前沿拓展：

成都人房比超3倍樓盤5年限售

對(duì)于海南前幾日出臺(tái)的對(duì)外外戶籍人員的新政策來(lái)說(shuō)，降房?jī)r(jià)還是有待商榷的。但是將增速是可以的。

上月底，海南出臺(tái)樓市新政策，限制外來(lái)戶籍人員在海南購(gòu)房，提高首付比例至70%，每人限購(gòu)一套，同時(shí)不得在中部四地區(qū)購(gòu)房，還限制了5年內(nèi)不得出售新購(gòu)房產(chǎn)等。

很明顯，以上政策的出臺(tái)都是為了保住海南自己的房?jī)r(jià)，抑制外來(lái)人員催生的房?jī)r(jià)高漲的情況。有效保護(hù)當(dāng)?shù)卦∶竦馁?gòu)房權(quán)益。

確實(shí)，作為全國(guó)最知名的海邊度假勝地，一直以來(lái)都是開(kāi)發(fā)商也中的“肥肉”，同時(shí)，在過(guò)去海南缺乏相應(yīng)的樓市調(diào)控和限制措施。這也使得海南的房?jī)r(jià)一路高漲。成為游客和炒房者的天堂。

不得不說(shuō)，海南優(yōu)越的地理位置和舒適的海邊環(huán)境是人人所向往的。因此，來(lái)海南旅游頻繁的人，在海南購(gòu)置一臺(tái)屬于自己的房產(chǎn)也是有必要的，不論是自主層面的便利還是投資層面的利益都是合適的。

那么，既然是人人向往的勝地，限購(gòu)會(huì)降低房?jī)r(jià)嗎？

絕對(duì)不會(huì)！我們可以看出，海南的旅游優(yōu)勢(shì)在全國(guó)來(lái)說(shuō)都是很明顯的。而且輪消費(fèi)程度也不低。自然，想在海南買房的人就算是全款也可以買的。和首付比例沒(méi)有關(guān)系。首付比例不能作為限制大部分人的條件。

同時(shí)，對(duì)于5年內(nèi)限制出售的政策更是不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成影響。這些影響到的只有炒房者而已。因?yàn)槠胀ㄈ速?gòu)房都是自主的目的，不是短期轉(zhuǎn)手。所以說(shuō)，無(wú)論如何限制出售的政策都不會(huì)影響到房?jī)r(jià)。

那么調(diào)控是為什么？

調(diào)控的意義就在于抑制房?jī)r(jià)的快速上漲。當(dāng)前大量資本的涌入使得海南的房?jī)r(jià)漲勢(shì)過(guò)猛。影響到了當(dāng)?shù)厝说馁?gòu)房需求。因此，限制政策一出，房產(chǎn)的成交量一定會(huì)下降。

成交量的下降將帶來(lái)兩個(gè)方面的效應(yīng)。一是釋放出大量的房產(chǎn)可供當(dāng)?shù)厝速?gòu)買。二是緩解房?jī)r(jià)快速上漲帶來(lái)的購(gòu)房壓力。

非常具有戲劇性，就在我發(fā)表對(duì)新政看法的文章后，僅僅幾分鐘，各大**媒體就報(bào)道了成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，萬(wàn)幸的是：整體發(fā)布思路和我預(yù)測(cè)得大致無(wú)二，這也避免了被火速打臉。

有出入的地方在于：社保年限并沒(méi)有規(guī)定，反而對(duì)部分人防比超過(guò)3倍的房源進(jìn)行了5年限售，同時(shí)更有意思的是對(duì)法拍房進(jìn)行了限制，通知中也明確了可能會(huì)出臺(tái)住房參考價(jià)。

而之前預(yù)測(cè)的房產(chǎn)稅、新區(qū)限售、學(xué)區(qū)房政策都沒(méi)有受到影響，這也是和房產(chǎn)政策謹(jǐn)慎穩(wěn)步息息相關(guān)的。

言歸正傳，這次突然起來(lái)的房產(chǎn)新政，有哪些變化呢？建樹(shù)帶大家一一分析：

首先——強(qiáng)化住宅用地供應(yīng)管理

根據(jù)《通知》，成都將增加住宅用地供應(yīng)，2021年度全市住宅用地供應(yīng)總量將增長(zhǎng)20%以上，占經(jīng)營(yíng)性用地比例不低于65%。同時(shí)單列租賃住房用地計(jì)劃，保障性住房用地“應(yīng)保盡保”。

中心城區(qū)商品住宅用地嚴(yán)格實(shí)行集中公告、集中出讓，合理制定土地出讓方案，堅(jiān)決遏制非理性拿地，切實(shí)穩(wěn)定地價(jià)和市場(chǎng)預(yù)期。

這個(gè)政策的關(guān)鍵可以得出關(guān)鍵信息：成都**將繼續(xù)保持新房土地市場(chǎng)的供應(yīng)，新區(qū)建設(shè)、配套措施需要大量的土地財(cái)政資金支持，增加供應(yīng)量有降低新房市場(chǎng)價(jià)格上漲的功能。

另外一個(gè)信息是，鑒于成都是全國(guó)“兩集中”22個(gè)城市的試點(diǎn)，即：集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，每年不超過(guò)三次，通知中明確提到將遏制非理性拿地，通過(guò)集中供應(yīng)影響房地產(chǎn)企業(yè)拿地決策，一定程度限制了房企通過(guò)杠桿拿地的通道。

接著——中心城區(qū)商品住宅用地，全面實(shí)施“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”

