前沿拓展：

作者：狠冷褲

話說……你有沒有覺得現在時間輪回到了2014-2016年：

2014年股市變牛，大家把資金都轉移去炒股，再加上當時房地產政策的加碼，2014年樓市逐漸低迷。

然后到了2015年股票大跌成股災，同時在2015年3月30日**發布了樓市放松政策，

隨后深圳就開啟了一年的暴漲模式，直到2016年初實現了房價翻倍……

其實目前市場上有很多聲音說到現在的時間段很像2015年暴漲前夕：

自從2021年全國性的房地產政策打壓以及金融收緊以來，樓市遍地哀嚎，房企巨人一個個倒了。

接著房企的下游企業也跟著一個個受到負面影響，倒閉的倒閉，**撐著的繼續**撐著，都在**亡的邊緣。

而另一邊，金融行業也因金融政策收緊受到極大的打擊。

冷褲哥一個朋友在深圳PA的金融部門任職好幾年了，一直以來月收入平均也在2-3萬，今年減薪到了每月到手只有9k多。

2-3萬到9k的減薪，多么夸張啊！

那么房地產行業的裁員、減薪情況就不用我多說了吧？大家在這一年里應該聽得耳朵都起繭子了。

而2021年下半年很多人隨勢將資金轉移到了股市，股市又熱了一波。

但前陣子，也就是2022年初的A股卻跌破了3000大關，然后全國性的購房政策又開始放松、同時還遇到美國大放水導致即將全球大通脹等等……

那今年的深圳如果像2015年那樣再次購房政策和金融政策同時放松的話，那么2023年……將暴漲？

你有沒有一種感覺？就是歷史怎么總是驚人的相似。

上一波樓市周期的跌宕起伏

這一年多，千億房企都倒了，那么普通老百姓手上資產也逃不過。

深圳在2019年年底的時候取消了二手房市場所謂的“豪宅稅”之后，

便迎來了一波房價上漲，買家賣家都對未來房價走勢看好，所以賣家不停的反價反價，但買家卻也能一直接受反價，

你一唱我一和，咱深圳房價就跳呵呵~

結果迎來的是一二手房價倒掛，一部分買家沖去買一手，本來深圳一手供應就少，這么一來，一手市場又被拱出花來。

一些網紅盤時常傳出“喝茶費”。

據數據顯示深圳在2020年上半年新房總共成交了16727套，而因為新房供應的減少，二手房成交也開始叱咤風云。

所以2020年上半年深圳的二手房總共成交44010套！！

如果不是因為2月份過年的原因，深圳2020年上半年就沒有一個月二手成家量是低于7000套的。

而這把火一直從2019年年底燒到2020年，二手房成交量甚至在2020年7月份突破了21317套的數字。

數據來源：深圳市房管局、中商產業研究院整理

在房價方面據國家統計局數據，2020年3月深圳二手房領漲全國，2020年5月深圳新房房價環比上漲0.6%，同比上漲4.9%，二手房房價環比上漲1.6%，

位居全國第二，同比上漲12%。

結果2020年深圳均價已經在沖9萬/㎡了！

然鵝因為深圳的過分火爆迎來了715新政。

7月15日，深圳市住建局發布調整限購年限、完善信貸措施、調整稅收等8項措施精準調控樓市。

1.在深圳落戶滿3年且連續繳納36個月個稅或社保才能購買商品住房。而在之前，深圳購落戶即可購房。

2.非深戶家庭、單身繼續按照提供購房之日前在本市連續繳納5年及以上個稅或社保方可購房的規定執行。

3.將個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整為5年且實際成交總價不超過750萬。

而屆時深圳均價已達到近9萬/㎡，可以說買個100平左右的房子就要交豪宅稅了，這對深圳二手房市場和剛需是一個非常大的打擊。

然鵝打擊還沒結束。

全國首個二手指導價出臺

2021年2月8日，深圳在國內率先推出二手房參考價機制，對全市3595個住宅小區公布參考價格清單。

結果是二手房指導價與先前的市場成交價和掛盤價相比大概打了7折。

而后面細則出臺規定銀行貸款也要根據指導價貸款而不是根據實際成交價去貸款。

那么原本三成首付的買家就需要大概5成首付購買二手了。

這對于喜歡玩杠桿的深圳又是一拳暴擊。

而實際上，這個政策的出臺雖然抑制了外地投資炒房客，但同時深圳的真實剛需全部被一起影響。

