前沿拓展：

地處城市中心，區(qū)位接近，又都是舊廠改造，廣鋼新城、廣紙片區(qū)以及廣船被稱作是廣州老城區(qū)的三大舊改明星。

廣鋼和廣船位于荔灣，隸屬白鵝潭板塊。廣紙片區(qū)位于海珠，與廣船、廣鋼隔江對(duì)望。

顧名思義，廣鋼新城，就是以前的廣州鋼鐵廠，廣紙的前身則是廣州造紙廠，廣船則是始建于1914年的廣南造船廠。它們都曾為廣州的經(jīng)濟(jì)與發(fā)展立下汗馬功勞，也承載了老廣幾代人的回憶。

21世紀(jì)初，三者響應(yīng)國(guó)家“退二進(jìn)三”的政策，逐步搬離市區(qū)，舊廠改造的序幕就此拉開(kāi)。

2013-2017年間，廣鋼、廣紙、廣船規(guī)劃相繼出臺(tái)，指定未來(lái)發(fā)展方向。廣鋼**為國(guó)際居住社區(qū)，廣紙立志做廣佛活力港，而廣船則是變身荔灣的科創(chuàng)平臺(tái)。

改造后，廣鋼新城規(guī)劃19萬(wàn)居住人口，廣船1.67萬(wàn)，廣紙片區(qū)約12.2萬(wàn)。

也是在2013-2020年期間，三個(gè)區(qū)域陸續(xù)賣地，邁出了落實(shí)規(guī)劃藍(lán)圖的第一步。

慢慢地，舊廠變高樓，大城規(guī)模初顯。

如今，廣鋼已9歲，廣紙片區(qū)6歲，最年輕的廣船也有5歲了。三者孰優(yōu)孰劣，誰(shuí)的潛力更高呢？

廣鋼新城，六年新房漲幅133%

規(guī)劃最早的廣鋼新城，是三者中唯一可稱為“城”的舊改，變化有目共睹。

2013年6月5日，廣州市規(guī)劃局公布《廣鋼新城控制性詳細(xì)規(guī)劃》，廣鋼舊廠改造攜手鶴洞、東塱和西塱舊村改造，合力升格為“廣鋼新城”。

廣鋼新城效果圖（來(lái)源官方規(guī)劃文件）

廣鋼新城也是三者中規(guī)劃最為“豪華”的板塊。

3所高中、5所初中、9所小學(xué)、15所幼兒園，堪稱“每300米有幼兒園、500米有小學(xué)、800米有中學(xué)”，是廣州規(guī)劃的新區(qū)中學(xué)校最多的板塊之一。

交通方面，不但有已通車的1號(hào)線和廣佛線，還有10號(hào)線、11號(hào)線以及一條大灣區(qū)城際22號(hào)線。

此外，根據(jù)規(guī)劃，還有一個(gè)能夠直通廣船的**公園。

在廣州老城區(qū)能拿出這么一塊地來(lái)建公園，也非常難得，不愧為廣州的“曼哈頓”。

2014年，廣鋼首批土地出讓，當(dāng)日即攬金155億，堪比亞運(yùn)城當(dāng)年盛況。

到2021年最后一宗地拍賣，7年間，廣鋼共賣出了27宗宅地，地價(jià)也從2014年的1.4萬(wàn)/㎡漲至2016年的4.1萬(wàn)/㎡，漲幅193%。

關(guān)鍵是房?jī)r(jià)。

廣鋼房?jī)r(jià)常被人吐槽漲得慢。確實(shí)也是，起步最早，同期發(fā)展起來(lái)的牛奶廠早已突破了10萬(wàn)大關(guān)，而廣鋼長(zhǎng)期徘徊在5萬(wàn)上下。直到近兩年的保利堂悅以及中海保利朗閱上市，才站穩(wěn)了7萬(wàn)+的大關(guān)。

算起來(lái)，從2015年廣鋼首批樓盤中海花灣壹號(hào)、葛洲壩保利曼城開(kāi)售時(shí)的3萬(wàn)/㎡左右，到2021年保利堂悅的7萬(wàn)+，六年時(shí)間，漲幅僅133%。

