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前沿拓展：

房租稅率

學弟的**實在不靠譜，那是幾百年前的事了。
根據《北京市地方稅務局關于個人非住房出租稅收管理工作的通知》（京地稅征[2009]37號）
個人非住房出租月租金收入在我市營業稅起征點（含）以上的，按照12%的綜合征收率計征各項稅費。12%綜合征收率的入庫比例：個人所得稅科目占1％，營業稅科目占5％，房產稅科目占6％，并向納稅人填開包括個人所得稅、營業稅和房產稅的完稅證明。
個人非住房出租月租金收入在我市營業稅起征點以下的，按照7%的綜合征收率計征各項稅款。7%綜合征收率的入庫比例：個人所得稅科目占1％，房產稅科目占6％，并向納稅人填開包括個人所得稅和房產稅的完稅證明。

當然你需要向稅務機關提交合同，上面必須要貼花。

房產稅的稅率、計稅依據與稅額計算：

一、稅率

計征方法

稅率

適用范圍

從價計征

1.2%

經營自用

從租計征

12%

單位經營出租

個人出租住房，不區分用途

企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房

二、計稅依據：從價、從租

1、從價計征——計稅依據是房產原值一次減除 10％～30％的扣除比例后的余值。各地扣除比例由當地省、自治區、直轄市****確定。

A、房產原值，包括與房屋不可分割的各種附屬設施或一般不單獨計算價值的配套設施。凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、**空調、電氣智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。

B、房屋原值應根據國家有關會計制度規定進行核算。納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

C、房產原值中均應包含地價的規定：

a、無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，地價包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。

b、對于宗地容積率低于 0.5 的，按房產建筑面積的 2 倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

c、宗地容積率=房屋的總建筑面積÷宗地面積。

例1：甲企業 2016 年 3 月投資 1500 萬元取得 5 萬平方米的土地使用權，繳納契稅 60 萬元，用于建造面積為 4 萬平方米的廠房，建造成本和費用為 2000 萬元，2016 年能竣工驗收并投入使用。

解：房產原值包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。本題宗地容積率＝4÷5＝0.8＞0.5，不需要按房產建筑面積的 2 倍計算土地面積計入房產原值。該企業征收房產稅的房產原值＝1500＋60＋2000＝3560（萬元）

D、從價計征需要注意的特殊問題：

a、以房產投資聯營的，房產稅計稅依據應區別對待：

①以房產投資聯營，共擔經營風險的，以房產余值為計稅依據計征房產稅；

②以房產投資聯營，收取固定收入，不承擔經營風險，只收取固定收入的，實際是以聯營名義取得房產租金，因此應由出租方按租金收入計征房產稅。

例2：乙公司以自己房產投資聯營，乙公司參與投資利潤分紅、共擔風險的，計算應納房產稅的計稅依據是（B）。

A.房產原值

B.房產余值

C.房產現值

D.房產殘值

例3：丙公司 2020 年 1 月購進一處房產，2021 年 5 月 1 日用于投資聯營（收取固定收入，不承擔聯營風險），投資期 3 年，當年取得固定收入 160 萬元。該房產原值 3000 萬元，當地**規定的減除比例為 30％

解：應繳納的房產稅＝3000×（1－30％）×1.2％÷12×4＋160×12％＝27.6（萬元）

b、融資租賃房屋

稅法要素

稅法規定

①納稅人

租賃期內房產的承租人

②計稅依據

房產余值

③納稅義務發生時間

融資租賃合同約定開始日的次月起；

合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起繳納房產稅

c、居民住宅區內業主共有的經營性房產

由實際經營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產稅。其中：

①自營的：依照房產原值減除 10％～30％后的余值計征；沒有房產原值或不能將業主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地稅務機關參照同類房產核定房產原值；

②出租的：依照租金收入計征。

d、地下建筑物房產稅規定

①對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。

②對不同用途的**地下建筑物房產稅的減征：

●工業用途房產：房屋原價的 50％～60％作為應稅房產原值；

●商業和其他用途房產：房屋原價的 70％～80％作為應稅房產原值。

③出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。

例4：丁企業將其與辦公樓相連的地下停車場和另一**的地下建筑物改為地下生產車間，2021 年 3 月辦理竣工手續，4 月投入使用，停車場原值 100 萬元，地下建筑物原價 200萬元，該企業所在省財政和地方稅務部門確定地下建筑物的房產原價的折算比例為 50％，房產原值減除比例為 30％。

解：2021 年 4 月至 12 月應繳納房產稅＝（100＋200×50％）×（1－30％）×1.2％÷12×9＝1.26（萬元）

2、從租計征——計稅依據為房產租金收入（不含增值稅，與增值稅的計稅依據相同）。

A、如果是以勞務或者其他形式為報酬抵付房租收入的，應根據當地同類房產的租金水平，確定一個標準租金額從租計征。

B、對出租房產，約定有免收租金期限的，在免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

C、出租的地下建筑，按照租金收入計算征收房產稅。

例5：下列經營性房產中，房產稅的說**確的是（ABCD）。

A.由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅；

B.在免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅；

C.收取固定收入不承擔風險的對外投資聯營房產，按照租金收入繳納房產稅。

D.居民住宅區內業主共有從事自營業務的經營性房產，自營依照房產余值計征。

三、應納稅額的計算

計稅

方法

計稅依據

稅率

稅額計算公式

從

價

計

征

房產計稅余值（原值扣除 10％－30％）

1.20%

全年應納稅額＝應稅房產原值×（1－扣除比例）×1.2％

工業用途地下**建筑

原價的 50～ 60％計算原值

1.20%

全年應納稅額＝應稅房產原價×（50～60％）×（1－扣除比例）×1.2％

商業和其他用途地下**建筑

原價的 70～ 80％計算原值

1.20%

全年應納稅額＝應稅房產原價×（70～80％）×（1－扣除比例）×1.2％

從

租

計

征

房屋租金

12%（個人出租住房 4％）

全年應納稅額＝年租金收入×12％或 4％

例6：戊生產企業 2021 年以 5000 萬元購得一處舊廠房，然后加以改建，支出 100萬元在廠區修建一處水塔，支出 500 萬元進行廠房改造，拆除 200 萬元的原通風系統，再支付 500萬元安裝新型通風系統，2021 年底改建完畢并投產使用。當地規定計算房產余值扣除比例為 30％。

解：應繳納房產稅＝（5000＋500－200＋500）×（1－30％）×1.2％＝48.72（萬元）

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拓展知識：

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