每一次政策調控出臺剛需都會被誤殺。

這也是為什么近期樓市回暖也是豪宅先行，因為有錢人錢多，你出臺的高首付、稅費對他們來說就是小打小鬧，無所謂~

而普通老百姓剛需就不一樣了。

所以深圳房地產市場在2021年是非常黑暗的一年，并不亞于08年。

據數據顯示2021年深圳二手房成交總共44375套。

可以從下圖看到相比于2020年紅色柱的近12萬套的網簽量，2021年二手成交量下降幅度達到63.1%！

這是自2007年以來，二手房網簽量首次低于新房成交量。

數據來源：深圳市房地產中介協會中介標準指數

據數據顯示，2021年全年深圳市共成交52417套新房住宅，相比2020年成交套數上漲了15.5%，創下六年來新高。

二手指導價政策的出臺一度使得深圳樓市呈現新房熱，二手房冷的特點。

當然，成交量低了，價格也一樣降了。

據數據顯示在二手房指導價出臺一年多后，今年前三個月不少片區的二手房價格出現了較大幅度的下跌。

比如南山中心區、蛇口、大沖；福田的華強北、百花；羅湖的翠竹等。

其中南山中心區價格降幅高達30%，華強北和翠竹價格均下跌28%，蛇口、百花、大沖、下梅林等也下跌超20%。

深圳二手成交量暴漲，要強力拉升了？

不過別灰心，目前深圳二手房成交量已經在逐漸回暖。

深圳4月份二手成交套數為1860套，從下圖可以看到紅色柱的深圳二手成交在今年1月份成交套數為1557套，2月因是春節成交套數低可以忽略。

而3月二手成交套數為1117套，直到4月大增到1860套的成交套數。

可以明顯看到深圳二手房成交套數雖然還未重新突破2000大關，但是已經在明顯逐月突破今年新高了。

這其中主要還是因為今年第一季度全國性的政策逐漸放松，所以廣州深圳的放松政策傳聞也一直圍繞在大家耳邊。

而按照以往的經歷來看，傳聞的背后多半都是放松的前兆。

所以部分買家認為接下來廣深放松政策幾乎是板上釘釘的事情，也就給了買家們對未來樓市預期的信心。

加上了現在上面對于貸款額度也放松了，各大銀行額度都非常充裕，

甚至早有傳聞廣深的二手房貸款已經可以悄悄做到按照成交價去貸款而不是按照指導價貸款了。

所以這些原因也都是導致二手房成交量上漲的一個因素。

而從4月份的深圳二手房成交面積段來看，60-90㎡住宅成交占比39%，成交占比最大；

而戶型方面，4月份3房戶型成交占比42%，成交占比最大。

從成交占比可以看到深圳剛需們已經陸續結束觀望，開始下手了。

深圳樓市歷史回憶殺

深圳2010年9月30日限購令出臺,要求深戶家庭只能買兩套房、非深滬只能買一套房。

而這次限購也是因為08年金融風暴過后的**行為令深圳樓市啟動了一**漲，每年的漲幅都在30%以上。

2008年因為美國雷曼兄弟引起的全球金融風暴也讓深圳的房價暴跌。從1.25萬均價跌破1萬均價。

很多炒房客在這?年賠的?本?歸，而跳樓事件也市場發生，猶如當年**。

后來在2009年4萬億**的**下，深圳房價開始回升，到了2010年深圳均價達到1.4萬左右了。

這?年**的??灌溉到全國樓市，多數城市的房地產市場出現瘋狂。

結果新國?條出臺，主要針對房地產市場，而深圳也出臺了樓市調控：

?套?付4成，三套停貸，整體信貸環境大幅收緊。

但這點調控對于當時的深圳來說已經沒啥用處了，2011年均價到了1.7萬。

然后**繼續加碼調控：?套?付6成，社保和個稅補交?效；??房不能隨意加價，必須交易嚴格按照**評估價進?。

而2012年這一次深圳市場還是被打擊了。但這一年深圳的均價依然繼續上漲到了1.8萬的均價。

2013年均價2.3萬；

2014年漲到2.7萬，**再次加碼，二套房停貸；

而2015年3月30日**發布了三大房地產放松政策：

政策一：對擁有一套住房且購房貸款未結清的家庭購二套房，最低首付4成。

政策二：公積金貸款首套房，最低首付2成;擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次公積金購房，最低首付3成。