有意思的是，廣鋼二手房這幾年的二手房?jī)r(jià)慢慢起來(lái)了。

第一梯隊(duì)的華發(fā)**公園、珠江金茂府和保利葛洲壩海德公館價(jià)格去到6萬(wàn)+，珠江金茂府去年還有房源成交價(jià)去到7.4萬(wàn)/㎡。

截圖來(lái)源AI合富APP

憑借優(yōu)質(zhì)的教育資源，便利的交通出行條件，以及嶄新的城市面貌，廣鋼新城在老廣扎堆的荔灣脫穎而出。

有出了老四區(qū)，就相當(dāng)于出城的老廣捧場(chǎng)，再加上買不起天河海珠的新廣，廣鋼還是有慢慢往上爬的潛力。

廣紙片區(qū)，4年時(shí)間房?jī)r(jià)去到10萬(wàn)+

廣紙片區(qū)的概念現(xiàn)在已經(jīng)很少有人提了，原規(guī)劃區(qū)域在海珠新的規(guī)劃版圖中被納入了海珠新活力文商旅融合圈。

廣紙前身是始建于1936年的廣州造紙廠，是**第一家生產(chǎn)**紙和第一家采用全廢紙生產(chǎn)**紙企業(yè)。

2016年3月，市國(guó)規(guī)委發(fā)布《海珠區(qū)廣紙片區(qū)規(guī)劃深化及控規(guī)修編》通告。

大概因?yàn)橥ㄜ嚨牡罔F只有廣佛線，廣紙片區(qū)的**也和佛山掛了鉤，**為“海珠西引擎，廣佛活力港”，主導(dǎo)珠三角西岸高端配套服務(wù)。

廣紙新城效果圖（來(lái)源官方規(guī)劃文件）

與廣鋼的二線江景不同，廣紙片區(qū)擁有一線江景。

當(dāng)然，廣紙也有廣紙的不足。

它不像廣鋼新城一樣整體連片開(kāi)發(fā)，中間穿插著舊工廠、舊村，還有早期的小區(qū)，新舊交替的城市面貌難以給人一座新城的感覺(jué)。

所以官方的叫法也很聰明，只稱自己是廣紙片區(qū)，從來(lái)不說(shuō)我是“廣紙新城”。很清楚地跟大家說(shuō)了：我只是一個(gè)版塊，不要期盼新城。

彌補(bǔ)城市面貌不足的，是這里很多配套都是現(xiàn)成的。

比如現(xiàn)成的三甲醫(yī)院廣州醫(yī)學(xué)院第二附屬醫(yī)院，在原學(xué)校基礎(chǔ)上合并的省一級(jí)廣州41中與寶玉直實(shí)驗(yàn)小學(xué)南邊路校區(qū)，以及太古倉(cāng)等商業(yè)配套。

廣紙片區(qū)的老城生活氣息（AI合富廣州站攝）

看看隔壁的廣鋼廣船，大到醫(yī)院學(xué)校公路，小到一盞路燈一個(gè)指示牌，什么都要自己建，你就能感覺(jué)到廣紙的幸福感。

2015年6月，廣紙首批土地出讓，吸引了越秀與綠地兩大開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，當(dāng)時(shí)的地價(jià)才1.6萬(wàn)/㎡。而兩年之后，時(shí)代拿下的石崗路AH051028地塊，地價(jià)一下子就飆升到了5.5萬(wàn)/㎡，兩年時(shí)間地價(jià)漲幅246%。

至今，廣紙片區(qū)的兩宗地還牢牢地占據(jù)著廣州地價(jià)TOP10的第二和第六名。

既然不是一座新城，房?jī)r(jià)就很難形成統(tǒng)一戰(zhàn)線。價(jià)格高低不一，有五萬(wàn)多的，也有十萬(wàn)多的。

2017年入市的綠地越秀海玥和越秀星匯海珠灣（住宅部分），價(jià)格在5-5.5萬(wàn)/㎡之間。到了2020年時(shí)代大家上市的時(shí)候，價(jià)格已經(jīng)來(lái)到了10萬(wàn)+。

