前沿拓展：

溫州公積金管理中心

　　公積金貸款額度的計算，要根據(jù)還貸能力、房價成數(shù)、住房公積金賬戶余額和貸款最高限額四個條件來確定，四個條件算出的最小值就是借款人最高可貸數(shù)額。
　　公積金貸款額度計算方法如下：
　　1、按照還貸能力計算的貸款額度計算公式為：
　　[(借款人月工資總額 借款人所在單位住房公積金月繳存額)×還貸能力系數(shù)-借款人現(xiàn)有貸款月應還款總額]×貸款期限(月)。
　　2、按使用配偶額度：
　　[(夫妻雙方月工資總額 夫妻雙方所在單位住房公積金月繳存額)×還貸能力系數(shù)-夫妻雙方現(xiàn)有貸款月應還款總額]×貸款期限(月)。
　　其中還貸能力系數(shù)為40%
　　月工資總額=公積金月繳額÷(單位繳存比例 個人繳存比例)。
　　3、按照房屋價格計算的貸款額度：
　　計算公式為：貸款額度=房屋價格×貸款成數(shù)
　　4、按照貸款最高限額計算的貸款額度：
　　具體最高限額各地情況均不同，建議具體咨詢當?shù)刈》抗e金管理中心。

龍港“人多地少”，城區(qū)道路擁擠，車輛只能停在路面和街道兩旁。 （南方周末記者 周小鈴/圖）

溫州龍港，被稱為“**第一座農民城”，2022年9月9日，這里也成了全國第一個讓農民繳納公積金的地方。

當天，南方周末記者趕到了龍港。在龍港華中社區(qū)的文化禮堂里，溫州公積金中心龍港分中心和龍港農商銀行的工作人員穿著紅色馬甲，正在指導村民填寫公積金申請表。

一整天，馮亦霸的電話響個不停。他**著蠻話（蒼南方言）向對方解釋農民公積金的試點政策。馮亦霸是當?shù)氐谝粋€申請繳存公積金的人，他也是一名村干部。

第一天結束，馮亦霸手邊已經(jīng)放著一沓簽好的申請書，已有34人選擇繳存公積金。

“這項政策將在13個社區(qū)試點，目前開始申請的只有我們社區(qū)。”馮亦霸對南方周末記者說，首批報名的有50名農民，由于大部分在外工作，今天只簽完一半，其他人會陸續(xù)來簽字。

華中社區(qū)位于龍港市南部，由鑒后西村和鑒后東村合并而來。龍港不設鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道，由“社區(qū)”直接管轄村落。

“龍港是農民建起來的。”龍港人幾乎都能像馮亦霸這樣，細數(shù)“農民城”崛起的歷史，如何從小漁村起步，到農民出資建設，逐漸發(fā)展為龍港鎮(zhèn)。2019年8月，龍港“撤鎮(zhèn)設市”，從原蒼南縣劃出，設立龍港縣級市，由浙江省直轄，溫州市代管。

龍港街頭的路燈上，到處張貼著“打造全國新型城鎮(zhèn)化改革策源地”的標語。馮亦霸介紹，不僅是公積金改革，很多新型城鎮(zhèn)化改革試點都能在龍港見到。

交半年，可申請公積金貸款

馮亦霸是鑒后東村人，自2011年起擔任該村干部，至今十余年了。家里有四口人，兒子剛參加工作，女兒還在讀幼兒園。

家里的老房子**后，馮亦霸能分得兩套安置房，但需要支付建設費80萬元。這筆錢不算小數(shù)目，馮亦霸不僅要多方籌措還要申請商業(yè)貸款，參與公積金后，他能獲得部分穩(wěn)定的低息貸款。

根據(jù)龍港市8月31日發(fā)布的集體經(jīng)濟組織成員建繳住房公積金制度，年滿16周歲但還未退休的集體經(jīng)濟組織成員可以參考靈活就業(yè)人員繳納公積金，這部分人包括進城務工人員、個體戶、在村務農人員等。

最低繳納標準是龍港上年度最低工資標準1840元的10%，即184元每月。繳滿半年就可以申請住房公積金貸款，額度為15萬－50萬元。農商行工作人員向南方周末記者介紹，商業(yè)貸款利率通常在5%左右，公積金貸款則在3%上下。

