前沿拓展：

杭州個人所得稅

法律分析：個人所得稅上稅標準是五千元，個人所得范圍在1-5000元之間的，包括5000元，適用個人所得稅稅率為0%超過五千的，以每月收入額減除費用五千元后的余額為應納稅所得額；勞務報酬所得、稿酬所得、特許權使用費所得，以每次收入額為應納稅所得額。個人所得稅的納稅義務人，既包括居民納稅義務人，也包括非居民納稅義務人。居民納稅義務人負有完全納稅的義務，必須就其來源于**境內、境外的全部所得繳納個人所得稅；而非居民納稅義務人僅就其來源于**境內的所得，繳納個人所得稅。個人所得稅是國家對本國公民、居住在本國境內的個人的所得和境外個人來源于本國的所得征收的一種所得稅。在有些國家，個人所得稅是主體稅種，在財政收入中占較**重，對經濟亦有較大影響。
法律依據：《中華****個人所得稅法》 第七條 居民個人從**境外取得的所得，可以從其應納稅額中抵免已在境外繳納的個人所得稅稅額，但抵免額不得超過該納稅人境外所得依照本法規定計算的應納稅額。

原創 劉曉博

2022年5月17日一大早，樓市再爆大**：

作為強二線城市之冠、一線城市新的最有力競爭者的杭州，也大幅松綁樓市了。

杭州住房保障和房產管理局在官網發布了《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，宣布了一系列樓市新政（下圖）：

杭州樓市新政的核心內容是：

1、在本市限購范圍內購買二手住房，落戶本市未滿5年的戶籍家庭無社保繳納要求；非本市戶籍家庭需在購房之日前1年起已在本市限購范圍內連續繳納城鎮社?；騻€人所得稅滿12個月。

2、本市限購范圍內，個人轉讓家庭唯一住房，增值稅征免年限由5年調整到2年。

3、符合條件的三孩家庭，在本市限購范圍內限購的住房套數增加1套；報名參加新建商品住房公開搖號銷售時，參照“無房家庭”優先搖號。

這幾條政策的含金量都非常大。

以前，即便你落戶杭州，也需要2年社保才能買房（新房、二手房）；現在，落戶（即便落戶在非限購區域）即可買限購區域的二手房。但買新房仍然要落戶+2年社保（如果無社保，仍然需要落戶5年）。

對于外地人（無杭州戶籍），之前買房需要4年社?！，F在買二手房只需1年社保（或個稅）；買新房仍然4年社保。

三孩家庭限購區域可以多買1套，而且優先打新。個人轉讓家庭唯一住房，增值稅征免年限由5年調整到2年。

下圖是杭州官方公布的，購買二手房新老政策對比。

杭州這次樓市新政，有兩大特點：第一，力度比較大；第二，非常有技巧。

杭州的新房限價比較嚴格，新建住宅某種程度上帶有“保障房”的性質，打到一套新房，往往有上百萬、甚至上千萬的賬面盈利。這樣做的好處是：第一，顯示了**調控力度大，落實了房住不炒；第二，加快了新房去庫存。