在深化房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制方面，中心城區(qū)商品住宅用地全面實(shí)施“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”出讓。競(jìng)買人在參與商品住宅用地競(jìng)拍前，應(yīng)簽署知曉出讓地塊房?jī)r(jià)地價(jià)品質(zhì)聯(lián)動(dòng)要求以及理性競(jìng)價(jià)的承諾書，承諾書納入土地出讓合同。

通知中明確提到限房?jī)r(jià)的措施，是與長(zhǎng)沙管控政策一致性的表現(xiàn)，并且還加上了保證品質(zhì)的承諾書，但實(shí)話實(shí)說(shuō)，這個(gè)政策的執(zhí)行力度就需要看相關(guān)監(jiān)管部門的行政手段了，畢竟三限背景下，資本逐利的最后的結(jié)果可能是節(jié)省成本，創(chuàng)造更多的利潤(rùn)。

再次——法拍房”限購(gòu)限售

依據(jù)合同約定方式取得成都市住房的主體，以及通過(guò)司法拍賣、變賣等取得本市住房的主體，均應(yīng)當(dāng)符合本市住房限購(gòu)、限售政策的規(guī)定。

通過(guò)司法處置和股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的受讓人，應(yīng)按照原土地出讓合同和履約協(xié)議約定開(kāi)發(fā)條件進(jìn)行開(kāi)發(fā)，并按照調(diào)控要求銷售住房。這條政策的出臺(tái)可以看出成都**的態(tài)度非常堅(jiān)決，之前部分購(gòu)房者因?yàn)槭煜しㄅ姆苛鞒蹋偌由现薪楹逄В瑢?dǎo)致許多被限購(gòu)限售政策卡脖子的購(gòu)房者投入到法拍房市場(chǎng)中，利用虛假的借款活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)房屋轉(zhuǎn)讓。

從這里來(lái)看，法拍房的出路也被監(jiān)管部門盯上了，這一點(diǎn)建樹(shù)要叫好，法拍房不能成為政策監(jiān)管的灰色地帶，既然要嚴(yán)控，就要全方位試行

此外——“人房比”超3倍樓盤限售期將變?yōu)?年

這個(gè)是最重要的信息，在加強(qiáng)住房交易管理方面，成都明確：

登記購(gòu)房人數(shù)在當(dāng)期準(zhǔn)售房源數(shù)3倍及以上的項(xiàng)目，所購(gòu)商品住房限售期限由3年延長(zhǎng)到5年。

這一點(diǎn)上非常具有針對(duì)性，大致意思就是：對(duì)于順?shù)N盤，我們不管，對(duì)于漏網(wǎng)的網(wǎng)紅盤，不允許短期炒作行為發(fā)生。

這樣無(wú)疑又增加了以投資為目的的購(gòu)房者的交易成本，住房投資真的變成一項(xiàng)**作難度巨大的細(xì)活了，簡(jiǎn)而言之，對(duì)于大多數(shù)普通人而言，就不要冒險(xiǎn)投資房產(chǎn)了。

最后——嚴(yán)防消費(fèi)貸經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入市場(chǎng)及嚴(yán)厲打擊惡意炒作、借名買房

金融審慎監(jiān)管成為主旋律，住房信貸審批將越來(lái)越嚴(yán)，銀根縮緊不是關(guān)鍵，防范消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)才是關(guān)鍵。同時(shí)，嚴(yán)厲打擊惡意炒作、借名買房的行為，這是對(duì)之前出臺(tái)打擊中介惡意哄抬房?jī)r(jià)通知的延續(xù)，其中提到的借名買房打擊行為，現(xiàn)在來(lái)看只是警告，暫時(shí)沒(méi)有具體措施，比如對(duì)借無(wú)房老年人購(gòu)房房源的行為，沒(méi)有明確的政策，希望后期盡快出臺(tái)。

總得來(lái)說(shuō)，這次成都**出臺(tái)的政策可以算得上是意料之中，又超乎意料，政策強(qiáng)度算比較大的。新政主要針對(duì)二手市場(chǎng)，二手市場(chǎng)的交易將進(jìn)一步縮緊，而新房將繼續(xù)在控制房?jī)r(jià)的情況下增加供應(yīng)，保證土地財(cái)政收入。

買不起新房就去買二手房，但不允許亂來(lái)，價(jià)格控制的背景下，新成都人能夠真正落戶買房，但一不小心也被分成了三六九等。

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拓展知識(shí)：

成都人房比超3倍樓盤5年限售

我個(gè)人覺(jué)得成都之所以出臺(tái)如此強(qiáng)硬的措施，肯定是為了想控制當(dāng)前成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)穩(wěn)定。

成都人房比超3倍樓盤5年限售

我覺(jué)得這樣的措施很好的，就是**大家買很多的房子，然后要房子漲價(jià)，這樣的一個(gè)政策也能很好的去控制樓價(jià)，非常完美。

成都人房比超3倍樓盤5年限售

這個(gè)措施主要是鼓勵(lì)買房，而不是投資買房。原因很好理解，因?yàn)槿绻u房子的期限是三年，那么很多人會(huì)在三年后賣掉房子。這些人大多是投資人，買房不是為了生活，而是為了抬高房?jī)r(jià)。因此，為了進(jìn)一步鼓勵(lì)住房，并限制投資房子的行為，這些地區(qū)的售房期限將改為五年。這意味著許多熱門地區(qū)的房地產(chǎn)銷售期限將進(jìn)一步延長(zhǎng)，投資房屋賺取收入的行為將進(jìn)一步受到遏制。

成都人房比超3倍樓盤5年限售

很多地方都出現(xiàn)限售，個(gè)人感覺(jué)這是一個(gè)很好的措施，可以防止一些人買房買房從中牟利。