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資金利潤率

自有資金利潤率又稱所有者權益凈利潤率、凈資產利潤率和凈資產報酬率,是企業凈利潤與自有資金(所有者權益)的比值,是反映自有資金投資收益水平的指標。

說起房地產大家最關心的還是錢，作為一個房產工作人員，最近這段時間有個很大的困惑一直纏繞著我，為什么那么多違約支付，各個項目去化的那么好，利潤率保持的還行，怎么就付不起工程款了呢？錢到底去哪了？

資金利潤率(權益資金利潤率)

可能是我層級不夠掌握不了公司核心運營業務吧，但是按照常規思維，你房子賣的好，有利潤，那怎么會出現付不起工錢的狀況嗎？除非你跟許老板一樣，喜歡足球愛好小車車，不然你一個純地產公司，你錢哪去了，嫖了？賭了？身體真好……

銀行借貸，承兌商票，上下游供應鏈融資各種眼花繚亂的金融工具讓房產公司整天左手套右手，右手拿喇叭，拼命吆喝拼命吹，當風口離開，一個比一個慘淡，你們不是胖，那是虛胖，是病得治。作為房產從業者說到這有點義憤填膺，做人做公司還是要實在點，說話做事要落地，做生意吹點牛逼算什么？關鍵你吹牛逼吹得自己都相信了……搞到最后，盲目擴張，資金鏈斷裂，破產重組好不快活。

玩金融就是玩虛的……

我一直在想假如一家房地產公司開發的項目全部自有資金，你只要售賣價格能覆蓋建設成本必然是**的，考慮到資金的時間價值（也裝一把文明人）覆蓋＞8%或跑贏通脹那就算你沒白投資，模式很簡單跟賣白菜差不多道理，但是你一旦使用了金融工具那就復雜的多了，這還不考慮成本的波動（開發過程開發成本增長）。實際近幾年房地產行業整體利潤水平也就是5%，但是通過杠桿很多企業自有資金投資回報率可以達到100%以上甚至更高，而開發周期如果按照3年計算，怎樣年化可達到30%以上，已經算是很不錯的生意了。如果這種狀態持續下去，我想很多企業還是要拼了命的拿地擴大規模，攻城掠地，收割市場，穩賺不賠的買賣誰都想多分一杯羹，不愿意讓別人搶占先機，畢竟就這么多土地這么多人，這么大的市場。但是這個市場已經處于嚴重的萎縮狀態，一是開發速度已經嚴重超過人口漲幅即超過需求增長速度，二是70年的產權周期（這是個偽概念，如果房子壽命為1000年可想而知后果是怎樣的）足以讓這個市場再流轉一回，這個生意將會越做越小……這是房地產市場本質內在規律，但是前兩年的擴張只會讓這個市場加速消亡。

看下圖，故宮，古代有炒房這個概念嗎？

資金利潤率(權益資金利潤率)

正如上述，市場萎縮，盲目擴張的市場必然帶來利潤的降低。高利潤的時代，房企、銀行，業主大家相安無事，本質來說大家都賺到錢了，但市場萎縮/利潤降低必然讓部分房企出現嚴重的財務危機，如前所述，一個貨值20億元（可售面積20萬平，單價1w，容積率2.0）。他的土地成本樓面價比如5000元/平，建安成本比如是3500元/平，開發簡介費用、營銷費用、財務費用、管理費、稅金500元/平，那么毛利潤2億元，毛利潤率10%，扣除所得稅凈利潤率7.5%。

前期投入土地成本10億元，土地貸款一年利率按照10%計算，則一年1億。

如果按照既定測算結果去銷售回款、推進工程進度，償還開發貸款，這一切似乎都很美好。但是一旦回款受阻，延期償還，利潤將以每個月接近800萬的水平消失，它的7.5利潤保不住不說，很可能資金鏈斷裂。

當然實際房地產開發成本分析比這復雜一百倍，我的學識有限，等哪天研究透徹明白再做詳細介紹。

在行業整體利潤率5%的時候，為什么很多房企敢三五年翻一番甚至幾番的規模去投資擴張，這就是篤定未來市場火熱，這是盲目自信……正如住建部專家：你開發商怎么就認定房地產泡沫，國家會讓其彭大，泡滅而不去管呢？

這兩件所有房企都在拼命的去搶占高地，拼命的擴張市場，我想有兩個原因：1，他們也意識到了這個蛋糕終將吃完，等分干凈前還不如多撈上一筆；2，已經綁架了銀行，**，以為自己盤子大了，自己倒了必然有人救援。

但還未看到國家避免硬著陸的決心……

資金利潤率(權益資金利潤率)

高周轉最早提出是萬科，裝配式最早實踐也是萬科（記得是09年7天一棟樓的速度讓還在上大學的我心潮澎湃），現在這些企業都在跟隨萬科腳步去高周轉，去搞現代化建造，智能化建造，想法創新開發模式為自己創造更大的效益，但是一個時代即將結束，所有的瘋狂不合理經濟產物都將終結，做人做事都要落地，開公司更加如此，房地產乘著時代的東風發展至此，其作用其對經濟貢獻或可止步于此，或可延續，但今日的寒冬必將是一個轉折點……

黑鐵時代，寒冬，活下去已屬不易……

水平學識有限，還望同行海涵

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