杭州最近幾年來，土地出讓量幾乎都是全國第一或者第二，杭州4年賣地收入超過1萬億（下圖），為杭州跨越式發展創造了條件。

土地出讓量大，就涉及到一個去化周期的問題。通過限價，讓新房價格低于二手房，可以加快新房去化，并向民間讓利，是一個高招。

所以，杭州樓市整體上是一個快周轉模式，而其他城市只有開發商這樣做，杭州是全產業鏈條都如此。

此次杭州的樓市新政，主要是給二手房松綁。這樣有利于把部分購買力分流到二手房市場，大幅增加杭州樓市的接盤俠，讓更多的人可以實現換房，也就是消費升級。

只有二手房活躍了，新房的承接能力才會提高。買二手房的人雖然不能獲得杭州的新房限價紅利，但至少不用等了；因為等上幾年，還不知道是什么價格。

更何況，杭州落戶門檻比較低。落戶即可買二手房，1年社保（或個稅）即可買二手房，其實是面向全國抽血，來供應杭州市場。

畢竟，全國范圍內看，愿意到杭州買房子的人比較多。

這意味著，杭州開始把自己“二線城市之冠”的城市紅利變現了！

上圖是主要城市2022年一季度末的資金總量。

所謂資金總量，就是金融機構本外幣存款余額。在判斷一個城市競爭力、綜合實力的時候，這個數據遠比GDP靠譜。因為它沒有納入政績考核，沒有被污染，而且是央行統計的。

另外，資金是經濟、社會運行的結果，也是下一步發展的重要推動力量。

從一季度末資金總量可以看出，內地匯聚資金超過10萬億的城市仍然只有北京、上海和深圳。

廣州達到了7.57萬億，位居第四。

杭州達到了6.29萬億，位居第五。

南京成為新一個超過5萬億的城市，位居第六。

可以看出，這三個城市之間的差距不大，只有1.2到1.3萬億。

我之所以說杭州是“強二線城市之冠”，不僅是指杭州匯聚的資金總量僅次于北上廣深。事實上，杭州的上市公司數量、上市公司總市值、個稅總量、獨角獸企業數量等反映經濟活躍度、民間富裕程度的指標，都在前五，一些關鍵指標甚至超過廣州。

前一段時間，我曾撰文告訴大家。當南京、蘇州的限購門檻降低到6個月社保（或個稅）的時候，這兩個城市開始面向全國抽血，其他城市很難跟南京、蘇州競爭。

比如天津、濟南、青島、石家莊、太原等城市，至今沒有出臺實質性的樓市新政，這些城市的富裕階層一定會流向南京、蘇州，因為南京蘇州經濟更發達、人口增量更大，不動產更有未來。

現在，杭州出手了。

杭州之前限購是準一線標準。二線、強二線城市的限購，對外地人往往是24個月或者36個月社保，杭州是48個月社保，接近于一線的60個月社保。而且杭州落戶后，還要2年才能買房（今天新政之前）。

杭州新政后，限購門檻仍然略高于南京、蘇州。但即便如此，杭州樓市對全國資金的吸引力也不亞于南京和蘇州。

至此，長三角形成了面向全國的“三大抽水機”。

在大灣區，目前只有東莞、佛山有實質性松動，東莞不動產吸引力接近蘇州，但略遜于南京和杭州。

深圳、廣州因為是一線城市，必須矜持，至今沒有動靜。估計今年即便出臺新政，力度也不會很大。

京津冀城市群里，一片寂靜，只有北三縣有傳說松動了，但官方一直否認。

成渝都市圈，也沒有看到實質性的動作，只有昨天成都出臺了力度微弱的新政，核心內容是：

在優化家庭住房總套數認定標準方面，近郊區（市）縣已購或新購住房不納入中心城區購房時家庭名下住房總套數計算；

在優化無房居民家庭認定標準方面，購房人及其家庭成員在成都市無自有產權住房且登記購房之日前2年內無住房轉讓記錄的，認定為無房居民家庭。

重慶這邊，因為一直沒有限購（有房產稅），所以也沒有大力度的松動動作。

最后總結一下：

2022年的樓市松綁潮，實質是拯救經濟，也是城市之間的資金、人才爭奪戰。

老百姓都明白了，未來樓市會高度分化，人口流失的、低級別城市沒有未來。這一輪樓市新政，是換房、實現新一輪資產配置的寶貴機會。一定會有更多的增量資金、人口流向中心城市。

**內地最有價值的20來個城市（北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、成都、蘇州、重慶、天津、武漢、東莞、寧波、廈門、鄭州、西安、合肥、海口、三亞、青島、濟南、 長沙、佛山、福州等），尤其是前面12個，誰樓市開放得早，誰可以獲得更多的增量資金和增量人口。

很明顯，這一輪松綁中長三角的城市出手快、力度大，杭州、南京、蘇州獲得了收割其他城市富裕階層的機會。

杭州今天的樓市新政，意味著杭州以更大力度收割全國購買力的時代到來了。估計很多城市，尤其是至今“猶抱琵琶半遮面”的北方城市都看傻了，它們在未來的競爭中只有招架之功了。

拓展知識：