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北京兩限房樓盤

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北京城市發(fā)展新格局：未來將以五環(huán)為分界線，分屬兩個世界。

《北京禁止和限制產(chǎn)業(yè)目錄》這個文件提到過哪些產(chǎn)業(yè)不允許進入北京及哪些產(chǎn)業(yè)不允許進入指定區(qū)域，文件中規(guī)定東西城不允許新建住宅、酒店和寫字樓，禁止1萬平米以上的商業(yè)，禁止央企總部和國企總部及子公司入駐，這就相當(dāng)于：二環(huán)以里這些地區(qū)限制新增住宅空間了，人口只能減少不能增加。

文件中還規(guī)定，海淀、朝陽、豐臺、石景山等城四區(qū)四環(huán)里限制新增商業(yè)，五環(huán)里限制新增寫字樓和酒店，五環(huán)里海還禁止新增三甲醫(yī)院。

這樣，我們就不難看出，為什么北京成立的大量寫字樓、商業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校都要去外邊開分校開分院，大量的商業(yè)和寫字樓需要集中放置，大量的新增企業(yè)需要安置，所以設(shè)計出了北京城市副中心、北京自貿(mào)區(qū)等五環(huán)外的地區(qū)。

歸根結(jié)底，就是北京五環(huán)里地區(qū)已經(jīng)基本全部屬于限制地區(qū)，而北京城市副中心、五個平原新城，還有五環(huán)外的城區(qū)，不限住、不限辦、不限商、不限醫(yī)，屬于“全部開放隨便造地區(qū)”。

2022版北京的“產(chǎn)業(yè)禁限目錄”其存在一個核心的內(nèi)容特征：“產(chǎn)業(yè)區(qū)域**更加明確”，北京不同的地區(qū)，對產(chǎn)業(yè)的限制也不同。

下面我們就從不同的區(qū)域進行一下解讀！

第一，“北京東西城核心區(qū)”會成為產(chǎn)業(yè)限制“最嚴厲的地區(qū)”。

這一次“產(chǎn)業(yè)禁限目錄”里面，把東西城單獨列出來，其本質(zhì)就是要在北京的東城區(qū)和西城區(qū)實施“更加嚴厲的產(chǎn)業(yè)門類限制要求”。

這次“產(chǎn)業(yè)禁限目錄”里面，很多“產(chǎn)業(yè)門類”被限制進入東西城區(qū)。包括“建筑業(yè)”、“批發(fā)零售業(yè)”，“交通運輸、倉儲郵政業(yè)”，“住宿和餐飲業(yè)”，“信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)”，“居民服務(wù)、修理和其他服務(wù)業(yè)”等，而“娛樂業(yè)”更是被禁止新增加。

簡單來說，東西城首都功能核心區(qū)的**已經(jīng)不是“產(chǎn)業(yè)區(qū)”，不允許從事相對復(fù)雜的“產(chǎn)業(yè)功能”，未來能進入東西城的可能只有“金融服務(wù)業(yè)”，而且**政務(wù)功能會變成東西城區(qū)的最核心的功能。

第二，“央企總部”、“普通高校”、“職業(yè)學(xué)校”等被明確禁止進入北京，不允許再“擴建”或者是“擴大辦學(xué)規(guī)模”。

首先，“京外的央企”被禁止遷入北京。目前北京還在努力疏解“央企總部”，這個階段基本不會允許京外央企業(yè)遷入北京。

其次，大學(xué)教育功能在北京也屬于“非首都功能”。“高等教育功能”被嚴格限制，包括“中等職業(yè)教育學(xué)校”在內(nèi)的教育機構(gòu)不允許在京新成立、不允許擴大辦學(xué)規(guī)模。“普通高校”則是“不再新增設(shè)立普通高校”，“不再擴大普通高校辦學(xué)規(guī)模”。

而在“良鄉(xiāng)高教園”和“沙河高教園”是北京兩個唯一的“教育疏解項目”，只有在這里面的大學(xué)才可以“擴大規(guī)模”，增加占地面積。

第三，“中高端制造業(yè)門類”限制比較寬松，非常支持“高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展系列規(guī)劃”的落地。

“產(chǎn)業(yè)禁限目錄”明確說明，“中高端制造業(yè)”的支持主要在“核心區(qū)、城四區(qū)、城市副中心以外的平原地區(qū)”。簡單來說，未來北京的“高精尖制造業(yè)”重點會分布在“平原新城”：亦莊、昌平、大興、房山、順義等五大平原新城。