社區(qū)的“無房戶”將由**配繳補助，標準為個人月繳存額的25%，最高不超過每人每月75元。

馮亦霸除了向前來咨詢的村民解釋公積金政策外，還要打電話聯(lián)系那些符合條件的社區(qū)成員，“年輕人相對更容易理解。”在申請公積金的第一天，來簽字的也大多是年輕面孔。

張娜是華中社區(qū)的一名網(wǎng)格員，她從河北衡水嫁到龍港。她家住在社區(qū)的老屋里，不久前剛翻新過，由于子女還小，暫時沒有購置房產的需求。

當?shù)氐囊粭澙衔萃ǔＳ蓹M向排開的幾間房子組成，一間房子有兩到三層。張娜家分得其中一間房。由于房子**未能得到家庭全體成員的支持，她沒有參與到社區(qū)**換安置房的項目中。

公婆一家都經(jīng)商，家里沒人交過公積金。張娜和丈夫合計，這次先由她一人申請公積金“試試水”。

張娜盤算，每月交184元的公積金，相當于存錢。交夠半年，就能為自己未來購置房產申請低息貸款預留機會。萬一不需要貸款，交滿半年后還可以取出來。“有總比沒有強，房子以后總會買的吧。”

社區(qū)里仍有不少人一知半解。趙梅聽到村里人都在談論“公積金”，聽了幾天她聽懂了交了公積金后能貸款。最后還是在城里工作的弟弟的勸說下，她才申請了公積金。

趙梅也是嫁入華中社區(qū)的媳婦，她家老房子前不久**，雖分得兩套房子，但他們只拿一套，剩下一套由代建開發(fā)商回購，這樣就不必交80萬建設費，只出幾萬的**費即可。**后，沒有其他住處或行動不便的老人由社區(qū)統(tǒng)一安排住在村里的臨時安置點。

在臨時安置點照顧父母的林嬌，也還沒算清楚公積金貸款和憑借身份證貸款哪個更劃算。她對南方周末記者說，“如果公積金貸款便宜，應該會去申請。”

退出宅基地，換取安置房

由于地少人多，在農村宅基地改革前，龍港約有三千余戶“無房戶”。“無房戶”指本人及配偶、子女在龍港市行政區(qū)域范圍內無合法住宅、宅基地或審批過個人建房。

“子女越來越多，宅基地也不夠分。”龍港市華中社區(qū)**總支副**馮世盤向南方周末記者介紹。而有的社區(qū)宅基地常年廢棄閑置，也占用許多宅基地資源。

讓農民“戶有所居”是龍港農村宅基地試點工作的重點。2020年9月，龍港被列入國家新一輪107個宅基地制度試點縣（市、區(qū)）。

華中社區(qū)又是龍港市第一批宅基地制度試點之一。龍港市**成立的“跨社區(qū)調劑保障公司”幫助農戶統(tǒng)一建造“安居小區(qū)”，6個社區(qū)參與跨區(qū)域調劑，華中社區(qū)和金山港社區(qū)作為跨社區(qū)的統(tǒng)一安置點。

龍港市華中社區(qū)**總支**馮亦科也對南方周末記者表示，華中社區(qū)建設420套安置商品房，其他社區(qū)符合條件的“無房戶”只要出3000元/平米-4000元/平米的建設**就能住進小區(qū)。

除了安置房建設，華中社區(qū)還同步推進老房子拆除、土地復墾等多項工作。“全域土地綜合整治在我們社區(qū)推行得算順利。”馮世盤說。

在華中社區(qū)沿著鑒后垟河河岸步行，靠近祠堂的有幾處老房子早已拆除完畢，只剩一地碎石。

馮世盤介紹，拆除的主要是社區(qū)中閑置的危房空屋。靠近祠堂位置的老房子，受到風俗影響，這些房子本就無人居住，農民對宅基地有償退出的配合度很高。

有償退出的宅基地復墾為農田，以此換取安置小區(qū)的建設指標。目前，華中社區(qū)的安置房小區(qū)位于龍港江南高級中學對面，仍處于打地基階段。在華中社區(qū)文化禮堂里，擺放著這一安置房小區(qū)的沙盤模型，6棟樓，每棟17層。

