前沿拓展：

公積金縮短年限計算器

最近有朋友在網上提問：房貸提前還款可以申請縮短貸款年限嗎？這是買房貸款提前還款中常見的問題。

首先，我們來了解下購房貸款的幾種模式。

購房貸款的幾種模式

目前購房貸款有三種方式：商業貸款、公積金貸款、組合型貸款。無論哪種貸款，其還款方式都只有兩種：等額本息還款和等額本金還款。下面我們來看看這兩種還款方式到底啥意思。

等額本息還款：把貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中。還款人每個月還給銀行的金額固定不變，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

等額本金還款：將本金分攤到每個月內，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式前期支付的本金和利息較多,還款負擔逐月遞減。

光看這樣的定義是不是覺得有點難懂？我們就來個具體的案例比較一下吧~~（由于組合型貸款的程序和情況相對復雜，這里就先不詳述了，重點比較商業貸款和公積金貸款。）

假設一套房子的價格是200萬，現在需要貸款120萬，貸款期限為30年。我們來算算每種貸款方式在30年到期時要還的本息各需要多少錢。

首先是商業貸款的兩種還款方式：

1）商業貸款，還款方式采用等額本息：如下圖所示這種還款方式30年下來，貸款利息達到1092739.43元，約為109.3萬元。

2）商業貸款，還款方式采用等額本金：如下圖所示，這種還款方式30年下來，貸款的利息為884450元，接近88.5萬元。

下面我們再來看看，在用公積金貸款的情況下，兩種還款方式的差別：

1）公積金貸款，還款方式為等額本息：如圖所示這種還款方式30年下來，貸款利息為680091.3元，約為68萬元；

2）公積金貸款，還款方式為等額本金：如圖所示這種還款方式30年下來，貸款利息為586625元，約為58.7萬元。

經過4次計算可以看出，貸款利息最高的是商業貸款，采用等額本息還款方式，30年產生的貸款利息為109.3萬元；利息最低的是公積金貸款，采用等額本金還款方式，30年產生的貸款利息僅為58.7萬元。兩者相差了50.6萬元！

所以我們可以得出如下3個結論：

1）公積金貸款比商業貸款便宜，因為公積金貸款的利率低；

2）等額本金還款方式比等額本息還款方式更劃算；

3）采用等額本金方式還款，購房者的還款負擔會逐漸變小。

因此在貸款買房時，如果條件允許，盡量選擇使用公積金貸款，采用等額本金的還款方式。但是由于公積金貸款所需周期長，手續繁瑣，而且每個城市公積金貸款額度不同，所以銀行一般建議購房者采用商業貸款的方式，在購房之后，再把公積金取出來還房貸。

另外，銀行在放貸給購房者的時候，并不會主動告訴購房者哪種還款方式更為省錢，銀行一般默認是讓購房者采用等額本息的還款方式。按照上面的計算，在商業貸款的情況下，等額本金還款是更劃算的，等額本息產生的利息要比等額本金產生的利息高出近21萬元。有些銀行在放貸的時候，還會根據情況對貸款利率進行有條件的打折**，所以在貸款買房時一定要向銀行咨詢清楚。要不然自己會給銀行多打幾年工！

提前還款的兩種還款方式

我們知道，房貸提前部分還款有兩種還款方式，一種是縮短還款期限，月還款額不變，二是減少還款額，還款時間不變，縮短還款時間相對更能節省利息。

先給大家算筆賬：

假如王先生去年2月份申請了一筆50萬的房貸，期限20年，利率為當時的基準利率6.15%，按照等額本息法還款，今年他打算申請提前還款10萬元，假設他從5月19日開始提前還款，分別通過以上兩種方式，用融360提前還款計算器得出的結果如下：

從以上計算結果可以看出，縮短貸款年限可節省利息117907.5元，而減少月還款額只能節省50210.14元，縮短貸款年限更能節省利息支出，理論上比較利于王先生還款的，王先生也可以自由選擇這兩種方式中的任意一種，但是實際上卻未必行得通，因為目前部分銀行要求：如果提前還款，只能通過減少月還款額，貸款期限不變的方式！

（以上回答發布于2016-12-03，當前相關購房政策請以實際為準）

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4月LPR保持不變。****銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2022年4月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%，均較1月持平。