政策三：個人住房滿2年出售免征增值稅。

過后新房價格由2.6萬/㎡漲到了一年后的5.4萬/㎡；二手價格由3.4萬/㎡漲到了一年后的5.3萬/㎡。

數據來源：深圳中原研究中心

而當年深圳的房價漲幅速度是全球最高的城市，沒有之一。

而深圳的購買力從09年**后就開始越發強悍，當然這也和這十年來深圳的城市快速發展有很大的關系。

各種人才、資金、企業開始逐漸涌入，以及深圳這座城市土地稀缺、供求失衡造成的結果，直到現在深圳的購買力依舊強悍。

我還記得2014年位于布吉百鴿籠的金御半山開盤破布吉最高單價4萬。

而在去年高峰期金御半山最高成交單價去到了11.5萬/㎡！

這還只是布吉，我們再來回憶一下南山的房子：

2015年330后的深圳灣寶能太古城、蛇口半島城邦二期以及前海諾德國際的成交價：

半島城邦5-7萬的成交價；

寶能太古城8.5-10.5萬的成交價；

諾德國際6-7.6萬的成交價；

而經過了去年的二手指導價洗禮后的現在。

半島城邦二期報價最便宜的也要10.5萬；

寶能太古城最低要18萬；

諾德國際最低要近13萬……

對比去年最高峰時期有些回落，但是對比2015年依然全都翻倍了。雖然有些掛盤一年都賣不掉，但是價格堅挺是事實。

深圳2023年會再次暴漲嗎？

在經過了2008年打擊的深圳房價起來了，在經過了2010年首次限購打擊的深圳房價起來了，在經過2014年加碼政策打擊的深圳房價還翻倍了，

那你覺得經過去年二手房指導價打擊的深圳房價就不能再起來了嗎？

錯，深圳房價必然會再次回升，而未來幾年的回升也一定會再超越2021年高峰期。

仔細回看深圳這十來年的周期，每一次的政策以及經濟動蕩對深圳房價的打擊都是短期負面影響，

“而當政策放松以及經濟恢復后的深圳房價就像餓了三天的狗聞到火腿腸的味道立馬打雞血蹦噠起來。”

而深圳這次放松的話還會像2015年那樣暴漲嗎？

局部區域有大漲的可能，但不可能短期翻倍。

深圳遲遲不出臺放松政策是因為無論是上面還是老百姓都知道深圳購買力太強了，這一年多來深圳成交量低只是因為大家都在觀望最好的時機再下手。

你可能以為深圳房子沒人買了，深圳房價跌了。

但其實背后強悍的購買力們都在虎視眈眈深圳，所以上面才不會貿然放開深圳的口子。

多加幾個房產群就能感受到很多人已經在摩拳擦掌準備隨時出擊了。

如果貿然大放開口子，那么深圳將會重現一次2015年的大暴漲。

我們知道房價健康上漲其實無論對于城市發展還是經濟都是有好處的，但是暴力上漲反而是會危害經濟的。

深圳房價已經很高，再翻倍就均價十幾萬與**這座全球第一高房價城市平起平坐了，顯然上面是不可能讓這種事情短期內發生的。

因為短期內房價暴漲到這個程度會造成基層人員流失、人才流失、企業流失。

也就是深圳核心競爭力全都會被超高房價給擠走。

而今年全國性的限購放松其實側面反映了那個城市需要靠房地產來支撐經濟。

像深圳這樣受**以及樓市影響卻還是在今年第一季度維持了2%的經濟增速，在某種程度上反映了深圳經濟的超強韌性。

而最后放松的城市更能表現為對房地產依賴程度更低，證明產業越強悍、購買力更強、房產價值越高。

北上廣深都在此列。

這些城市只要稍微一放松市場就有可能一發不可收拾。

所以其實我個人估計現在上面都在研究怎么樣放松深圳：

大概率也是會蜻蜓點水一般，一點一點的來，而不會像其他二三線城市那樣一步到位大放松。

深圳經不起再一次房價一年翻倍了，雖然我前面說到很多手持資金的人在虎視眈眈深圳的房子，但是大部分也還是在深圳真實居住的剛需。

如果這一波再把房價炒上天，那么我覺得會成為壓**深圳剛需的“最后一根稻草”。

目前網絡上已經有不少的剛需呼吁**不要放松，害怕再放松讓房價暴漲最終只能選擇離開深圳這座城市了。

而深圳這座從來不排外、**管控非常好、創造財富的城市不應該被高房價而詬病令人口流失。

他應該用更優質的對口政策來緩解剛需購房門檻，但同時能抑制炒房客炒高房價。

所以這也是**需要非常認真研究的一個事情。

不過我個人也估計未來深圳核心地段與差地段的價格分化還會進一步增大。

特別是豪宅客戶如果對這個片區未來預期夠高，他們對漲價的接受程度就會較高，差地段的剛需客戶則一般。

從最近深圳成交的核心地段豪宅就可以看出端倪，依然在破新高。比如深圳灣超總片區的紅樹西岸和中信紅樹灣已經破20萬了，

但地段一般的剛需筍盤依舊在朋友圈盛行。

不過深圳依然是非常適合買入的城市，因為深圳的商品房只有189萬套，但深圳卻有近2000萬人。

加上今年各大城市的防疫措施對比后，我估計今年底和明年會有非常多上海人才和高收入家庭會遷移到廣深來，那么潛在購買力太多了。

而且深圳土地對比其他三個一線城市來說也非常小，未來深圳的商品房依舊是屬于稀缺商品。

城市核心地段、有未來預期的地段的房子無論再貴依然是大家擠破頭都想買進的。

比如深圳的香蜜湖、華僑城、深圳灣等片區；廣州的珠江新城、琶洲、金融城等片區。

在全國收緊政策、經濟下行的情況下的今天，這些片區的房子依然不停的在破成交價新高。

再經過了今年的股災后，又多了一部分人發現資金還是流入房地產最安全。

因為無論短期內房地產市場怎么破敗，到最后**都會把他給扶起來，到現在這個地步了，你不得不承認房地產依舊是短期**的經濟支柱。

因為他還牽涉太多下游產業了。

所以包括深圳在內的一線城市豪宅未來漲到天上去也不足為奇。

文中圖片部分來源于網絡

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