前沿拓展：

寧波個人所得稅

暫未開通網上查詢功能，但可到納稅大廳出示身份證進行查詢

自今年「416新政」發布之后，寧波樓市又接連發布了許多調控政策，眾多調控新政之下，買房「只賺不賠」的時代已經過去，寧波全線進入了自住時代。

如今買房，你真得好好看看政策。

但也正如前文所說，近年來發布了太多調控新政，再加上如購房補貼、各類稅費等，政策之多令人眼花繚亂。

今天，本號就將各類政策分門別類加以盤點，以便購房者買賣交易所需。

一、限購政策

4月16日，限購新政發布，限購圈進一步擴大。

目前的限購圈范圍為：

寧波繞城高速所圍區域，以及江北區慈城鎮，鎮海區招寶山街道、蛟川街道，鄞州區云龍鎮、姜山鎮、下應街道、首南街道，奉化區方橋街道行政區域和寧波東錢湖旅游度假區。且限購區域同時執行限售政策。

圈內的限購政策為：

寧波市戶籍居民家庭在海曙區、江北區、鄞州區、鎮海區、北侖區、奉化區（以下簡稱“市六區”）行政區域內擁有2套及以上住房的，

非本市戶籍居民家庭在市六區行政區域內擁有1套及以上住房的，

非本市戶籍居民家庭不能提供自購房之日起前3年內在本市連續繳納24個月及以上，且無補繳記錄的社會保險繳納證明的，

暫停在限購區域內購買住房。

簡單來說，以家庭為單位，在市六區沒有住房的，寧波大市戶籍的限購圈最多買2套。不是寧波戶籍的限購圈最多買1套，而且要提供無補繳記錄的社保。

需要注意的是，寧波市戶籍居民及家庭包括：

1、本市戶籍居民家庭是指全部或部分成員為本市戶籍居民的家庭。

2、擁有寧波大市范圍內戶籍的人員。

3、本市戶籍人員因求學，戶籍遷出本地的，在求學期間購買限購區域住房，能提供因求學原因將本市戶籍遷往外地的證明的，視同本市戶籍居民。

4、駐甬部隊現役軍人在提供有效身份證明和團級及以上單位出具的購房家庭全部成員相關戶籍證明后，視同本市戶籍居民。

5、本市戶籍人員在外地服兵役的，在提供相關證明后，視同本市戶籍居民。

6、外地在寧波市范圍內就讀的學生，能夠提供就學所在地戶籍證明的，視同本市戶籍居民。

同時，修復了一些漏洞：

通過老年投靠、離婚、贈與獲得的購房資格，2年后生效。

暫停企業等法人或非法人組織在限購區域內購買住房，經批準的人才公寓等項目除外。

市六區的住宅被征收/**人，憑借2014年10月1日之后簽訂的房屋征收貨幣補償協議，及2016年7月13日之后簽訂的房屋**貨幣補償安置協議（即市六區貨幣補償的**戶們憑同一份貨幣補償協議），在市六區已有兩次及以上購買住房網簽記錄，且所購房屋面積超過被征收住房面積兩倍的，限購圈停購。