馮亦科說，華中社區(qū)的安置房小區(qū)由華中經(jīng)濟合作社購買，土地性質為國有出讓，安置戶放棄購買的住宅有96套由代建方回購并進行公開銷售，價格預估在6000元/平米-7000元/平米。

安置小區(qū)的銷售單價約為龍港市地產商樓盤單價的1/2。這意味著，“無房戶”或居住在舊房危房的農民有機會以較低的價格解決住房問題。

將農民納入住房公積金體系，也是當?shù)赝苿尤蛲恋鼐C合整治試點的一部分。

馮亦科說，考慮到半年后社區(qū)安置戶就得開始繳納房子的建設費、成本費，農民公積金來得正是時候。“現(xiàn)在申請，交滿半年剛好能用上低息穩(wěn)定的公積金貸款。”

由于華中社區(qū)舊房**、安置房項目都已穩(wěn)步推進，馮亦科得以順利向龍港市爭取到首個農民公積金制度在華中社區(qū)的試點。

為了爭取農民的支持，華中社區(qū)干部也向安置戶表示，復墾的宅基地仍屬于原農民，只不過整體規(guī)劃須由社區(qū)制定。

部分樓齡較新或還能正常居住的房子，社區(qū)也會建議保留。“我們不是想把農村變成城市。”馮世盤說。

龍港新城高樓林立，新樓盤最高賣到1.6萬元/平米。 （南方周末記者 周小鈴/圖）

到龍港買“大廈”

9月中旬的一天，在華中社區(qū)臨時安置點，一對年輕夫妻走出來，在父母的注視下，搖下車窗，向路邊的二老揮了揮手，開車緩緩離開。

“現(xiàn)在很少有人會住在農村，幾乎人人都在龍港（城區(qū)）有房。”考慮到兒子未來結婚的需要，馮亦霸也在龍港城區(qū)買了一處“套房”，每天八點半從城區(qū)開車前往華中社區(qū)上班。

在龍港人心里，房產的優(yōu)先排序是“大廈”“套房”“農村老房子”。馮亦霸解釋，“大廈”就是自帶商業(yè)服務、綠化景觀的商品房小區(qū)，“套房”則是較少綠化、無服務的低矮普通住宅，部分套房還沒有產權證。

當?shù)啬贻p男女相親擇偶，女方對男方提出的條件往往是在龍港買“大廈”。

根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，龍港市9月新房均價在1.5萬元／平米。按照在售樓盤的最小戶型90平米計算，購置龍港“大廈”成本在135萬元。

南方周末記者接觸到的多位華中社區(qū)村民均表示，到龍港買“大廈”超出了可承擔范圍，除非家人支援才有可能。

馮雪是一位單親媽媽，獨自撫養(yǎng)一兒一女。女兒2022年剛參加工作，兒子馬上要迎來**。她是華中社區(qū)集體經(jīng)濟合作社成員。

馮雪從同村姐妹處得知社區(qū)可申請公積金貸款，考慮到孩子未來結婚買房需要，她也來到文化禮堂咨詢相關事宜。

“單價6000左右比較適合我們。”馮雪給出的預算與張娜相似，社區(qū)的安置房小區(qū)是當前的最佳選擇。

馮亦霸雖在龍港市已有住處，但他仍然要為子女拿下兩套安置房。“以后用來自住還是賣掉去換龍港的‘大廈’都有選擇余地。”

2021年浙江省溫州市各區(qū)縣城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入排名，龍港以60662元排在第六；龍港農村常住居民人均可支配收入以32770元排在第七。它相比溫州市內其他地區(qū)而言，算不上拔尖。

龍港位于浙江水系鰲江南岸，東面臨海，農民大多從事漁業(yè)。印刷包裝也是當?shù)氐奶厣?jīng)濟，工業(yè)區(qū)大樓外墻上到處懸掛著德國印刷機新型號的大幅廣告。龍港人也大多從事著印刷包裝相關的工作。

正因為龍港以民營經(jīng)濟為主，“以前能享受公積金低息貸款是少數(shù)人。”馮亦霸說，買房是大事，但家里做生意的村民通常會更看重手頭的現(xiàn)金流，不愿意在房子上占用過多資金。