通俗來說，北京未來是：“吃喝玩樂在城里”，“工作居住在城外”，五環(huán)里是“服務(wù)業(yè)”，五環(huán)外則是“制造業(yè)”。

根據(jù)“北京市“十四五”時期高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃”，我們總結(jié)了未來北京五環(huán)以外地區(qū)的“10大產(chǎn)業(yè)新區(qū)”：

1. “北京經(jīng)開區(qū)”和“首都臨空經(jīng)濟區(qū)”，簡單說就是“亦莊”和“順義區(qū)”。

亦莊的崛起就不用多說了，2021年的GDP規(guī)模已經(jīng)超過2500億。從亦莊的**和發(fā)展方向來看，亦莊未來產(chǎn)業(yè)的聚集和發(fā)展是充滿期待的。

順義區(qū)其實一直都是北京“制造業(yè)重地”，但是前幾年由于制造業(yè)大規(guī)模疏解，使得順義影響很大，現(xiàn)在北京重回“制造業(yè)”，順義的發(fā)展將會加速，比如R4東延線和15號線東延等兩條地鐵順利進入三期規(guī)劃，東仁和鎮(zhèn)的中德產(chǎn)業(yè)園、西后沙峪的國展二三期等等會呈現(xiàn)崛起之勢。

2. 北京北部及東北部主要產(chǎn)業(yè)新區(qū)就是“海淀山后”，“未來科學(xué)城”，“沙河高教園”和“東壩第四使館區(qū)”這四個“五環(huán)外地區(qū)”。

“海淀山后的永豐地區(qū)”，號稱第二個海淀中關(guān)村，借助中關(guān)村科學(xué)城高科技企業(yè)集聚優(yōu)勢，聚集了一些產(chǎn)業(yè)規(guī)模。

“未來科學(xué)城”的西區(qū)和東區(qū)，西區(qū)主要就是生命科學(xué)園、朱辛莊一帶，東區(qū)就是北七家一帶。

“沙河高教園”，發(fā)展相對慢一點，但是有中關(guān)村國家工程技術(shù)創(chuàng)新基地的加持。

“東壩第四使館區(qū)”，依托中軸線等歷史文化遺跡，特色胡同街巷、傳統(tǒng)四合院等歷史文化街區(qū)，打造更多“小而美”“雅而秀”的外交外事活動場地，并且提出了“第二個三里屯”的口號。

3. 南城的“產(chǎn)業(yè)新區(qū)”除了經(jīng)開區(qū)，重點還有四個，分別是“馬駒橋智造基地”，“大興生物醫(yī)藥基地”，“房山良鄉(xiāng)高教園”和“豐臺河西”。

“馬駒橋智造基地”，小米汽車+S6號線，值得期待。

“豐臺河西”，隨著14號線西延，集中推動北京園博數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高端數(shù)字智造產(chǎn)業(yè)園等規(guī)劃伴隨著“軌道交通產(chǎn)業(yè)”共同發(fā)展，未來有希望。

“大興生物醫(yī)藥”處于六環(huán)之外，在擴區(qū)后，將引入“首都醫(yī)科大學(xué)”和一家三甲醫(yī)院，此外還有兩條地鐵規(guī)劃，未來值得看好。

良鄉(xiāng)大學(xué)城（含長陽）是房山目前發(fā)展的重點，未來將引入一大堆中小學(xué)和醫(yī)院，所以未來也很有希望的。

總的來說，《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄(2022年版)》使得北京新的產(chǎn)業(yè)布局更加明顯，未來發(fā)展方向更加清楚。

從上面我們基本可以看出，北京城市發(fā)展的新格局：五環(huán)里地區(qū)由于發(fā)展基本飽和，已經(jīng)屬于限制擴張地區(qū)，所以未來北京的大型商業(yè)中心、大型商務(wù)中心和大型醫(yī)療中心，都會逐漸從五環(huán)里向五環(huán)外地區(qū)轉(zhuǎn)移和過渡，從而推動五環(huán)外地區(qū)的資產(chǎn)實現(xiàn)增值。

當(dāng)然，這種變化不是一蹴而就的，而是需要經(jīng)過五年到十年的發(fā)展，我們才能看得出這種真正的變遷：五環(huán)里傳統(tǒng)而人文，五環(huán)外現(xiàn)代而國際。

未來的北京，將會是一個以五環(huán)為分界線、涇渭分明的全球城市。

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