通過司法拍賣途徑購買住房，不需要提供限購資格證明，即法拍房不限購。

贈與限購區域內住房的，受贈居民家庭應當具備在限購區域內的購房資格。

二、無房戶優先認購

寧波市市六區內無住房且符合下列條件之一的家庭，可以優先認購1套商品住房：

1、家庭成員（配偶雙方及未成年子女）之一具有市六區戶籍的；

2、近三年內在市六區已連續繳納24個月及以上社會保險的，要求無補繳記錄；

3、本人或配偶屬于本市引進的頂尖人才、特優人才、領軍人才、拔尖人才、高級人才的。

以上三類家庭統稱“無房家庭”。

需要注意的是，寧波市戶籍居民及家庭包括：

市六區集體戶口等同于市六區戶籍。

無房家庭優先認購的商品住房，須取得不動產權屬證書滿5年后方可轉讓。

限制多盤同搖，優先申購一套住房的過程中不得另外申購其他住房，如果優先申購失敗，后續可作為普通購房者參與該項目剩余房源的選購。

三、限售政策

海曙、鄞州、江北、鎮海、北侖五區+奉化主城區（錦屏、岳林、方橋街道）及杭州灣新區，新購買的住房，限售2年，限售期自取得不動產權證之日起計算。

需要注意的是：

人才安居專用房、無房家庭優先認購的住房（包括憑征收/**協議以無房家庭名義優先認購的）、各類人才享受購房補貼的所購住房、經濟適用住房，均限售5年；

限價房限售3年。

繼承、贈與不限售，但要注意：

1、除配偶或者直系親屬之間、產權共有人之間贈與外，屬于限售范圍的住房在限售期內不得辦理房產贈與交易。

2、贈與人贈與住房后2年內在限購區域購買住房的，已贈與的住房計入家庭住房核查套數，時間按申請限購證明之日前推2年計算。

四、熱點學區二手房住房指導價

政策有兩點要素：

第一，熱點學區二手住房交易參考價格行政機制。

以住宅小區為單元，在綜合分析房地產市場基礎上，以二手住房網簽價格為基礎，剔除異常和非典型性的交易記錄，形成熱點學區二手住房交易參考價格。首批試行發布9個熱點學區范圍內，112個住宅小區二手住房交易參考價格。

第二，熱點學區二手住房交易參考價格的應用。

商業銀行等金融機構，將熱點學區二手住房交易參考價格，作為授信的依據之一，引導二手住房市場理**易，穩定市場預期。

五、購房補貼

頂尖人才購房補貼

根據《寧波市人才安居實施辦法》，我市2018年10月11日（以在甬首次繳納社保時間為準）后新引進的人才，符合寧波市人才目錄（2018版）的特優人才、領軍人才、拔尖人才、高級人才自引進之日起三年內在寧波大市范圍內首次購買家庭唯一住房的，可享受實際購房總額（以契稅**不含稅的計稅金額為準）的20%，最高60萬元、40萬元、25萬元、20萬元的購房補貼。

幾個關鍵詞：三年內、首次購買、唯一住房、20%

基礎人才購房補貼

購房日期自2018年8月12日起（期房以合同首次備案時間為準，二手房以不動產權證登記時間為準），畢業十年內、取得全日制普通高校畢業證書（在海外取得學位的，須通過**留學服務中心認證并取得《國（境）外學歷學位認證書》；包括取得高級職業資格證書的高級技工學校和**學院畢業生），且申報時在甬就業創業的基礎人才，在寧波大市范圍內首次購買家庭唯一住房的，按規定享受購房總額（以契稅**不含稅的計稅金額為準）2%的購房補貼，最高不超過8萬元。

幾個關鍵詞：畢業十年內、繳納社保、首次購買、唯一住房、2%

另外，需要注意的是，領取基礎人才購房補貼后，限售五年。

奉化區人才購房補貼

申請人資格：

1. 在我區企業、民辦非企業單位中的非事業身份人員（不含國有企業、金融以及郵政、電信等垂直管理企業人員）、來我區自主創業的人員和教育、衛生事業單位中一線工作的高層次人才；另外，在經費來源為自收自支的公益二類、生產經營類事業單位中直接從事研發、設計、規劃、勘測、檢測（檢驗）等工作的高層次人才以及在農林漁系統所屬事業單位中直接從事農業、林業、漁業技術研究的高層次人才，經領導小組認定，也可列入申購范圍。上述申請人需已**在奉化區工作（在奉化區繳納養老保險、個人所得稅，人事檔案關系在奉化區的人才）。