貸款市場報價利率（LPR）由各報價行按公開市場**作利率（主要指中期借貸便利利率）加點形成的方式報價，由全國銀行間同業拆借中心計算得出，為銀行貸款提供定價參考。目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個品種。

MLF利率作為LPR的先行指標，其變化對LPR的變化具有指導性作用。4月15日，**銀行開展1500億元中期借貸便利（MLF）**作和100億元公開市場逆回購**作，中標利率分別為2.85%和2.10%，均與之前保持一致。此次MLF并未降息，亦預示著4月公布的1年期LPR和5年期以上LPR較大可能保持不變。

3月全國首套貸款平均利率5.28%，二套平均利率5.57%，已回歸至去年3月水平，較去年高位累計降幅約25-30BP。據貝殼研究院監測數據顯示，3月房貸利率降幅創2019年以來月度最大降幅，房貸環境寬松。3月房貸利率降幅較上月分別擴大4個、6個基點，當前利率接近2020年三季度的水平。

103城中82城房貸主流利率下調，其中成都首套利率本月下調69個基點，回調幅度最大，二套房貸利率降低34個基點。包括蘇州、深圳、上海等20城主流首套房貸利率甚至低于5%，蘇州首套利率為4.65%，在重點城市中最低。

銀行放款繼續提速。3月103城平均放款周期在1個月左右，接近2020年三季度最快的速度。本月上海平均放款周期較上月縮短超過20天。目前近五成的城市放款周期不足一個月，19城放款周期低于20天，其中長三角城市占13城。預計信貸寬松疊加支持性政策將促進市場進一步修復。

LPR房貸計算器幫你算月供

南方都市報正式推出“LPR房貸計算器”，掃碼下方海報二維碼進入后，只要你輸入商貸金額、年限、原商貸利率，輕輕松松一鍵搞明白。

第一步：打開“LPR房貸計算器”，點擊“對比看看”，如圖：

第二步：輸入你的商業貸款金額，貸款年限、貸款利率。

假設：商業貸款200萬元，貸款年限30年，轉換前你的商業貸款利率上浮5%，那么就會自動計算出LPR加點數值和LPR商貸利率，如圖：

值得提醒的是，原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值)，加點數值在合同剩余期限內固定不變。

第三步，最后點擊“查看對比”，進入“對比結果”頁面。在此，你還可以選擇“等額本息還款”和“等額本金還款”兩種貸款方式的對比結果，實在是太方便！

仍以上述假設為例，可以看到，轉LPR定價，重定價日后，月供可減少190.15元。

在圖示之下，你還可以了解關于利息總額的詳細情況！輕輕松松三步，算明白“你的月供是減少還是增加了”！

更方便購房者的是，如果你還想了解關于LPR轉換更多的資訊，此款計算器功能強大，就存量房為什么要“換錨”？公積金貸款要不要轉LPR等一系列問題，都能搞明白。快來分享吧。

南都灣財社記者 王艷玲

拓展知識：

公積金縮短年限計算器

因為計算利息支出，是需要準確的時間的。你的問題無論是縮短貸款年限還是提前還款，都不能確定具體的時間，因此無法說明到底哪一種方法更節省利息。
單從節省利息來說，在有能力全部提前還款時，節省的利息更多。

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公積金縮短年限計算器

我們在還貸時，可以按還款計劃還款，也可以提前還款。而提前還款就可以提前全部還款或提前部分還款。而若選擇提前部分還款，就有兩種方式：縮短年限或減少還款額。那么，提前還貸縮短年限還是減少還款額？

公積金縮短年限計算器

這個不好算 因為不知道你的具體年限是多長 .還有你當地的利率。你可以網上搜索 公積金貸款計算器。自己算一下。

追問

原來貸款年限20年，公積金利率3.85，我想改成10年，可是公積金那的人說不用改，提前還貸就可以了，所以我不知道究竟怎樣合算？

追答

那應該是這樣的，如果提前還的話，你就少很多利息了。沒有手續費只按利率算
貸款總額 400000元
還款總額 465541.67元
支付利息 65541.67元
貸款月數 120月 (十年)
首月還款 4416.67元明細

等額本金還款
貸款總額 400000元
還款總額 530541.67元
支付利息 130541.67元
貸款月數 240月（20年）
首月還款 2750元明細

十年的話少將近一萬。您看懂了么？

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