“借錢”辦事一直是溫州人的精明之處。盡管農民也有其他渠道申請貸款，比如找人擔保、房產證抵押等，但馮亦霸更看重公積金的低息。

農民或成縣域樓市主力

王碩在龍港從事房地產中介工作五年，對龍港每一處的變化都熟稔于心。他觀察，龍港“撤鎮(zhèn)設市”后這三年，城市建設規(guī)模和速度都遠超從前。

眼下，大大小小的開發(fā)商在龍港扎堆，**安置房隨處可見。王碩粗略計算，在這座人口50萬的縣級市已有十幾個樓盤，有溫州本土的開發(fā)商、杭州開發(fā)商，也有全國知名的開發(fā)商。

“過去鎮(zhèn)**在龍港北部，之后會搬到東邊沿海的龍湖片區(qū)。”王碩據(jù)此判斷，未來龍港市的發(fā)展重點也會向東南方向轉移。

龍湖片區(qū)位于龍港新城中心商務區(qū)，2021年開工，項目總投資額約66.2億元，包括公共建筑項目、市政道路工程和配套附屬工程等三大項目。

各路開發(fā)商早已循跡而至，早早落子龍港新城。沿著世紀大道由南向北行駛，高大的商業(yè)住宅漸次排開。王碩記得，龍港新城的樓盤最高賣到1.6萬元／平米，現(xiàn)在已經(jīng)有所回落。

一名龍港司機在2022年3月送客到龍港新城的樓盤，客人告訴他當時裝修好住進去的不過才百余戶。“周邊連瓶礦泉水都買不到。”

張娜也有朋友買了龍港新城的房子，毛坯交付，這兩年受**影響，手頭暫時沒有閑錢裝修。“龍港裝修一套房子最起碼需要30萬。”

世紀大道沿路的住宅小區(qū)目前還看不出大批業(yè)主入住的樣子。

近來，王碩感覺到在龍港買新房，主要還是農民群體。“近幾年地產不景氣，城鎮(zhèn)居民基本都‘套’在龍港的‘財富商圈’了。”

“財富商圈”建成已有十年，曾是龍港綜合配套好、學區(qū)資源豐富的優(yōu)勢地段，但隨著周邊發(fā)展，土地資源緊張，道路經(jīng)常擁堵。

無論是華中社區(qū)的安置房，還是龍湖片區(qū)的新房，在龍港人心里，都屬于“大廈”。也都是此次公積金繳納后，低息貸款可以覆蓋的地方。

（應受訪者要求，趙梅、林嬌、馮雪、王碩為化名）

南方周末記者 周小鈴

拓展知識：

溫州公積金管理中心

溫州公積金咨詢電話為12329。
住房公積金，是指國家機關和事業(yè)單位、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)和事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工，對等繳存的長期住房儲蓄。
住房公積金特點如下：
1、普遍性，城鎮(zhèn)在職職工，無論其工作單位性質如何、家庭收入高低、是否已有住房，都必須按照《條例》的規(guī)定繳存住房公積金；
2、強制性（政策性），單位不辦理住房公積金繳存登記或者不為本單位職工辦理住房公積金賬戶設立的，住房公積金的管理中心有權力責令限期辦理，逾期不辦理的，可以按《條例》的有關條款進行處罰，并可申請****強制執(zhí)行；
3、福利性，除職工繳存的住房公積金外，單位也要為職工交納一定的金額，而且住房公積金貸款的利率低于商業(yè)性貸款；
4、返還性，職工離休、退休，或完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關系，戶口遷出或出境定居等，繳存的住房公積金將返還職工個人。
《住房公積金管理條例》
第二十五條 職工提取住房公積金賬戶內的存儲余額的，所在單位應當予以核實，并出具提取證明。
職工應當持提取證明向住房公積金管理中心申請?zhí)崛∽》抗e金。住房公積金管理中心應當自受理申請之日起3日內作出準予提取或者不準提取的決定，并通知申請人；準予提取的，由受委托銀行辦理支付手續(xù)。第二十六條 繳存住房公積金的職工，在購買、建造、翻建、大修自住住房時，可以向住房公積金管理中心申請住房公積金貸款。
住房公積金管理中心應當自受理申請之日起15日內作出準予貸款或者不準貸款的決定，并通知申請人；準予貸款的，由受委托銀行辦理貸款手續(xù)。
住房公積金貸款的風險，由住房公積金管理中心承擔。

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