2. 具有全日制普通高校大學本科及以上學歷，或具有中級（含**，下同）及以上職稱人員。其中，事業單位人員須具有全日制普通高校碩士研究生及以上學歷學位或副高（含高級**，下同）及以上職稱，且要求專業與崗位對口，并在一線從事專業技術工作。

3. 年齡50周歲以下，其中博士研究生或正高職稱人員年齡可放寬到55周歲。

4. 具有本區常住戶口，并與聘用單位續簽5年以上勞動合同（聘用合同），其中碩士研究生及以上學歷學位或副高及以上職稱人員可不受戶籍限制。

5. 申請人（包括其配偶及未成年子女）在奉化區購買家庭唯一商品住宅前，在寧波市內無商品住宅或現有商品住宅建筑面積低于戶36平方米（含36平方米），且在本區未享受過房改政策（含實物分房、**保障性住房、集資建房等）。

6. 申請人近5年內無違法**記錄。事業人員近5年內年度考核均在合格以上。

對引進列入頂尖人才、國家或省重點人才計劃專家、寧波“3315系列計劃”團隊帶頭人或個人、“鳳麓英才”計劃團隊帶頭人或個人，市區兩級“一事一議”引進的重大科技人才項目、寧波市級億元以上重點資助的產業技術研究院核心成員等特殊人才的安置，經領導小組研究確定后，具體條件可適當放寬。

補貼標準：

符合條件人才于2019年3月10日之后在奉化區內購買家庭唯一商品住宅時，按照學歷或職稱等情況給予相應貨幣補貼：

（一）本科學歷或中級職稱人才，給予購房款（根據納稅房款計算）總額15%，最高10萬元購房補貼。

（二）碩士研究生學歷學位或副高職稱人才，給予購房款（根據納稅房款計算）總額35%，最高25萬元購房補貼。

（三）博士研究生學歷學位或正高職稱人才，給予購房款（根據納稅房款計算）總額55%，最高50萬元購房補貼。

（四）夫妻雙方均符合購房補貼條件的，限補一套，其補貼額度按夫妻雙方中較高一檔享受。

（五）特殊人才安置時，其補貼額度控制標準可由領導小組研究確定。

（六）博士研究生學位人員或正高職稱人員申請住房公積金貸款的，可貸額度可上浮50%。

六、稅費

新房

新房只有契稅。

關于契稅，最近許多朋友都在問：是不是9月1日起要漲了，要開始實行3%-5%了。

關于這個問題，本號已經說了很多次：在老版的契稅政策中，契稅標準也是3%-5%，并且寧波一直以來實行的也是優惠后的契稅，9月1日后契稅同樣不會上漲，不會上漲，不會上漲！

具體契稅，90㎡以下首套房的，契稅為1%；90㎡以上首套房的，契稅為1.5%；90㎡以上二套房的，契稅2%；3套房及以上的，無論面積契稅均為3%。

二手房

二手房的稅類比較多，包含契稅、增值稅及附加、個人所得稅。

其中契稅與新房契稅一樣，不贅述。

增值稅及附加（附加包括城市維護建設費、教育費附加和地方教育附加）

購買兩年內的住房，按不含增值稅成交價的5.6%收取稅費。兩年及兩年以上的，免征稅費。

值得注意的是，對于購買兩年內的住房，自2019年1月1日起，增值稅小規模納稅人，可按50%的幅度減征城建稅、教育費附加、地方教育附加。

最后，是個人所得稅。

個人所得稅，若滿足「滿五唯一」（即自用5年以上，家庭唯一住房）的，免征個人所得稅

若沒有滿足「滿五唯一」，可按兩種方式計算收取個人所得稅：

其一，按實征收。即納稅人憑原購房合同、**等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入（不含稅）中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額，按20%收取。

換個說法，就是「純利潤」的20%。

其二，核定征收。若納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可按納稅人住房轉讓收入（不含增值稅）的1%核定。

換個說法，房屋出售金額（不含增值稅）的1%。

拓展知識：