從規(guī)劃出來(lái)到價(jià)格突破10萬(wàn)大關(guān)，只用了4年。

目前，一手在售的只有中海觀澔府一個(gè)項(xiàng)目，待推的是剛剛被越秀和海珠城市服務(wù)聯(lián)合拿下的鋅片廠地塊。

廣紙片區(qū)的價(jià)格波動(dòng)不像廣鋼，一直是向上的趨勢(shì)。

準(zhǔn)確地說(shuō)，廣紙是一直保持著5萬(wàn)+的標(biāo)準(zhǔn)。畢竟位于海珠臨江區(qū)域，一開(kāi)始起步就高。一個(gè)是起步高，一個(gè)是局限于不連片的開(kāi)發(fā)以及老城更新的困境，價(jià)格想要繼續(xù)往上拔，除非有新的規(guī)劃利好落地。

所以現(xiàn)在也能看到，廣紙不同的價(jià)格差，只能由產(chǎn)品的差異拉開(kāi)。比如只做改善的時(shí)代大家，唯一賣到10萬(wàn)+。

廣船，起步即7萬(wàn)+

廣船，更像是廣紙與廣鋼兩者相結(jié)合濃縮的精華版。

有廣紙沒(méi)有的新城市界面，有廣鋼沒(méi)有的產(chǎn)住結(jié)合，更匯聚了比廣紙更優(yōu)的江景。

但獨(dú)木難支，房?jī)r(jià)并沒(méi)有去到最高。

據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)，目前唯一在售的廣州濱江上都均價(jià)7.1-7.7萬(wàn)/㎡，以建面108-351㎡三到五房大戶型為主。

廣船荔灣廠區(qū)前身是始建于1914年的廣南造船廠，2017年啟動(dòng)向南沙廠區(qū)產(chǎn)能搬遷，歷經(jīng)百年歲月。

根據(jù)2017年9月6日通過(guò)的《廣船地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃》，這個(gè)百年老廠將變身成為荔灣的科創(chuàng)平臺(tái)，融匯海洋船舶產(chǎn)業(yè)總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)、高端研發(fā)、科技孵化等科技創(chuàng)新活動(dòng)集聚區(qū)，以及舊廠更新示范區(qū)。

當(dāng)然，也少不了住宅規(guī)劃，這里被**為珠江西岸特色宜居社區(qū)。

效果圖，具體以官方公布為準(zhǔn) （來(lái)源SPARK思邦）

值得注意的是，根據(jù)負(fù)責(zé)廣船設(shè)計(jì)的SPARK思邦建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所給出的設(shè)計(jì)圖，廣船將通過(guò)高線綠化平臺(tái)無(wú)縫連接濱江主題公園和廣鋼公園，形成超60萬(wàn)㎡的城市綠洲，形成荔灣版的“花城廣場(chǎng)”。

效果圖（來(lái)源SPARK思邦）

廣船是起步最晚的區(qū)域，2020年才開(kāi)始賣地，此時(shí)的廣鋼第一批收樓的小區(qū)已經(jīng)入住兩年了。

2020年1月，廣船一期地塊正式拍賣，被老東家聯(lián)合中信富泰拿下。這宗地，也就是現(xiàn)在的廣州濱江上都|璇灣。

這也是至今為止廣船公開(kāi)出讓的唯一地塊。

在廣州市2022年的供地計(jì)劃中，廣船二三期地塊也預(yù)計(jì)在今年出讓。

廣船二、三期地塊（LW33地塊）涉及到商業(yè)商務(wù)、住宅用地

廣船，可以說(shuō)是小而精。項(xiàng)目不多，但規(guī)劃齊全，該有的學(xué)校、地鐵、醫(yī)院都有，江景更是獨(dú)一無(wú)二。

所以，不能只看現(xiàn)在，就說(shuō)廣船止步于7萬(wàn)+。畢竟現(xiàn)在大經(jīng)濟(jì)環(huán)境如此，又有限價(jià)，廣船只能先把產(chǎn)品推出去，讓大家先看到它的好。

向未來(lái)看，有地塊二、地塊三。成片開(kāi)發(fā)之后，江景豪宅區(qū)即可成型。豪宅嘛，除了區(qū)位資源以及產(chǎn)品力之外，純粹的圈層也能增值不少。相互加持的影響，師姐還是看好廣船的未來(lái)的。

*作者：獵房師姐

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