷回風循環降低空氣傳播的風險，不同樓層間不存在回風內循環，不會造成樓層間的交叉感染

在新風系統的設置上，新風須經過空調風柜中的初效過濾器–G4級（可過濾5μm以上顆粒，飛沫的直徑大于5μm）、靜電除塵裝置–可吸附0.01-0.3μm的顆粒（**狀**的直徑約為0.08μm）、中效過濾器–F7級（可過濾1μm以上顆粒），可以高效過濾新型冠狀**的傳播載體飛沫、吸附新型冠狀**和塵埃

在**期間，物業方在空調系統停運后可每晚對新風機組過濾網及送、回風口、新風機房進行消毒處理，確保大樓內部空氣安全潔凈、自由呼吸

再比如，對于突**況的處理

寫字樓內一旦出現疑似病例，應立即關停本層空調風柜、新風閥、排風閥，保留洗手間排風，啟動消防排煙風機，使該樓層保持負壓，防止**及病菌擴散

04

**之下，除了對于硬件設施的剛性要求外

一整套科學、專業、貼心的物業服務與系統的管控，是健康安全的最大保障

源頭控制——出入門禁管理

對人員出入實行管控，從調整寫字樓統一出入口，停車場亦實名登記、固定測溫，對辦公人員/訪客進行體溫測量及信息登記，設立外賣、快遞、商務洽談專門區域管理

同時可引入高科技產品用于防疫，如熱成像人體專業測溫設備，實現無接觸式、高效通過

空間管理——全面消毒殺菌

公共空間每隔1-2個小時定期循環消毒，大堂、安檢閘機、電梯按鍵、進出門把手、電梯橋廂、公共茶水間、衛生間等易接觸區域無**角全面消毒

每層公共空間設有洗手液，減少接觸性傳播。

**預警——持續宣傳引導

通過官方公眾號、朋友圈、公告欄和線下宣傳物料張貼等形式進行多場景宣傳，對租戶及員工進行持續提醒，及時傳達防疫信息、復工指南，增強防護意識

復工，是企業關注的焦點

同時，對各大寫字樓、產業園區的物業管理提出了巨大挑戰

各顯神通、拭目以待！

結束語：

曾經以為，小區的物業管理就是收收停車費

沒想到，已經全面承擔起業主的生活物資配送、出入管理、小區內外消殺、健康監測管理、返漢離漢申請等事項，儼然防疫指揮部的職能

禁足之時，各位對于小區物業的褒貶不一，保安小哥哥第一次站上了風口浪尖

復工之后，寫字樓的物業管理，將接過這塊沖浪板，上陣與**搏擊

其實，住宅的物業管理與寫字樓的物業管理，還不太一樣

從經濟角度出發，住宅是**的，物業費也是恒定的；但是寫字樓的物業管理好壞，直接決定著大廈的空置率高低

用左右為難去形容此時此刻武漢寫字樓業主方的心情，不足為過

期待著復工，也害怕復工

房地產難，房地產的商辦產品難，房地產的商辦產品的物業管理更難

加油！

拓展知識：